購新房嫌太貴，購二手房怕操心，許多想購房的人都面臨這種左右為難的處境。而實際上，只要拿準(zhǔn)了價格，無論從投資還是居住的角度看，購二手房還是比較合算的。根據(jù)目前西安房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，可從以下這幾個方面判斷二手房的價格。

■區(qū)域因素較關(guān)鍵

房屋所處的地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境以及配套設(shè)施都屬于區(qū)域因素的范圍。地段等級是指房屋所在位置屬于哪一級別的土地；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)情況、公交線路數(shù)量、到達(dá)車站所需時間、周邊是否有地(城)鐵經(jīng)過、是否緊鄰主干道等；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車情況及相應(yīng)的公共活動場所配套情況等。目前西安南郊和城內(nèi)的地段價格都比較高，交通也比較便利，但從綠化和配套設(shè)施上看，南郊的整體條件要比城區(qū)內(nèi)好一些，再加上南郊大學(xué)云集，因此，西安南郊的二手房價格高于城區(qū)也在情理之中。城區(qū)內(nèi)和平路附近的二手房價格大約在2000元／平方米，而南郊師大、外院附近的二手房價格都在2200元／平方米左右。東郊由于高端樓盤開發(fā)量的增加，普通二手房的價格正在逐步上漲；西郊、北郊的二手房就比較便宜了，每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

■根據(jù)房屋自身因素折舊

對二手房的價格影響較大的是房屋成新率、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、樓層、朝向及戶型格局。房屋成新率主要根據(jù)房屋的建筑年代來計算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，一般的折舊期限為50年，每年的折舊率為2％，產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房住宅、成本價住宅及標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅。對于地段相似的二手房來說，商品房住宅的價格較高，成本價住宅次之，標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價住宅價格較低。在樓層方面，普通住宅以二、五層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層較差，一層次之，三、四層較好。朝向和戶型對二手房也有影響，但作用不是太大，西安市的二手房以公房和返遷房居多，大戶型的房產(chǎn)比較少見，一般都是2室1廳或3室1廳，面積以70—80平方米較為常見。需要注意的是，有些房屋由于天然氣、暖氣都已經(jīng)安裝到位，因此價格會相對高一些。因此，在計算房屋價格的時候應(yīng)該將均攤在住房面積上的“雙氣”安裝費剔除，得到房產(chǎn)本身凈價格后再與市場價進(jìn)行比較。

■計算價格時要選好參照

二手房的交易方式比較特殊，價格的透明度相對較低，因此在購購二手房的時候不僅要實地“考察”，還要根據(jù)房屋位置選擇合適的參照物來計算價格。以西安市某小區(qū)為例，附近新建的普通商品住宅單價為2600元／平方米，那么這一地區(qū)二手房的大致價格為2600×(1－20％)＝2080元。如果目標(biāo)房使用年限較短，戶型較好，且“雙氣”已通，那么每平方米的價格還會高出50—100元左右。這是商品房產(chǎn)權(quán)的價格，如果是公房或返遷房的話，在價格上還應(yīng)該有一些調(diào)整，公房的調(diào)整比例大約為5％左右，價格應(yīng)為2080×(1－5％)＝1976元。返遷房由于戶型相對差一些等原因，調(diào)整比例大約為8％，其價格為2080×(1－8％)＝1913元。

摘自 津房網(wǎng)

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