摘自：北京青年報(bào)

　　已購公房上市 購賣雙方價格難定

　　這些天，家住海淀區(qū)學(xué)院路的趙先生一直在發(fā)愁，自打已購公房上市那天，就自各兒把現(xiàn)住的約38平方米一居室按每平方米5000塊錢估了價，在一家房屋交易掛了牌，可至今還沒有購主。他想賣舊房后再在天通苑購套新房的算盤也一直沒有實(shí)現(xiàn)。趙先生告訴記者：“也有過問的，但出價太低，想10萬塊錢購的人不少，要是這么便宜，我就吃虧了，產(chǎn)權(quán)證也有，周遭環(huán)境也好，我家附近的商品房都賣到6000元了?！?

　　趙先生的這種經(jīng)歷，是目前許多要購賣已購公房的人差不多都曾遭遇的。對購方而言，賣方出價過高，幾乎與周邊新建商品房看齊；而對賣家來說，購方出價太低，一般照著周邊新建商品房價的一半甚至2／3要價，讓人難以承受。購賣雙方對已購公房上市交易價格的這種懸殊心理，成了阻礙已購公房上市出售的瓶頸。
　　
　　那么，已購公房上市交易，價格到底怎樣才算合適？是不是一定得讓中介做評估？評估價就一定會是成交價？
　　
　　自己找對家 價格雙方協(xié)商

　　從目前北京已購公房上市交易的情況看，購賣雙方即業(yè)內(nèi)俗稱的對家“搭上線”，不外兩種途徑。一是通過親朋好友或其他途徑，自己聯(lián)系上并談妥成交價格及相關(guān)的事宜；二是由房屋中介機(jī)構(gòu)做“媒人”，牽線搭橋較后成交。從外省市已購公房上市交易的經(jīng)驗(yàn)看，市場形成的初期，即所謂的培育期，購賣雙方通過種途徑結(jié)成“對家”成交的多。從目前北京18個區(qū)縣房地局房地產(chǎn)交易管理部門的已購公房上市交易情況看，也是如此。
　　
　　記者在采訪中了解到，目前本市18個區(qū)縣，房山、密云等10個遠(yuǎn)郊區(qū)縣因?yàn)橐奄徆亢徒?jīng)濟(jì)適用房上市交易所應(yīng)繳納的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)尚在批審中，所以真正開啟已購公房上市大門的只有東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽、豐臺、石景山八個城近郊區(qū)。截止到昨天為止，盡管咨詢的人多，但這八區(qū)中，到房地產(chǎn)交易管理部門領(lǐng)取申請上市表和意見征詢表的人挺多，能返回到房地產(chǎn)管理部門審批的卻很少，能拿得獲準(zhǔn)上市通知單的就更寥寥。
　　
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，八區(qū)中領(lǐng)取申請表的總共不過百份，其中海淀區(qū)較多，有30份，宣武和西城次之，各20多份，至今一份申請表都沒有領(lǐng)取的區(qū)也有。返回審批并獲準(zhǔn)上市交易的只有：石景山一套兩居；宣武區(qū)兩套；崇文區(qū)3套；豐臺區(qū)3套。其中，石景山和宣武區(qū)的都已自己找到“對家”并在辦理交易過戶手續(xù)，而崇文和豐臺的6套房子則因尚未找到購家而“閑置高閣”。
　　
　　據(jù)石景山房地產(chǎn)交易的王女士介紹，該交易套返回申請表并獲得上市批準(zhǔn)的房子，坐落在石景山海特花園17樓，為某單元1套54．3平方米的兩居室，1994年蓋的多層樓，購賣雙方是自己搭上線并于12月1日拿著自擬的房屋購賣合同及相關(guān)材料到交易開始辦理手續(xù)的，雙方協(xié)商的成交單價是2800元／平方米。而已購公房上市交易價格的評估不等于以往大家可能較熟悉的保值、抵押等評估，除了考慮房子自身的使用年數(shù)、戶型、質(zhì)量、配套設(shè)施、環(huán)境、地理位置、交通、建安費(fèi)、地價等之外，還得根據(jù)市場行情，即市場供需情況。同一套房子，也許在市場成交量不大、比較冷清的大環(huán)境下，所做出的交易評估價格就低，而假如在市場成交量大，需求多的條件下，也許交易評估值就高。
　　
　　在二手房市場已較成熟的上海，二手房的價格評估采用的是計(jì)算機(jī)輔助評估技術(shù)配合評估師復(fù)評的定價方法，即通過數(shù)以萬計(jì)的房源交易實(shí)例，建立一個包括交易信息分析系統(tǒng)、區(qū)域信息系統(tǒng)等動態(tài)性較強(qiáng)的系統(tǒng)在內(nèi)的評估系統(tǒng)。這個評估系統(tǒng)的優(yōu)勢在于一是計(jì)算機(jī)可同時處理數(shù)以萬計(jì)的交易信息并進(jìn)行綜合分析；二是利用當(dāng)前先進(jìn)的地理區(qū)域信息系統(tǒng)，交易價格可對應(yīng)每一個準(zhǔn)確的地點(diǎn)；三是因?yàn)閮r格是隨著市場波動的，因此動態(tài)性很強(qiáng)，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)可保證行情價格的即時性；四是可在一定程度上避免人為因素造成的結(jié)果偏差。計(jì)算機(jī)的參與，保障了交易信息的充分性；同時，利用計(jì)算機(jī)也可了解到某區(qū)域的需求情況，作為心理因素參考值。這樣，評估出來的價格才基本接近當(dāng)前市場的行情價。
　　
　　目前，京城幾家的二手房交易中介都在完善自己的評估系統(tǒng)。如剛剛在萬通新世界商城四層建立頭家連鎖店的北京置業(yè)家園房屋咨詢公司，在借鑒了上海等地經(jīng)驗(yàn)后又結(jié)合北京的實(shí)際情況，開發(fā)了北京二手房計(jì)算機(jī)輔助評估系統(tǒng)。同上海的計(jì)算機(jī)評估系統(tǒng)類似，二手房比同地段、同時期的新建商品房大約低1200元，基本符合市場價，現(xiàn)在已通過過戶審批。
　　
　　石景山房地局交易主任王萃貞告訴記者：假若購賣雙方協(xié)商的成交價不符合市場行情，明顯低于市場正常行情價格，為了保證國家的稅收不流失，我們將讓評估部門進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估，并按照我們評估出來的價格計(jì)算購賣雙方應(yīng)當(dāng)繳納的諸如土地出讓金、收益分配等稅費(fèi)，而只要購賣雙方愿意，成交價格還按照雙方協(xié)議的進(jìn)行。
　　
　　由此看來，購賣雙方自己找對家，只要您保證國家稅收不流失，便可免去評估這道程序，成交價格雙方自己看著辦。
　　
　　中介找對家 評估價格未必是成交價

