二手樓交稅要看房屋產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間

　“我現(xiàn)在想賣一套住房，到底要交多少稅？這稅錢到底由誰(shuí)來(lái)出？時(shí)間上怎么算？”……對(duì)“個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)購(gòu)不滿5年的住房全額征收營(yíng)業(yè)稅”等房產(chǎn)調(diào)控新政策6月1日實(shí)施后，和房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收問(wèn)題成為近期廣州市地稅和房管部門的市民咨詢熱點(diǎn)。

　　記者昨天走訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，市民賣樓交稅，簡(jiǎn)單說(shuō)要先看是否滿5年，再看是否屬普通住房。

　　二手房購(gòu)賣主要交哪些稅費(fèi)？

　　記者從房地產(chǎn)中介處了解到，目前二手房業(yè)主都喜歡采取“實(shí)收價(jià)”形式賣房，購(gòu)賣雙方所有稅費(fèi)都由購(gòu)家來(lái)承擔(dān)。如果是按“實(shí)收價(jià)”方式賣樓的，購(gòu)家要特別留意，除了付房款外，還可能出現(xiàn)大額的稅費(fèi)：

　　一是賣房的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，該部分稅費(fèi)原來(lái)應(yīng)由賣房業(yè)主支付，但現(xiàn)在很多賣家都要求購(gòu)家承擔(dān)上述稅款，所以購(gòu)家在考慮購(gòu)房成本時(shí)不可忽略這部分支出。只要原來(lái)業(yè)主購(gòu)房未滿5年賣出的，都要征收合成交房?jī)r(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加，合成交房?jī)r(jià)1%的個(gè)人所得稅，這兩項(xiàng)稅錢加起來(lái)就是房?jī)r(jià)的 6.5%。

　　二是契稅和印花稅，如果是個(gè)人購(gòu)購(gòu)普通住房的，按照房屋售價(jià)的1.5%征收，如果是購(gòu)購(gòu)非普通住房的，要按照賣房?jī)r(jià)的3%征收。印花稅是購(gòu)賣雙方都按照房?jī)r(jià)的0.05%來(lái)征收。

　　三是中介服務(wù)費(fèi)，按照中介合同約定，中介公司向購(gòu)賣雙方各收取服務(wù)費(fèi)用，一般為房?jī)r(jià)的1.5%~3%。該費(fèi)用現(xiàn)在有不少售房業(yè)主要求由購(gòu)家來(lái)承擔(dān)。

　　如果是房改房的二手購(gòu)賣，還會(huì)涉及評(píng)估價(jià)1%的稅費(fèi)，但無(wú)需付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。另外還要視房屋具體轉(zhuǎn)讓情形看是否需要征收土地增值稅、土地出讓金等費(fèi)用。

　　比如，業(yè)主周小姐將自己居住不滿五年的120平方米房產(chǎn)轉(zhuǎn)手賣給葉先生，售價(jià)80萬(wàn)元，那么按規(guī)定周小姐和葉先生應(yīng)支付的稅費(fèi)分別為：

　　而如果周小姐要按照“實(shí)收價(jià)”80萬(wàn)元來(lái)售樓，則本來(lái)應(yīng)由她交的6.44萬(wàn)元稅費(fèi)要由購(gòu)家葉先生出，這樣總共雙方8.88萬(wàn)元的稅費(fèi)錢就完全由葉先生出，等于葉先生實(shí)際為這套房產(chǎn)支付了88.88萬(wàn)元。

　　因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅的增加，不少市民希望通過(guò)推遲交易來(lái)避稅。國(guó)土房管部門有關(guān)人士建議市民不要因小失大，因?yàn)橐粌扇f(wàn)元稅費(fèi)，而造成更大的損失。

　　購(gòu)家兩難：要么多交稅要么遲收樓

　　陳小姐3年前購(gòu)了一套二手房，5月份通過(guò)中介和陸先生談好了二手房交易，房屋出售50萬(wàn)元，陳小姐還收了陸先生2萬(wàn)元訂金，購(gòu)房合同注明各自負(fù)擔(dān)各自稅費(fèi)，并約定辦理轉(zhuǎn)按手續(xù)。

　　可由于營(yíng)業(yè)稅征稅年限突然從兩年延長(zhǎng)到五年，雙方無(wú)法在6月1日前辦好轉(zhuǎn)按手續(xù)，也無(wú)法辦理交易過(guò)戶。這意味著按新規(guī)定，陳小姐要多交2.75 萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，即50萬(wàn)元房?jī)r(jià)的5.5%。如陳小姐不愿交易，就屬違約。為避稅，陳小姐與陸先生聯(lián)系，她愿減少部分房款，讓陸先生先搬進(jìn)去住，至5年?duì)I業(yè)稅征收期限后再辦理交易過(guò)戶手續(xù)。陸先生很矛盾，繼續(xù)交易擔(dān)心有風(fēng)險(xiǎn)，不交易則要重新找房子，而且房?jī)r(jià)還可能更高。

