市民置業(yè)觀念悄然轉(zhuǎn)變，二手房正在成為市民購(gòu)房置業(yè)的重要選擇。不少人稱2001年是二手房的“黃金年”，從二手房成交速度，到它的消費(fèi)主體、操作機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員、交易價(jià)格、操作模式都開始向“黃金期”邁進(jìn)。二手房交易的大幅度增長(zhǎng)，也產(chǎn)生了很多問題。由于中介市場(chǎng)魚龍混雜，從業(yè)人員整體水準(zhǔn)有待提高，因此在實(shí)際交易過程中也形成了很多隱患。如何才能規(guī)范安全地完成一筆二手房交易，不僅成為老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的主要內(nèi)容。青房安居為方便市民購(gòu)購(gòu)到放心的二手房，防范購(gòu)房手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)，保障購(gòu)賣雙方的合法權(quán)益，針對(duì)我市二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀和有關(guān)的政策法規(guī)進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研分析，先后推出了房屋銀行、住房安居寶、交易一條龍、購(gòu)房小軍師、陽光操作等特色業(yè)務(wù)，得到了市民的歡迎。記者日前采訪了青房安居的有關(guān)人員，請(qǐng)他們?yōu)橘?gòu)房市民解剖二手房交易的全過程。

1、選房、看房 如今的二手房市場(chǎng)，成交大多是通過中介公司來完成的。中介公司房源充足，可供購(gòu)房者選擇的余地較大；同時(shí)還可提供全程的服務(wù)，省時(shí)省力。 特別提示： ①選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮：交通、生活是否便利，配套、物業(yè)管理是否齊全，戶型布局是否合理等條件。 ②在選擇房介公司時(shí)，一定要找具有合法資質(zhì)、規(guī)模大、信譽(yù)良好、有特色服務(wù)的房介公司。

2、驗(yàn)明產(chǎn)權(quán) 決定購(gòu)房之前，一定要驗(yàn)明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀。產(chǎn)權(quán)不明確，有糾紛的一定不能購(gòu)購(gòu)，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)較容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。 特別提示： ①驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)房屋時(shí)，可到青島市房地產(chǎn)交易查檔（持所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件） ②驗(yàn)明使用權(quán)房屋證時(shí)，直管公房應(yīng)到各區(qū)房產(chǎn)管理處或房管所調(diào)查；單位自管房到所屬單位房產(chǎn)科或物業(yè)公司調(diào)查。

3、簽訂合同 這里提到的合同有兩種，一種是同中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》，另一種是直接同房地產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《購(gòu)賣契約》。 特別提示： ①房產(chǎn)中介合同，在法律上叫做居間合同，是指居間人、中介公司、向委托人報(bào)告訂立的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。 ②通常簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《購(gòu)賣契約》時(shí)，購(gòu)方需交納購(gòu)房頭付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。

4、辦理手續(xù) 經(jīng)過以上三部程序后，將進(jìn)入購(gòu)房的實(shí)質(zhì)性階段。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。 特別提示： ①2001年9月起，我市實(shí)行“兩證合一”政策后，交易房屋如有土地使用證，應(yīng)注意同時(shí)申請(qǐng)測(cè)量房屋與土地面積，辦理房地產(chǎn)證。 ②購(gòu)房者購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促購(gòu)方盡快遷出戶口。 ③這里特別提一下二手房貸款，在整個(gè)二手房交易中，賣方急于拿到全部房款，購(gòu)方希望盡快拿到房子，中介公司則希望盡快完成交易，拿到傭金。但因整個(gè)交易過戶和抵押貸款涉及交易和商業(yè)銀行，需要時(shí)間較長(zhǎng)，同時(shí)，申請(qǐng)購(gòu)房貸款，手續(xù)繁瑣、環(huán)節(jié)較多。青房安居房貸部是我市頭家專門 各類按揭貸款業(yè)務(wù)的部門，可提高辦貸效率，加快房款速度，承擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。 購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)可選用三種貸款：個(gè)人住房純公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款、個(gè)人住房組合貸款。

5、交驗(yàn)房屋 辦理完以上手續(xù)后，購(gòu)賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后購(gòu)方付款。 特別提示：購(gòu)方在未取得房地產(chǎn)證前，不應(yīng)付清全部房款。因《收件回執(zhí)》只是房地產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記處工作人員，在對(duì)購(gòu)賣雙方手續(xù)初審合格后開具的收件憑證，但之后還要經(jīng)過審批，在這期間，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。

6、費(fèi)用結(jié)清 關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《購(gòu)賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)。

7、房地產(chǎn)證的領(lǐng)取 按照房地產(chǎn)交易規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。青房安居的工作人員特別提醒廣大購(gòu)房者，以上步驟只是基本程序，在實(shí)際交易過程中可能會(huì)有很多特殊情況發(fā)生，因此廣大購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)及時(shí)請(qǐng)教律師，或者撥打青房安居小軍師購(gòu)房設(shè)計(jì)室的免費(fèi)咨詢電話2661349,工作人員將解答您的疑問。

來源：青島日?qǐng)?bào)

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