特別提醒：

　　徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、普陀、盧灣、黃浦和浦東新區(qū)7個(gè)區(qū)將頭批試點(diǎn)開設(shè)受理點(diǎn)。而上海銀行、中國(guó)銀行上海市分行、民生銀行、中國(guó)工商銀行上海市分行和中國(guó)建設(shè)銀行上海市分行也已與上海市房地產(chǎn)交易簽訂了合作協(xié)議，并已開通了資金監(jiān)管專戶。

　　上海市房地產(chǎn)交易的“存量房網(wǎng)上交易服務(wù)體系”春節(jié)前將正式開通，目前，二手房網(wǎng)上交易正進(jìn)入 階段。屆時(shí)，市民將可以通過該系統(tǒng)進(jìn)行二手房掛牌、成交、資金流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)登記等全流程交易。原先二手房交易中購賣雙方較為擔(dān)憂的資金安全問題，將在二手房網(wǎng)上交易通道中得到徹底解決。

　　紀(jì)律一：嚴(yán)格按照掛牌程序進(jìn)行

　　本市居民如果想通過便捷和安全的二手房網(wǎng)上交易渠道，開始自己購賣（或置換）二手房過程，其流程是：網(wǎng)上掛牌申請(qǐng)———資格審核———確定交易撮合方式———網(wǎng)上掛牌。之后，售出方可以選擇是否需要中介、監(jiān)管等服務(wù)還是購賣雙方自己進(jìn)行“手拉手”購賣。市民選擇網(wǎng)上掛牌，要前往設(shè)立在各區(qū)縣交易的網(wǎng)上房地產(chǎn)服務(wù)受理處提出上網(wǎng)掛牌申請(qǐng)，簽訂《上網(wǎng)購賣掛牌申請(qǐng)及承諾書》。申請(qǐng)上網(wǎng)掛牌的時(shí)候，應(yīng)遞交《上網(wǎng)購賣掛牌申請(qǐng)及承諾書》以及身份證明復(fù)印件、房地產(chǎn)權(quán)證書。在此需要說明的是，如果賣家是委托代理人向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)上網(wǎng)掛牌的，還應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人的委托書。

　　紀(jì)律二：遵守監(jiān)管流程利人利己

　　市房地產(chǎn)交易的監(jiān)管機(jī)構(gòu)將對(duì)上網(wǎng)掛牌的二手房網(wǎng)上交易的交易價(jià)款、交易稅金、交易、登記的費(fèi)用以及貸款擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等保障交易成立的價(jià)款和費(fèi)用，通過交易在銀行開立的資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。

　　監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管范圍：交易雙方簽訂房地產(chǎn)購賣合同→交易機(jī)構(gòu)與交易方訂立監(jiān)管協(xié)議、辦理相關(guān)監(jiān)管文件→轉(zhuǎn)交銀行和登記機(jī)構(gòu)、移交房地產(chǎn)權(quán)證書給購方→移交抵押登記證明和抵押權(quán)注銷通知給貸款銀行→辦理監(jiān)管價(jià)款的支付、與交易有關(guān)的其他手續(xù)。這樣，交易資金的安全得到保障。具體情況又分三種：

　　1、賣方無貸款抵押，購方又可以一次性付款的：將監(jiān)管價(jià)款存入監(jiān)管帳戶———網(wǎng)上辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)———交易審核———轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證。

　　2、賣方無貸款，而購方需貸款的：購方向銀行提出借款申請(qǐng)———銀行初審，監(jiān)管加快存入監(jiān)督帳戶———監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具資金監(jiān)管憑證———銀行同意放貸———網(wǎng)上辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)———交易審核———轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證、抵押證明。

　　3、賣方有抵押貸款，購方可以一次性付款：監(jiān)管價(jià)款存入監(jiān)管帳戶———監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具監(jiān)管憑證———賣方持監(jiān)管憑證向銀行申請(qǐng)注銷抵押權(quán)———銀行審核，同意注銷———網(wǎng)上辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)注銷登記———交易審核———轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證和抵押權(quán)注銷證明。

　　4、賣方有貸款抵押，購方也需貸款購房，即轉(zhuǎn)按揭：頭先購方向銀行提出借貸申請(qǐng)———銀行初審，監(jiān)管價(jià)款存入監(jiān)管帳戶———監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具資金監(jiān)管憑證———受讓和轉(zhuǎn)讓貸款銀行辦理資金交接———網(wǎng)上辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和抵押權(quán)注銷登記———交易審核———轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)證、抵押證明和注銷抵押權(quán)證明。

　　紀(jì)律三：確保資金安全杜絕風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房交易中，交易風(fēng)險(xiǎn)的莫過于轉(zhuǎn)按揭，而通過二手房網(wǎng)上交易通道進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，“資金監(jiān)管”將使資金安全得到保障。

　　專家介紹，所謂的轉(zhuǎn)按揭一般是指仍處在按揭中的房屋進(jìn)行再次購賣，該房屋的購方仍需要通過貸款來還清房屋的前一次按揭房款。如果賣出方的房子尚在抵押過程中，本身還有部分房款處在銀行貸款的按揭中，同時(shí)購家也需要貸款，就必須辦理轉(zhuǎn)按揭。由于賣方的房屋是仍為按揭中的房屋，無法進(jìn)行二次抵押，因此需要將購家所貸款項(xiàng)先發(fā)放，以還清上家的筆貸款，取得房產(chǎn)證明，才能進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過戶。所以，轉(zhuǎn)按揭的二手房交易其風(fēng)險(xiǎn)在二手房交易中較為典型。

　　比如劉先生的有一套100萬的房子，其中貸款70萬元，至今還有65萬元按揭貸款未還清?，F(xiàn)在劉先生將該房屋委托中介公司出售。曾女士通過中介公司欲購購此房，雙方簽訂了房屋購賣合同，同意以120萬元的價(jià)格成交該套房屋。曾女士先期支付40萬元作為購房頭付款。劉先生于是去銀行辦理“按揭變更”，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款手續(xù)，同時(shí)由中介公司擔(dān)保，曾女士在另一家銀行申請(qǐng)辦理了80萬元的二手房按揭貸款，貸款的銀行提前放貸，支付給劉先生65萬元用于其提前還貸解除抵押。之后，劉先生與中介公司辦理房屋過戶全權(quán)委托并公證。待過戶成功，中介公司將產(chǎn)權(quán)證重新抵押并登記，然后將剩余款15萬元交予劉先生，至此交易完成。但是在這中間可能存在幾種風(fēng)險(xiǎn)：一是購家的銀行貸款發(fā)放給下家還清其房款后，賣方突然改變主意，拒絕過戶。二是購家拒絕還貸。三是銀行拒絕提前放貸。四是交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款。五是交易完成后購家無法順利拿到房產(chǎn)證。

　　二手房網(wǎng)上交易的監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供的監(jiān)管服務(wù)，將使這些風(fēng)險(xiǎn)變成不可能。因?yàn)橄录业馁J款辦好后，幫上家還清房款，一直到銀行解除上家房屋抵押，產(chǎn)權(quán)登記的完成，全過程均在監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管之下。

來源：申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！