網(wǎng)友提問：初次投資二手房應(yīng)注意什么？

　　專家回復(fù)：

　　尋找專業(yè)投資中介

　　二手購賣也好，再次租售也好，專業(yè)中介是必不可少的。專業(yè)的投資中介會(huì)詳細(xì)提供專業(yè)投資的服務(wù)，諸如物色投資物業(yè)、爭(zhēng)取更優(yōu)惠價(jià)格和租客打交道等。 中介會(huì)協(xié)助處理投資過程中出現(xiàn)的各種小問題，對(duì)于投資者確實(shí)提供不少便利。當(dāng)然，在專業(yè)中介的幫助下，投資者對(duì)整個(gè)投資過程需要了解什么，注意什么也應(yīng)該心里有數(shù)，也好對(duì)中介的說法有一個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，避免被中介牽著鼻子走。

　　估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力

　　我們提倡有多大的頭就帶多大的帽子，用于投資方面，就是要視自己的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行穩(wěn)健的投資，避免盲目投資影響自己的正常生活。在決定投資前，正確估算自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，頭先要估算自己的流動(dòng)資金和固定資產(chǎn)，主要指手頭上或銀行的現(xiàn)金，以及家中可以抵押的東西如股票、債券、基金等。接著，要預(yù)留一定的資金用于保證正常生活。專家建議家中的流動(dòng)資金不得少于三個(gè)月家庭開支數(shù)量的總和。較后，要預(yù)計(jì)將來需要大量開支的項(xiàng)目，比如小孩出生、贍養(yǎng)老人、失業(yè)等。投資能用的資金就是去除了后兩項(xiàng)后所剩的部分。

　　充分預(yù)計(jì)生活中可能發(fā)生的變故，預(yù)留一定的流動(dòng)資金，一方面能保證有充裕的資金和時(shí)間應(yīng)付突發(fā)的變故，以保障正常生活不受影響，另一方面，也是為投資解決后顧之憂，是自己保持良好的投資心態(tài)。

　　算準(zhǔn)資金投入成本

　　投資房產(chǎn)的前期投入是一筆不小的數(shù)額，主要有兩個(gè)部分：二手房款包括按揭、中介費(fèi)用和裝修投入。

　　二手房款是指房子本身的房?jī)r(jià)。視投資者可支配資金的多少，分為一次性付款和按揭貸款。一次性付款直接支付二手房款、交納稅費(fèi)購得二手房，費(fèi)用構(gòu)成較簡(jiǎn)單。假如是按揭貸款方式投資二手房，支付的費(fèi)用有：頭期付款、按揭公司手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅。應(yīng)該注意的是，按揭所產(chǎn)生的利息費(fèi)用也是應(yīng)該算進(jìn)投資成本的。

　　頭期付款目前較低為三成，一般要求在簽訂購房合同時(shí)付清。二手房銀行按揭貸款期限較長為20年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。申請(qǐng)按揭可由中介公司 ，一般中介公司都是委托按揭公司辦理，這里自然會(huì)產(chǎn)生按揭公司辦理按揭過程的手續(xù)費(fèi)。(具體費(fèi)用參見本期《二手交易費(fèi)用交個(gè)明明白白》)，保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契稅。行內(nèi)人士建議，投資二手房較好一次性付款，這樣可以省下一筆不少的開支，這筆開支正好可以用以二手房的裝修。

　　另外，無論是一次性付款還是銀行按揭，選擇在中介交易的，一般要支付房?jī)r(jià)的3%左右的中介費(fèi)用。

　　裝修投入是指二手房放租或轉(zhuǎn)手前進(jìn)行一系列的裝修。這里主要針對(duì)長線放租的情況，至于短期轉(zhuǎn)手升值的個(gè)案，要求投資者有更長遠(yuǎn)的眼光和判斷力，這方面內(nèi)容在確定投資策略環(huán)節(jié)談到。用于放租的二手房，裝修要根據(jù)租客的類型而定，針對(duì)中高端的租客如白領(lǐng)或公司客的裝修，風(fēng)格以簡(jiǎn)潔為主，家具、電器齊備，才會(huì)受到租客的歡迎。據(jù) 行內(nèi)人士介紹，以淘金一套約90多平方米的單位為例，購入價(jià)約40萬，除了房?jī)r(jià)外還需準(zhǔn)備：中介按3%算約1.2萬，稅費(fèi)6000～7000元，裝修約3萬元，購置家具電器1.5萬，假如是銀行按揭則需多準(zhǔn)備按揭費(fèi)用約1萬。一次性付清房款后還需準(zhǔn)備約6.5萬的投入；而銀行按揭則要約7.5萬的成本投入，在淘金，這類房子在比較搶手，一般月租達(dá)到4000元。

　　確定投資策略

　　投資策略的確定取決于投資心態(tài)，投資是為了短期內(nèi)達(dá)到資產(chǎn)快速、大量增值還是長期穩(wěn)健增值，直接影響投資策略的確定。投資心態(tài)屬于前者的，我們稱之為炒家，炒家炒樓是集膽量、眼光和風(fēng)險(xiǎn)于一身的，成功的在短期內(nèi)達(dá)到資產(chǎn)的增值，失敗的往往是血本無歸。初次進(jìn)行房產(chǎn)投資大多為后者，較少在投資初期還是以穩(wěn)健回報(bào)為目的，至于有恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)轉(zhuǎn)化成炒家也是有可能的。

　　以長線房租以獲取穩(wěn)健回報(bào)的投資者也需要對(duì)投資的地域、行情走勢(shì)、租客喜好等因素做詳細(xì)的研究，也可以求助 的中介公司，以換取更高的投資成功率。

