隨著二手房交易的增多，購(gòu)什么樣的二手房較放心、二手房房款如何交付、交易稅費(fèi)是多少等成了購(gòu)房者咨詢的熱門問題，為了幫助購(gòu)房者熟悉二手房交易流程，讓購(gòu)房者能夠明明白白地購(gòu)到一套合適的二手房，4月13日，西安市房地產(chǎn)超市、華商網(wǎng)與本報(bào)一起開通二手房咨詢熱線，特邀陜西德倫律師事務(wù)所李德軍律師、陜西一代律師事務(wù)所孫海律師作為置業(yè)顧問，以下是本期熱線的部分內(nèi)容摘錄，供大家參考。

　　讀者：房東辦完交接手續(xù)，房產(chǎn)證也給了我朋友，名義上已經(jīng)沒有關(guān)系，應(yīng)如何通過法律手段來解決？

　　孫律師：您的問題不是太清楚，我理解你們可能屬于私下購(gòu)賣，這種行為是無效的。正確的方法應(yīng)該是購(gòu)賣雙方帶上各自的相關(guān)證件、資料到房地產(chǎn)交易管理辦理過戶手續(xù)，并在交納了相關(guān)的稅費(fèi)后，購(gòu)賣行為才能有效。

　　讀者：我已經(jīng)聯(lián)系了一套二手房，如何辦理按揭手續(xù)？

　　孫律師：現(xiàn)在西安市各大銀行基本上都已經(jīng)推出了二手房按揭業(yè)務(wù)，辦理貸款的二手房應(yīng)頭先符合如下條件：

　　1、必須是具有房屋產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)房，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)明晰，售房人即產(chǎn)權(quán)所有人及產(chǎn)權(quán)共有人均同意搬遷并出售該房產(chǎn)；

　　3、所購(gòu)房屋未列入城市改造拆遷規(guī)劃；

　　4、未向任何法人或個(gè)人做抵押；

　　5、所購(gòu)房屋房齡一般不超過15年；

　　6、辦理合法有效的抵押。

　　具備了上述條件以后，購(gòu)賣雙方才可以帶上購(gòu)賣合同和其他相關(guān)資料到銀行辦理按揭手續(xù)。銀行和評(píng)估公司會(huì)實(shí)地看房并出具評(píng)估書、簽訂相關(guān)貸款合同再經(jīng)過公證、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)過戶、抵押登記等相關(guān)手續(xù)后銀行才能放貸。

　　讀者：要購(gòu)二手房，需要特別注意哪些問題？

　　孫律師：需要特別注意這幾個(gè)問題：

　　1、您要確保購(gòu)賣行為的合法和有效性。雙方當(dāng)事人必須是完全行為能力人，意思表示必須真實(shí)，沒有欺詐、脅迫等問題。

　　2、購(gòu)賣的房屋必須證件齊全，不屬于拆遷范圍，不屬于違章建筑，如果房屋是出租的，賣方必須持有承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的聲明書，若是共有房屋，賣方應(yīng)提交共有人同意出售的聲明書。

　　3、在房款和產(chǎn)權(quán)交接的時(shí)候不要輕易相信對(duì)方的口頭承諾，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個(gè)重要的問題?？梢詫⒎靠钛涸陔p方都信得過的單位（律師樓或者是信譽(yù)較好的中介處）等過戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣主的賬戶。

　　4、產(chǎn)權(quán)過戶登記必須經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭植潘闶寝k完了房屋過戶手續(xù)。從購(gòu)方的角度來說只有產(chǎn)權(quán)過戶了，這套房子才真正屬于你，在此之前賣方隨時(shí)可以毀約。

　　當(dāng)然你還需要確認(rèn)房屋的面積，結(jié)構(gòu)，核查房屋裝飾裝修，附屬設(shè)施設(shè)備的安裝狀況等問題。

讀者：二手房購(gòu)賣需要交哪些費(fèi)用？

　　李律師：除了中介費(fèi)外，二手房交易過戶時(shí)需繳納：總房?jī)r(jià)1.5％的契稅，80元的登記費(fèi)以及每平方米6元的交易費(fèi)。

　　讀者：我的戶口在西安市蓮湖區(qū)，2002年我在高新糜家橋小區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套價(jià)值15萬元的二手房，由于將來會(huì)涉及小孩的上學(xué)問題，請(qǐng)問我能否將戶口轉(zhuǎn)入高新區(qū)？

　　李律師：你可以持房產(chǎn)證到西安市公安局高新分局戶籍科辦理。

　　讀者：我想購(gòu)一套二手房，從熟人處找了一套房源，但賣方現(xiàn)在還未取得房產(chǎn)證，僅有一份商品房購(gòu)銷合同，請(qǐng)問我能否購(gòu)購(gòu)，具體怎樣操作？

　　李律師：如果賣方尚未將辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)遞交房地產(chǎn)管理部門，你可以與賣方及房地產(chǎn)開發(fā)商就合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓達(dá)成協(xié)議，變更購(gòu)受人的主體就可以了；若開發(fā)商已正在辦理轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)，你只有等到賣方取得房產(chǎn)證后再辦理房產(chǎn)證的過戶手續(xù)。

本報(bào)記者 小雨

來源：華商報(bào)

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