　　從外地已購公房上市交易的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)看，已購公房上市交易一旦運(yùn)轉(zhuǎn)，購賣雙方找對家離不開既能提供大量房源信息、又能保證交易合法的房屋中介機(jī)構(gòu)。

　　但任何一個市場都有自己的游戲規(guī)則，無論你家的房子去任何一家房屋中介機(jī)構(gòu)掛牌，你家的房子都得按照這家中介公司的評估系統(tǒng)做評估。但需要提醒你的是，這個只在這家中介有效的評估價格是參考價，并非一定是較后的成交價。
　　
　　二手房評估與通常做的抵押貸款評估不同，屬于交易價格評估，你在對待評估結(jié)果時應(yīng)注意什么？一是心理因素，要充分考慮你家已購公房的折舊率、戶型、采光、通風(fēng)及小區(qū)配套設(shè)施不完備等不利因素，千萬別與新建商品房比高低；二，已購公房價格評估既然是交易價格評估，肯定與以往抵押保值等評估不同，要充分考慮房屋所在區(qū)域的供求情況、購房人承受心理等因素，因此要選家對二手房市場行情把握較準(zhǔn)確的中介機(jī)構(gòu)。
　　
　　目前由于北京的已購公房上市交易市場剛剛開放，還未形成一個恒定的價格體系，市場成分足，因此，業(yè)內(nèi)人特別提醒：房屋中介機(jī)構(gòu)的評估價格只是一種市場參考價，并不等于較后成交價，在購賣已購公房時，一定要注意市場行情，本著既不高賣（購）也不賣虧的原則，關(guān)注市場，在合適的時機(jī)，上市購賣已購公房。

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