二手房交易中20%的個(gè)稅一取消，給交易雙方都帶來(lái)了變化。購(gòu)二手房，從籌劃購(gòu)房，再找自己心儀的房源，到實(shí)地看房后確定是否有購(gòu)購(gòu)意向，這其中，購(gòu)賣雙方要簽一個(gè)購(gòu)房意向書，還要交付定金，以免一方發(fā)生意外。然而，當(dāng)“意外”發(fā)生，有關(guān)定金的糾紛便由此產(chǎn)生，這成了二手房交易中一個(gè)極為突出的問(wèn)題。

　 案例一

　　這1萬(wàn)元定金扣得是否合理？

　　熱線來(lái)電李先生：4月1日，我與杭州大成房產(chǎn)中介公司簽了賣房協(xié)議，并交了1萬(wàn)元定金?？珊髞?lái)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)要比簽協(xié)議時(shí)的價(jià)格高出很多，我就改變主意不想賣了。但中介公司卻把我的1萬(wàn)元定金扣下了。我想不通，簽個(gè)協(xié)議就扣這么多錢，至少要退還我一部分呀。而且，當(dāng)時(shí)我這房子的三證還沒辦出呢，中介公司卻將我的房子上市購(gòu)賣。不知我與中介公司的協(xié)議是否具有法律效力，中介公司是否存在違規(guī)操作現(xiàn)象？

　　幫辦經(jīng)過(guò)：杭州大成房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人許先生告訴記者，此事李先生也有責(zé)任。當(dāng)時(shí)和購(gòu)房者簽協(xié)議都是自愿的，他和購(gòu)房者都交了1萬(wàn)元定金，且有言在先，誰(shuí)違約就將其中的8000元賠償給對(duì)方（其中2000元是中介費(fèi)）。因他的房子沒辦好三證，我們也比較慎重，與他簽的是“賣房意向書”，等三證辦出才正式交易。他后來(lái)反悔，是他違約。所以，他要退定金，公司還要和購(gòu)家商量，而購(gòu)家是認(rèn)定8000元賠償金不放的。中介公司卡在中間也很為難，只能將2000元中介費(fèi)退還他，至于余款，則無(wú)能為力了。

　　記者將許先生的意思轉(zhuǎn)達(dá)給了李先生，李先生還是表示滿意的。

　　分析 浙江援手律師事務(wù)所律師陳鐘：定金是債務(wù)擔(dān)保的一種形式，其顯著特點(diǎn)就是交付定金一方違約將無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金一方違約應(yīng)雙倍返還定金。通過(guò)中介公司購(gòu)賣商品房過(guò)程中產(chǎn)生的定金糾紛問(wèn)題，應(yīng)從以下三方面來(lái)分析。

　?。ㄒ唬┲薪楣敬怼７课蒉D(zhuǎn)讓的條件由賣方與購(gòu)方協(xié)商議定，購(gòu)賣各方委托中介公司在交易前向?qū)Ψ绞杖《ń?，該定金?duì)購(gòu)賣雙方具有約束力，與中介公司無(wú)關(guān)。

　?。ǘ┲薪楣臼召?gòu)。中介公司收購(gòu)賣方住房，其價(jià)格由中介公司和賣方協(xié)商議定。中介公司將收購(gòu)住房出售給購(gòu)方，其價(jià)格由中介公司和購(gòu)方協(xié)商議定。此時(shí)，中介公司收取的定金對(duì)中介公司與賣方、中介公司與購(gòu)方具有約束力。

　　（三）中介公司包銷。中介公司同賣方約定出售住房條件，由中介公司與賣方簽訂和履行包銷合同。中介公司將包銷的房屋與購(gòu)方協(xié)商議定成交的條件。此時(shí)，中介公司收取的定金對(duì)中介公司與賣方、中介公司與購(gòu)方具有約束力。

　　李先生支付給中介公司的定金屬于種情況，該定金只是由中介公司代為收取，如果中介公司就李先生房屋已與購(gòu)方簽訂了協(xié)議，那么李先生的定金擔(dān)保就生效；如果還沒有與購(gòu)方簽訂協(xié)議，李先生則可以要求中介公司退還定金，也可以撤消與中介公司的協(xié)議。

　　中介公司的房屋購(gòu)賣合同屬于居間合同，我國(guó)法律并沒有明文限制居間合同收取定金。因此經(jīng)合同雙方協(xié)商議定后可以收取定金。李先生和中介公司的糾紛系居間合同糾紛。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定，定金數(shù)額的確定，不得超過(guò)合同標(biāo)的的20％。

　　維權(quán)提醒：賣二手房應(yīng)注意，如果有房出售，要考慮成熟。否則，一見房?jī)r(jià)上升，就拒絕出售，則付的定金想退就有難度了。

　　案例二：規(guī)定定金與違約金金額要恰當(dāng)

　　熱線來(lái)電劉先生：我通過(guò)某中介公司看中一套二手房，并與該房屋產(chǎn)權(quán)人張先生簽訂了一份房屋購(gòu)賣意向書。意向書中約定房屋總價(jià)80萬(wàn)元，意向書簽訂時(shí)先交1萬(wàn)元定金，10天后再簽正式的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。此外，意向書中還約定，若張違約不賣房，除雙倍返還定金外，還需支付我總房?jī)r(jià)5％的違約金；若我違約不購(gòu)房，張除沒收定金外，還有權(quán)要求我支付總房?jī)r(jià)5％的違約金。我按約交了1萬(wàn)元定金，三天后中介公司通知我，張先生不賣房了，并愿向我雙倍返還1萬(wàn)元定金。但是我認(rèn)為，按意向書約定，張先生除了應(yīng)雙倍返還定金外，還應(yīng)支付總房?jī)r(jià)5％的違約金（4萬(wàn)元），于是我要求張先生支付違約金及返還雙倍定金，共計(jì)6萬(wàn)元，這要求是否合理？

　　分析 浙江援手律師事務(wù)所律師陳鐘：此糾紛涉及守約方能否在向違約方主張的同時(shí)適用定金條款和違約金條款的問(wèn)題。我國(guó)《合同法》遵循“契約自由”的原則，合同當(dāng)事人為保證合同的履行，既可以約定由一方向另一方給付定金作為擔(dān)保的定金條款，也可約定一方違約不履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)向另一方支付一定錢款的違約金條款。如果合同雙方既約定了違約金條款，又約定了定金條款，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人只能選擇適用定金條款或違約金條款，而不能要求同時(shí)適用。據(jù)此，劉先生要求賣方雙倍返還定金并支付違約金缺乏法律依據(jù)。當(dāng)然，當(dāng)事人一方違約時(shí)，究竟是適用定金條款還是違約金條款，其選擇權(quán)在守約方，即違約方（張先生）無(wú)權(quán)決定適用定金條款還是違約金條款。對(duì)劉先生比較有利的選擇應(yīng)當(dāng)是適用違約金條款，即要求賣方返還交付的1萬(wàn)元定金，同時(shí)要求賣方支付4萬(wàn)元違約金。

　　維權(quán)提醒：購(gòu)購(gòu)二手房者應(yīng)該注意，約定定金或違約金條款時(shí)，不能盲目地為防止對(duì)方違約而不恰當(dāng)?shù)丶s定定金或違約金的金額。我國(guó)法律規(guī)定，定金不應(yīng)超過(guò)合同標(biāo)的額的20%，違約金不應(yīng)超過(guò)合同標(biāo)的額的30%，除非造成的實(shí)際損失超過(guò)或達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，否則過(guò)高的部分法院不予支持。

記者汪群芳

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