　　以短線獲利的投資客，雖然投資二手房相對(duì)來講總價(jià)較低，但要在短期內(nèi)達(dá)到資產(chǎn)增值也需要一定的眼光和膽量。下面介紹兩種短期增值的方法：

　　1、以舊翻新。即把舊樓購來，然后投入一筆錢進(jìn)行裝修，以提高該樓的附加價(jià)值，較后將裝修一新的樓宇出售，從中賺取利潤。舊樓的選擇至關(guān)重要，要盡可能選地段好、易租售的舊樓，如在學(xué)校、集市附近的小面積單位較受歡迎。另外，在裝修之前一定要確定樓宇的使用性質(zhì)和摸清目標(biāo)顧客的喜好，切忌盲目進(jìn)行。劉姨的親戚在西關(guān)區(qū)有一間20年樓齡的老房子，只有20多平方米，一直是用于出租，房間被租客弄得一塌糊涂，在中介放盤許久都沒有賣出去。劉姨以2萬元購下后，在投入1萬多元進(jìn)行裝修后放盤，不到一個(gè)星期就以5萬元的價(jià)錢賣了出去。除去一些零碎的費(fèi)用，這次以舊換新的操作，不到兩個(gè)月的時(shí)間，劉姨就賺取了1.5萬元，回報(bào)率達(dá)到50%，非?？捎^。

　　2、以房換房。前提是本身有一套房子，比如單位的房改房或私房，以低價(jià)購入高價(jià)拋出賺取利潤。林老師在荔灣某樓盤分到一套房子，折算工齡外，一套72平方米的房子不到10萬就拿到房產(chǎn)證，當(dāng)時(shí)該樓盤處于前期開發(fā)階段，配套不完善，均價(jià)約4500元/?。林老師家本身有私房，分到的房子一直空置。隨著樓盤不斷開發(fā)，許多配套設(shè)施不斷完善，到第三期開盤時(shí)，均價(jià)已經(jīng)到5500元/?，這是林老師把分到的房子以5000元/?的價(jià)錢售出，賺取利潤約15萬元。

　　無論是以舊換新還是以房換房，簡(jiǎn)單地說就是要抓住時(shí)機(jī)，賺的是眼光和膽量，當(dāng)然其中有更多的技巧和機(jī)遇，是說不盡道不完的。

　　選擇有潛力的房產(chǎn)

　　如何選擇有潛力的房產(chǎn)，直接關(guān)系到房子的租售情況，也左右投資的回報(bào)。為此，我們應(yīng)該知道值得投資的潛力地產(chǎn)有哪些特點(diǎn)：

　　旺租地段。旺租地段在哪里，去看看中介的數(shù)量就知道，進(jìn)中介逛逛就更能夠了解某個(gè)地段租售的行價(jià)。比如在淘金一套30平方米的單身公寓能租2000元/月，而在芳村可能只租500元/月。另外，初次投資者一定要注意，挑投資住宅和自住住宅并不-樣，投資住宅要注重地段的商業(yè)氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務(wù)區(qū)，是否有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)支持。如五羊新城、天河北等旺租地段就是益于臨近商務(wù)區(qū)有大量中高端租客群。

　　便利交通?，F(xiàn)代城市生活節(jié)奏快，便利的交通帶來的就是時(shí)間和。**、主干道等便利交通的標(biāo)志，都是人們選擇物業(yè)時(shí)十分關(guān)注的。

　　配套設(shè)施。周邊的商業(yè)配套設(shè)施和物業(yè)自身配套設(shè)施都不可少。完善的生活配套帶來居住的便利，成熟的商業(yè)配套反映出物業(yè)的價(jià)值，不僅能增強(qiáng)購購的信心，也是未來升值的重要條件。

　　中小戶型。中小戶型總價(jià)低，成本投入不多，但在租售市場(chǎng)需求量也大，無論是放租還是以后轉(zhuǎn)手都比較靈活。

　　合理預(yù)測(cè)回報(bào)率

　　一般住宅市場(chǎng)的合理的率在7～9%，這個(gè)回報(bào)率是這樣算出來的：年租金除以總投資額。據(jù)個(gè)簡(jiǎn)單的例子，一套40萬的房子，月租金4000元，那么回報(bào)率是4000×12÷400000＝12%。這樣的算法多數(shù)出現(xiàn)在中介或發(fā)展商的樓書上，其實(shí)，這個(gè)12%的回報(bào)率只是理想的算法，就是沒有計(jì)算可能出現(xiàn)的空租期。據(jù)行內(nèi)人士透露，年租金一般只是11個(gè)月或者10個(gè)月的租金和，誰也不能保證上任租客結(jié)束租約后，房子能夠馬上租出去，因此肯定有1～2個(gè)月的空租期。另外，總投資額除了房子的售價(jià)外還有其他的諸如稅費(fèi)、裝修、中介等費(fèi)用，以上文所提到的淘金二手房為例，回報(bào)率是4000×10÷465000＝8.6%。

　　假如是銀行按揭投資的，還要計(jì)算按揭費(fèi)用和按揭利息損失。同樣以淘金40萬二手房源為例，7成28萬10年貸款利息約為7.7萬，回報(bào)率應(yīng)該為4000×10÷（475000＋77000)＝7%。

　　從上面的計(jì)算不難看出，減少按揭利息支出就可以降低成本，因此選擇還款方式也是有講究的。等額還款法是遞增還本金、遞減還利息的方法，而等本金還款法每期償還的本金固定，按實(shí)際貸款余額計(jì)息，同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法。用于出租的房產(chǎn)進(jìn)行銀行按揭選擇等本金還款法可以降低成本，提高回報(bào)率。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！