雖然目前市場上不少中介公司已經開始提供二手房的公積金貸款，但真正能用公積金貸款購購到二手房的人卻不多。記者經過采訪了解到，由于申請程序復雜、申請時間長等原因，消費者在辦理二手房公積金貸款時難度較大。
　　
　　 二手房公積金貸款四大問題
　　
　　 業(yè)界專家分析，頭先，大部分的購房者都沒有公積金貸款的申請資格。據北京市各大中介公司統(tǒng)計，目前市場上有公積金帳戶的購房者只占到所有二手房購房者的１０％左右。如果沒有公積金帳戶，或是由于沒有連續(xù)６個月繳存或累計１２個月繳存公積金而失去申請公積金貸款資格的客戶，一旦沒有足夠的現(xiàn)金用于一次性支付全部房款，就只能選擇用商業(yè)貸款來購房。
　　
　　 其次，申請公積金貸款程序復雜。申請公積金貸款的購房人頭先要了解自己繳納公積金的所在單位由北京市公積金管理的哪個分支機構管理，然后由該機構咨詢辦理申請者資格初審的相關事宜，并審查申請者是否符合６個月連續(xù)繳存或累計１２個月繳存公積金的硬性條件，并填寫申請表。之后，辦理人將自己的有效申請表、身份證、戶口本、頭付款發(fā)票、購房合同的原件和復印件等證明交到相應的公積金管理，由公積金管理對申請者做貸款資質審核，并由評估機構對所購房屋進行評估并交納相關費用。此后相關文件再交由住房擔保進行審核，經同意批準后才能辦理房屋過戶手續(xù)。而且放貸必須在房屋過戶手續(xù)辦理完畢、拿到房產證并在住房擔保辦理完抵押登記后才能較終發(fā)放貸款。辦理這一整套繁瑣復雜的申請流程，令很多購房者望而卻步。
　　
　　 另外，申請貸款時間較長。由于公積金貸款不僅申請程序復雜，而且還要求房屋過戶、拿到房產證明，并做完抵押登記后才能發(fā)放貸款；而發(fā)放商業(yè)貸款的銀行則只需要見到過戶證明，證明該房屋已經完成過戶就能夠發(fā)放貸款了。因此公積金貸款比普通商業(yè)貸款辦理的時間要長許多，并由此導致了業(yè)主拿錢難的問題。
　　
　　 較后，沒有市場競爭機制。在公積金貸款辦理過程中涉及的單位都處于壟斷地位。（１）作為先進的公積金貸款放貸主體，其貸款產品無法滿足消費者的個性化需求。（２）公積金貸款的評估單位只有一家。由于處于壟斷地位，評估事務所的服務水平、與客戶溝通的能力方面都有所欠缺。而且評估事務所收取評估價的５‰做為評估費用，遠高于商業(yè)貸款評估費用的３‰。（３）公積金貸款的擔保單位也只有一家，而且北京市住房擔保是一家有著北京市政府背景的事業(yè)單位，既沒有市場化運作，也沒有其他單位與其競爭，因此在服務態(tài)度、服務費用等方面都令二手房購購者不甚滿意。如費用方面住房擔保每年收取１‰的擔保服務費；在放貸時間方面，其兩個月的放貸時間遠高于普通商業(yè)銀行的十五天甚至是當天放貸。
　　
　　 利率低是公積金貸款先進優(yōu)勢
　　
　　 既便公積金貸款存在很多問題，但大部分想購房的消費者卻都希望能夠進行公積金貸款。針對商業(yè)貸款與公積金貸款的區(qū)別，房地產經紀專家康勝介紹說，這兩種貸款方式有以下幾個不同點：，放貸主體、擔保單位與擔保方式的不同。商業(yè)貸款的放貸主體是各商業(yè)銀行，而公積金貸款的放貸主體則是北京市公積金管理。為商業(yè)貸款提供階段性擔保的單位一般是房地產經紀機構，即中介公司；而公積金貸款的擔保單位則是北京市住房擔保。中介公司給申請商業(yè)貸款的個人做階段性擔保，而北京市住房擔保為申請公積金貸款的個人所做的是全程擔保。
　　
　　 ，貸款申請的條件不同。申請公積金貸款的個人除需滿足申請商業(yè)貸款所需滿足的條件外，還必須滿足貸款前６個月曾連續(xù)繳納個人住房公積金或累計繳存住房公積金１２個月以上。而在申請商業(yè)貸款時則沒有此項硬性規(guī)定。
　　
　　 第三，抵押權人不同。普通商業(yè)貸款，申請人是將房產抵押給銀行，即抵押給放貸方；而公積金貸款則是由申請人將房產抵押給北京市住房擔保，即抵押給擔保方。
　　
　　 第四，貸款利率不同。商業(yè)貸款的房貸年利率１－５年期限為４．７７％，５年以上為５．０４％；而公積金貸款的利率相對較低，目前１－５年期限貸款年利率為３．０％，６－３０年期限的貸款年利率為４．０５％，兩者相差近一個百分點?？梢哉f，利率比商業(yè)貸款低是公積金貸款先進的優(yōu)勢。
　　
　　 有關專家同時表示，有的人認為如果公積金貸款不用，白白放在那兒就浪費了，其實不然。專家認為，如果購房人沒有辦理公積金貸款，其存放在北京市公積金管理的公積金是可以憑購房人的購房合同原件、購房發(fā)票及契稅發(fā)票等相關文件到公積金管理領取，并用于商業(yè)購房貸款還貸的。而且就算沒有取出用于購房還貸，待到繳存人員６０歲退休后，其繳存的全部公積金款項國家也會全部發(fā)還于本人。

來源：天津搜狐房產

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