問(wèn)：我欲進(jìn)行二手房交易，以小換大解決住房問(wèn)題。但耳聞交易中可能會(huì)遇到一些陷阱，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)當(dāng)如何正確操作二手房交易？比如，如何辨別中介好壞、交易雙方成本如何計(jì)算等。

　　答：在二手房交易中，下家頭先應(yīng)確立一個(gè)目標(biāo)，即所有的交易行為都必須服從自己所購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的物體權(quán)利和法律權(quán)利能按約實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。其次，應(yīng)該做到八項(xiàng)注意：

　　1.在簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同、特別是支付定金時(shí)，下家應(yīng)查驗(yàn)上家的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人，特別注意未列名的共有人（比如，房產(chǎn)證上只注明夫或妻一方的名字，該房若屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么出售時(shí)應(yīng)經(jīng)另一方的同意）。

　　2.確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房屋所在地的房地產(chǎn)交易進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓或禁止轉(zhuǎn)讓的情況。

　　3.支付大部分房款時(shí)，應(yīng)在過(guò)戶(hù)申請(qǐng)已被房地產(chǎn)交易受理并已取得了房地產(chǎn)交易出具的收件收據(jù)；付款原則，交易房屋無(wú)抵押貸款的，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前支付房款不超過(guò)房?jī)r(jià)30％，交易房屋存在抵押貸款的，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)之前支付房款不超過(guò)房?jī)r(jià)減去上家貸款余額的二分之一。

　　4.如果上家須用下家支付的房款來(lái)提前還貸的，較好與上家約定，在上家提前還貸當(dāng)日，由下家將該房款直接付入上家貸款銀行。防止上家收取該筆房款后不用于還貸，阻礙辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，若提前還貸數(shù)額符合第3項(xiàng)規(guī)定付款原則的除外。

　　5.簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同后，應(yīng)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，該期限越短越好，特別是上家用下家支付的房款來(lái)提前還貸的，更要盡快辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。因?yàn)樯霞乙坏┥嬖A，那么該期間此房產(chǎn)可能會(huì)遭到法院的查封。

　　6.應(yīng)留有一定數(shù)額的房款，在辦理完房屋交接手續(xù)且上家協(xié)助辦理完相關(guān)戶(hù)名之變更手續(xù)后支付。

　　7.簽訂房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同時(shí)，上下家應(yīng)對(duì)付款方式、付款時(shí)間、交房時(shí)間、戶(hù)口遷出時(shí)間、維修資金是否包含在房?jī)r(jià)中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)等等作出明確的約定。

　　8.應(yīng)當(dāng)全面了解受讓的房地產(chǎn)是否存在出租，如有，應(yīng)確認(rèn)承租方已放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。

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