所謂“似定非定”，是指下家繳納的意向金對下家來說實(shí)際上就是定金，一旦違約就要被沒收；對上家來說又未必一定能轉(zhuǎn)為定金，因而沒有什么約束力。即使上家違約，下家也很難要求上家雙倍返還已轉(zhuǎn)為定金的意向金。

　　從法理上說，下家交付的意向金在上家接受購房條件并由中介交給上家后才轉(zhuǎn)為定金，而在此之前仍屬于“意向”性質(zhì)的錢款，下家隨時(shí)可以拿回來。但從實(shí)踐來看，下家反悔不購房能夠從中介處拿回意向金的并不多見。因?yàn)橹薪橥鶗嬖V下家意向金已經(jīng)交給上家轉(zhuǎn)為定金了，要是反悔不購房的話，定金要被上家沒收。從這個(gè)角度來說，意向金對下家而言，自交付之日起就已經(jīng)有了定金的效力。

　　下家交付意向金后，意向金對上家來說幾乎起不到“定金”的約束作用。按理說上家從中介處收了下家的意向金并出具收據(jù)后就應(yīng)該受到約束，如果反悔不賣房，下家有權(quán)要求上家雙倍返還已轉(zhuǎn)為定金的意向金。從實(shí)際情況看，下家要上家雙倍返還并非易事。打官司是講證據(jù)的。在“意向金轉(zhuǎn)定金”模式下，上下家沒有直接見過面，也沒有簽署過書面協(xié)議。對下家而言，只與中介簽署過購房意向書或居間協(xié)議，意向金是由中介公司收的；對上家而言，一般也只與中介簽署了居間協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介公司的。在此情形下，下家要求上家雙倍返還轉(zhuǎn)為定金后的意向金就必須從中介處取得相關(guān)證據(jù)：上家與中介簽署的居間協(xié)議，上家出具給下家而由中介保管的定金收條。離開這兩項(xiàng)證據(jù)，下家很難要求上家雙倍返還轉(zhuǎn)為定金后的意向金。然而，中介提供的服務(wù)是建立在房源信息基礎(chǔ)上的，在目前二手房交易紅火的情況下，中介在上下家的利益天平上往往會傾向于上家，而且這在操作上也相當(dāng)容易。中介只要告訴下家，“上家不同意你的購房條件，你把意向金拿回去吧。”下家就很難再說什么。

　　也許有人會說，下家可以追究中介公司的責(zé)任，但中介在下家預(yù)訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽署的購房意向書或居間協(xié)議中，中介實(shí)際上只起到轉(zhuǎn)交意向金的義務(wù)。至于中介何時(shí)轉(zhuǎn)交、如何轉(zhuǎn)交、是否保證上家接受意向金以及何時(shí)將上家出具的定金收條轉(zhuǎn)給下家等并無明確約定，下家很難要求中介承擔(dān)責(zé)任。可見，下家在繳納錢款時(shí)應(yīng)對“意向金轉(zhuǎn)定金”模式仔細(xì)分析，并采取必要措施避免自己處于不利地位。

東方正義律師事務(wù)所 王展律師

摘自 房地產(chǎn)時(shí)報(bào)

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