在二手房購賣中，涉及錢款的項目主要有購賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金，筆者將其簡稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結合自己的經(jīng)驗，筆者認為，避免糾紛的關鍵是在簽訂房屋購賣合同前，提前對“四金”結算約定清楚，并注意相關問題。

　　購賣金額即通常所說的成交價。確定成交價格時，有以下幾個問題值得注意：

　?。?）成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付定金前就應在居間合同中加以明確。

　　（2）成交價是房屋毛坯價或帶裝修價格，在支付定金前，也應當在居間合同中加以明確。

　　（3）屋內(nèi)附屬設施、設備隨房轉讓的，是無償還是折價轉讓，以及所折價款是否包含于成交價，都應當在居間合同中明確，并對設施、設備質量狀況作適當約定。

　　（4）申請產(chǎn)權過戶登記時，極少數(shù)人，為少付稅費而向交易低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。

　　二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的支出。在購房或賣房前，弄清相關政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得說明：

　?。?）對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復雜，委托品牌中介或專業(yè)人員陪同，有利于避免購賣糾紛。

　　（2）包稅（稅費打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數(shù)中介從業(yè)人員有可趁之機，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費更加包不得。

　　水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理服務費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等。和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。

　　關于維修基金的轉讓問題，在《上海市居住物業(yè)管理條理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結合實踐，筆者認為上下家應關注以下三點：

　?。?）維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。

　?。?）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結算。

　　（3）維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權要求上家維修基金。

來源：上海熱線

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