所謂“似定非定”，是指下家繳納的意向金對下家來說實際上就是定金，一旦違約就要被沒收；對上家來說又未必一定能轉為定金，因而沒有什么約束力。即使上家違約，下家也很難要求上家雙倍返還已轉為定金的意向金。

　　從法理上說，下家交付的意向金在上家接受購房條件并由中介交給上家后才轉為定金，而在此之前仍屬于“意向”性質(zhì)的錢款，下家隨時可以拿回來。但從實踐來看，下家反悔不購房能夠從中介處拿回意向金的并不多見。因為中介往往會告訴下家意向金已經(jīng)交給上家轉為定金了，要是反悔不購房的話，定金要被上家沒收。從這個角度來說，意向金對下家而言，自交付之日起就已經(jīng)有了定金的效力。

　　下家交付意向金后，意向金對上家來說幾乎起不到“定金”的約束作用。按理說上家從中介處收了下家的意向金并出具收據(jù)后就應該受到約束，如果反悔不賣房，下家有權要求上家雙倍返還已轉為定金的意向金。從實際情況看，下家要上家雙倍返還并非易事。打官司是講證據(jù)的。在“意向金轉定金”模式下，上下家沒有直接見過面，也沒有簽署過書面協(xié)議。對下家而言，只與中介簽署過購房意向書或居間協(xié)議，意向金是由中介公司收的；對上家而言，一般也只與中介簽署了居間協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介公司的。在此情形下，下家要求上家雙倍返還轉為定金后的意向金就必須從中介處取得相關證據(jù)：上家與中介簽署的居間協(xié)議，上家出具給下家而由中介保管的定金收條。離開這兩項證據(jù)，下家很難要求上家雙倍返還轉為定金后的意向金。然而，中介提供的服務是建立在房源信息基礎上的，在目前二手房交易紅火的情況下，中介在上下家的利益天平上往往會傾向于上家，而且這在操作上也相當容易。中介只要告訴下家，“上家不同意你的購房條件，你把意向金拿回去吧?！毕录揖秃茈y再說什么。

　　也許有人會說，下家可以追究中介公司的責任，但中介在下家預訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽署的購房意向書或居間協(xié)議中，中介實際上只起到轉交意向金的義務。至于中介何時轉交、如何轉交、是否保證上家接受意向金以及何時將上家出具的定金收條轉給下家等并無明確約定，下家很難要求中介承擔責任?？梢?，下家在繳納錢款時應對“意向金轉定金”模式仔細分析，并采取必要措施避免自己處于不利地位。

東方正義律師事務所 王展律師

摘自 房地產(chǎn)時報

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