賣二手房，4招還掉按揭款

幾天前，某房產(chǎn)開發(fā)公司老總告訴記者，他們開發(fā)的那個樓盤去年開盤時是3500元，今年二手房賣到了5500元，但是，這段時間交易量也大，到底有多少房子易主已說不清楚。而在某事業(yè)單位供職的一位葉先生老早就說起要把城市西北部的一套房子賣掉，但遲遲不見動靜，上個星期，葉先生終于行動了。

記者了解到，賣房頭先得把按揭款付清，杭州各銀行雖然沒有像上海那樣停掉轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但對轉(zhuǎn)按揭普遍多了一份謹(jǐn)慎。在這樣的大背景下，賣房族的賣房難度比以前大了許多。不過，這難不倒他們。

招數(shù)一：銀行貸款來救急
楊先生想賣掉的按揭房本來就屬于套，朋友給他出了個主意：用現(xiàn)在住的這套房子作為抵押，向銀行申請綜合消費貸款，至于用途，購房、購車、裝修、留學(xué)等，只要說得圓就行。楊先生現(xiàn)住的房子市價約100萬元，即使發(fā)放住房抵押貸款的額度不超過評估值的50%，借出50萬元臨時掉個頭也夠了。
目前，銀行的住房抵押貸款期限一般不超過5年，但對楊先生來說，3個月就夠了。只是利率有點高：在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加收20％，六個月貸款基準(zhǔn)利率5.22％，加收后變成了6.264％，好在時間短，這點利息也付得起。
由于楊先生已經(jīng)叫有資質(zhì)的評估公司對抵押房產(chǎn)作過評估，銀行去辦理他項權(quán)證也沒有超過7個工作日，整個過程用了不到兩個星期。

招數(shù)二：典當(dāng)融資也可以
如果下家已經(jīng)找好，付清按揭款后的購賣過程不會很長，業(yè)內(nèi)人士建議也可找典當(dāng)行融資。與銀行相比，到典當(dāng)行融資的特點是速度快、手續(xù)簡便、抵押物范圍廣，用途只要合法就行，不過費率較高。
據(jù)中財?shù)洚?dāng)行負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)值100萬元的住房可典到當(dāng)金50萬元，想節(jié)省費用的話，對抵押物價值的評估也可改為雙方協(xié)商確定，費用分綜合服務(wù)費（月率 2％）和利息（月率0.5％）兩部分（前者事先收取，后者在贖當(dāng)時交付），典當(dāng)期限從5天到6個月不等。從看房估價、簽合同、辦他項權(quán)證（5個工作日）到放款，一般六七天就夠了。

招數(shù)三：利用下家頭付還清貸款
房產(chǎn)中介公司建議，如果下家愿意先出資替賣方還清貸款，也可利用購方的頭付款付清貸款，貸款還清后再辦理下一步購賣交接手續(xù)。為了避免風(fēng)險，雙方簽訂全權(quán)委托書后，由中介公司代理其中的資金收付、交接手續(xù)，既安全又省心。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由房產(chǎn)中介辦理下家頭付還清上家貸款的操作，對購賣雙方而言都是非常安全的。辦理這項業(yè)務(wù)的手續(xù)費一般只需幾百元，與上萬元的短期融資成本相比非常低。不過，這種做法特別適合的是賣方貸款總額不大、還款已比較多的房產(chǎn)，因為購家頭付款一般只有三四成，賣方要還的貸款余額太高就不能實現(xiàn)順利交接。購賣雙方需要注意的是，開展這項業(yè)務(wù)的中介公司應(yīng)具備較好的資信狀況和正規(guī)的經(jīng)營歷史，不要被“黑中介”利用。

招數(shù)四：去碰碰轉(zhuǎn)按揭的運(yùn)氣
除了自己或通過中介公司找到愿意出錢的下家，也可通過銀行的轉(zhuǎn)按揭完成籌款賣房的愿望。
杭州銀行的轉(zhuǎn)按揭以在同一家銀行轉(zhuǎn)為主，只有中行浙江省分行等少數(shù)銀行辦理跨行轉(zhuǎn)按揭。而且，多數(shù)銀行目前都要看客戶情況而定，至少貸款已還了一年，并非一律給“轉(zhuǎn)”。

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