4月7日至9日，一場大型的二手房展將在上海東亞展覽館舉行。此次房展將圍繞動遷、置換、結婚等剛性購房需求，力推百萬元以下的二手房。經(jīng)歷了2005年一年的調(diào)整之后，目前的上海樓市又出現(xiàn)了回暖的跡象，與新房相比，二手房雖然價格相對較便宜，但其中需要關注更多的細節(jié)，如果把握不好，不僅會發(fā)生損失，甚至可能連房產(chǎn)證也辦不出來。

　　要點一：目的決定策略

　　綜觀目前的二手房市場，主要存在著自住型和投資型兩類人。當你準備購購二手房的時候，頭先就應該明確自己為何要購二手房，不同的目的應采取不同的策略。

　　婚房需求是今年樓市的亮點。由于今年是結婚的大年，不少青年人擠進購婚房之列，這成為了今年房產(chǎn)市場的一大亮點。其實不僅是婚房，對于動遷以及希望通過置換來改善居住環(huán)境的人來說，都應該從自己的實際情況來選擇二手房。其中應該選擇那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房，或是二手次新商品房。交通、環(huán)境、面積以及價格等因素，應該成為普通購房者應該關心的幾大因素，并根據(jù)自己的實際情況進行取舍。

　　相比高峰時期的房價，目前二手房的投資潛力正越來越展現(xiàn)出來，特別是房價與房租之間的“剪刀差”，已使得不少投資者蠢蠢欲動。對于這些投資者來說，在選擇二手房的時候，較需要關心的就是信價比。這不僅是指房價與租金之間的比例，在差不多房價的情況下，追求租金高的二手房。同時也要關心你所投資二手房的房屋狀況，較好購下之后，馬上就能租出去，而不需要太多的裝修費用。

　　要點二：當心重重陷阱

　　相對于高峰時期的樓市，目前上海的樓市理性了許多，這也使得購賣雙方更多活躍，但如果不關注交易中的細節(jié)，就有可能產(chǎn)生風險，甚至是“大出血”。

　　對于許多急于出售二手房的賣家來說，往往認為只要拿到了錢，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收購的形式賺取不正當差價。業(yè)主名義上已經(jīng)出售了房屋，獲得房款，實際上如果經(jīng)紀公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。因此，房產(chǎn)過戶才是出售房屋的關鍵步驟，提醒業(yè)主不要做一手交錢一手交房的快速交易，避免個人風險并且不給不法中介創(chuàng)造收取不正當差價的機會。

　　值得注意的是，一些房產(chǎn)中介代理交易不透明，賺取不正當差價。簽定協(xié)議后，業(yè)主不再面對購房者，對于具體的銷售價格及銷售期限無從得知，只是會按照協(xié)議獲得約定的售房價款。經(jīng)紀公司利用購賣雙方不見面的機會賺取差價。作為賣主來說，一定要購賣雙方見面簽定正式的《購賣合同》，為自己爭取獲得陽光操作的機會。

　　對于二手房購家來說，同樣有許多需要注意的。在購賣交易過程中，大部分情況下，所有的費用都由購方承擔，不法中介不明確告知購方在交易過程中需要交納的費用，只告知購方全部購下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的全包價比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關費用高的多。作為購家來說，一定要將經(jīng)紀公司收取的費用及需要向相關部門交納的費用了解清楚，較好在合同后附《費用清單》詳細計算相關收費，避免不正當差價。

　　在購購二手房的時候，一定要看土地、房屋產(chǎn)權的關系是否明晰，有無糾紛問題，防止一房兩賣。審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。特別要仔細關注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣的證明書，才能簽訂有關協(xié)議，否則就會遇到不能辦理產(chǎn)權證的窘境。

　　對于購家來說，還要注意房屋購賣合同成立與房屋購賣關系成立并不是一回事，房屋購賣合同成立是房屋購賣關系成立的基本前提條件，房屋購賣關系成立是房屋購賣合同所追求的法律后果。作為房屋購賣合同來說，一般只要出賣人是房屋所有權人，雙方自愿訂立合同的，房屋購賣合同就成立。而房屋購賣關系否成立，雖然也要看出賣人是否具有產(chǎn)權證，雙方是否自愿，但主要看房屋購賣合同約定的條件的履行情況，以及在辦理契稅、產(chǎn)權過戶手續(xù)是否已經(jīng)落實產(chǎn)權所有人是否過戶給購入人。購賣雙方雖然訂立房屋購賣合同，已經(jīng)交房、交款，但如果房屋已被查封，或者賣方不能處分房屋的，那購賣關系就不能成立，購賣合同就是無效的，過錯方應承擔由此造成的損失。

　　要點三：關注驗房細節(jié)

　　二手房購賣不僅要在房價上滿意，更需要在交易后的細節(jié)上多留意。購賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“”或者“不”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于購賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“”的，未繳部分或不足部分當然由購方自行繳付；而購方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至購方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結算數(shù)額。

　　除了房屋維修基金之外，水、電、物業(yè)管理等費用也要關注。由于購賣雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結算，等購方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結清上述款項即可。

　　在購二手房的時候，還需要在房屋附屬設施、設備、裝修及附家電、家具的驗收。一般來講，購方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。

來源：東方網(wǎng)

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！