二手房交易前應(yīng)約定“四金”

　　在二手房購賣中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有購賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，現(xiàn)將其簡稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋購賣合同前，提前對“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問題。
　　購賣金額即通常所說的成交價(jià)。確定成交價(jià)格時(shí)，有以下幾個(gè)問題值得注意：
　?。?）成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。
　?。?）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。
　　（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓，以及所折價(jià)款是否包含于成交價(jià)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。
　　（4）申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)，極少數(shù)人為少付稅費(fèi)而向交易低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。
　　二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在購房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個(gè)問題值得說明：
　?。?）對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免購賣糾紛。

　?。?）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可乘之機(jī)，賺取差價(jià)。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。
　　水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。
　　關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓問題，在物業(yè)管理?xiàng)l例及商品住宅維修基金管理辦法中均有明確規(guī)定。上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：
　?。?）維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。
　?。?）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。
　?。?）維修基金是結(jié)算，還是無償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根據(jù)“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權(quán)要求上家維修基金。

摘自《北京現(xiàn)代商報(bào)》

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