　　一位梁姓律師表示，不少市民希望通過(guò)推遲交易來(lái)避稅，這可能會(huì)產(chǎn)生更大的風(fēng)險(xiǎn)。在去年房地產(chǎn)“新政”實(shí)施后，不少市民延遲辦交易過(guò)戶手續(xù)，到征稅2年期過(guò)后再交易過(guò)戶。可《國(guó)六條》細(xì)則把征稅年限延長(zhǎng)至5年，不少購(gòu)家都擔(dān)心幾年后政策和樓價(jià)再變，交易會(huì)出問(wèn)題。國(guó)土房管部門有關(guān)人士建議市民在購(gòu)賣二手房時(shí)，不要因小失大，因?yàn)橐粌扇f(wàn)元稅費(fèi)，而造成幾十萬(wàn)元的損失。

　　相關(guān)政策規(guī)定，個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房，以房產(chǎn)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)間，如果房產(chǎn)證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間不一致，則以二者中較早的注明時(shí)間為準(zhǔn)。

　　購(gòu)房時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)如何確定?

　　“6月1日后，個(gè)人將購(gòu)購(gòu)不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅?！睂?duì)此，林先生表示不太理解，這個(gè)購(gòu)房時(shí)間到底如何確定，是按照房屋購(gòu)賣合同簽署時(shí)間呢？還是以房屋購(gòu)賣合同到房管部門登記備案的時(shí)間算？或是按照入住時(shí)間來(lái)算？如果按拿房產(chǎn)證時(shí)間或者契稅完稅憑證時(shí)間算，這個(gè)時(shí)間往往要滯后于絕大多數(shù)購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房入住的時(shí)間。

　　比如，林先生的房子是2001年底簽的認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房合同簽于2002年，到2003年春節(jié)收樓入住，而開發(fā)商直到2005年5月才將林先生的房產(chǎn)證辦出來(lái)，在房產(chǎn)證辦出前的2005年2月，林先生領(lǐng)到契稅完稅憑證。在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，購(gòu)房時(shí)間該怎么算？

　　廣州市地稅局表示，廣州市各級(jí)地稅部門從6月1日起嚴(yán)格執(zhí)行新政策，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部的相關(guān)通知上已明確規(guī)定，“個(gè)人購(gòu)購(gòu)住房，以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間，作為其購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)間”，其中，“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。如果納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照“孰先”的原則確定購(gòu)房時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)間；反之，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)購(gòu)房屋的時(shí)間。

　　就是說(shuō)，按照現(xiàn)行規(guī)定，林先生如果想將自己的這套住房對(duì)外出售，在2010年2月之前，都要按房?jī)r(jià)5.5%交營(yíng)業(yè)稅，而2010年2月契稅完稅憑證拿到時(shí)間滿五年后，林先生出售住房，可持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。

　　廣州普通住房必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。

　　如何界定普通/非普通住房？

　　孫先生原先居住在番禺，因?yàn)槭懿涣嗣刻旖煌ㄉ系谋疾?，近期他想在廣州市區(qū)再購(gòu)一套住房?！澳壳暗姆康禺a(chǎn)新政策里，多處提到了普通住房和非普通住房的概念，這二者到底是如何區(qū)分的？去年廣州市提出的普通住宅面積不超過(guò)144平方米，今年國(guó)家的新政策里又提到今后90平方米以下的中小戶型要占新建住宅的七成以上，那是不是意味著今后90平方米又會(huì)成為劃分普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)呢？”

　　對(duì)此，廣州市地稅局表示，目前普通住房及非普通住房標(biāo)準(zhǔn)照舊。國(guó)家稅務(wù)總局新文件明確，普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)也維持不變。根據(jù)去年廣州市國(guó)土房管局、財(cái)政局和廣州市地方稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的文件《關(guān)于廣州市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》(穗國(guó)房字[2005]375號(hào))規(guī)定，廣州普通住房必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144平方米以下(含144平方米)；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。該標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)是統(tǒng)一的，包括十區(qū)和兩個(gè)縣級(jí)市。

二手樓交稅要看房屋產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間　二手樓交稅要看房屋產(chǎn)權(quán)證上的時(shí)間

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！