便宜的房子自然人氣旺，但有一句話咱們要告訴您，購房子也要安全，鈔票打了水漂，算起來再合算的購賣也是賠本。本期《黃金樓市》我們就關(guān)注一種看起來優(yōu)惠的房產(chǎn)————拆遷安置房，這種房子比一般的商品房便宜點，但因為摻雜了共有人等因素，交易時千萬要慎重。

如果您在二手房購賣過程中遇到什么麻煩，可以撥打《黃金樓市》與山東元鼎律師事務(wù)所聯(lián)合推出的咨詢電話：85918726（為確保您的問題得到圓滿答復(fù)，請于周二 13：30～ 17：00之間撥打）。

●典型案例一
“共有人”成悔約由頭

案情陳述：2000年，林女士在四方區(qū)購了一套拆遷安置的房子，因為當(dāng)時房子還沒有辦理房產(chǎn)證，林女士與原房主方某簽訂購房合同時，將拆遷安置共有人張女士的名字也簽了進去。合同簽訂后，林女士拿到鑰匙，對房子進行了裝修，并很快入住。2004年，房產(chǎn)證辦下來了，林女士找到方某，要求按合同進行房產(chǎn)過戶。但方某卻提出來，因為該拆遷房還有兩個共有人，由于他們不同意過戶，所以之前與林女士簽訂的合同應(yīng)該無效，并要求林女士退房。林女士覺得自己按照正常渠道購的房子，已經(jīng)住了6年，還投入資金進行了裝修，怎么能說退就退呢？

律師支招：青島市德平法律服務(wù)所的王守賢認為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時規(guī)定，如果第三人善意取得財產(chǎn)，其取得財產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財產(chǎn)的共有人進行賠償。所以此案中，如果林女士可以找到證據(jù)證明自己的購房行為合理合法，其交易行為就應(yīng)該受到法律保護。

●典型案例二
“拆遷期房”敢不敢購

案情陳述：彭先生早有購房的意思，但因為房價高的原因，一直沒有出手。較近在廣告中發(fā)現(xiàn)一處房產(chǎn)的價格比較便宜，一打聽，這是一處拆遷安置的期房。具體情形是，某村改造時，一村民按照拆遷安置合同獲得所有補償面積后，尚有6平方米沒有解決，根據(jù)約定，該村民可以獲得剩余拆遷安置房屋的優(yōu)先購購權(quán)，并且超出6平方米的部分還可以以比市場價優(yōu)惠的價格購購。于是該村民想將這一權(quán)利有償轉(zhuǎn)讓，但因為房子是期房，還沒有房產(chǎn)證，彭先生心里不是很踏實，他想知道這樣的房子可不可以購？

律師支招：山東元鼎律師事務(wù)所的單正國律師認為，彭先生想要購購的不是一個物權(quán)，而是一個債權(quán)，就是所謂的優(yōu)先優(yōu)惠購購權(quán)。這種購賣看似合算，但里頭有很多不確定的因素。開發(fā)商的房子可以優(yōu)先賣給被拆遷人，但彭先生想獲得這種直接購購的權(quán)利，需要得到開發(fā)商的認可，假如開發(fā)商較終不認可，合同就難以履行。其次，拆遷安置房的性質(zhì)難以確定，是不是集體產(chǎn)權(quán)？可不可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)？如果貿(mào)然購購，說不定會給將來入市交易帶來風(fēng)險。所以，單律師建議，購購此類房產(chǎn)，千萬慎重。

●相關(guān)鏈接
慎購拆遷安置房

目前拆遷安置房的購賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓購賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，會產(chǎn)生許多不確定因素，從而導(dǎo)致原先的合同無法履行，引出糾紛。

“共有人”是拆遷安置房購賣風(fēng)險的制造者，拆遷安置一般是以家庭為單位的，那么如果拆遷協(xié)議中沒有進行分割，所有成年家庭成員都會成為共有人，所以如果出賣拆遷房的只是一個人，那么風(fēng)險就來了。雖然相關(guān)法律會對購購人的權(quán)益有一定保護，但因為房子的購購和過戶會有間隔，證明善意購購或合理價格購購都會有難度，這些都會成為購房人維權(quán)的難點。

拆遷安置房的性質(zhì)難以確定也是罩在這種交易上的一層迷霧。能不能辦下獨立房產(chǎn)證，是經(jīng)濟適用房還是商品房，在購賣時這些問題都難以確定，糾紛往往就來自這些不確定因素。

來源：半島都市報

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