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避免二手房交易糾紛約定關鍵 “四金”不可少
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 868 次
購賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時,注意以下幾個問題:一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的求,則在支付訂金前就應在居間合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價,在支付訂金前,也應當在居間合同中加以明確。三是屋內附屬設施、設備隨房轉讓的,是無償還是折價轉讓,以及所折價款是否包含在成交價內,都應當在居間合同中明確,并對設施、設備的質量狀況作適當約定。四是申請產權過戶登記時,極少數人為少付稅費而向房地產交易低報成交價,這是非常危險的,容易導致尾款糾紛。
二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的一項支出。在購房或賣房前,弄清相關政策規(guī)定是非常必的。在正規(guī)房產中介公司的營業(yè)場所,一般都會明示現行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得注意:一是對于廠房、商鋪等非居住房屋,以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房,其交易稅費的收取標準較為復雜,委托品牌中介或專業(yè)人員陪同,有利于避免購賣糾紛。二是包稅(即稅費打包由中介代為繳納)的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易,但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數中介從業(yè)人員有可趁之機,賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房,由于政策多、數額高,稅費更加包不得。
水電雜費主包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等,和交易稅費相比,這些雜費雖然金額不多,但也應在購賣合同中約定清楚,防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。
較后,關于維修基金的轉讓,結合實踐,筆者認為應關注以下三點:一是維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修和更新,不能挪作他用。二是上家出售房屋,其物業(yè)維修基金賬戶中的余額,不能提取或退還,可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結算。三是維修基金是結算,還是無償轉讓,應當在訂金支付前就予以明確約定,否則訂金支付后,根據“有約定,從約定;無約定,從法定”的原則,下家無權求上家維修基金。
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