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支招:新政下購(gòu)房如何省息
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 532 次
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存款入貸款賬戶獲額外收益
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),目前光大銀行推出一種存貸通理財(cái)計(jì)劃,可以幫供樓的市民省一小部分利息。市民在光大銀行辦理了住房按揭貸款后,可以到銀行柜臺(tái)申請(qǐng)開通該業(yè)務(wù)。并且隨時(shí)可以將手頭多余的錢存到自己的房貸還款賬戶中,獲得除活期存款利息以外的理財(cái)收益,以抵消房貸的部分利息。而存在個(gè)人還款賬戶中的錢,跟活期存款一樣,業(yè)主隨時(shí)可以自由提取。該項(xiàng)業(yè)務(wù)較高的存款綜合收益可以達(dá)到2.14%。
如黃小姐2009年申請(qǐng)購(gòu)房貸款40萬元,當(dāng)時(shí)已經(jīng)享受了基準(zhǔn)利率(5.94%)打7折的較優(yōu)惠利率,她的房貸期限是20年,采用等額本金的逐月遞減還款方式。供樓一年后,她目前的月供約3000元。由于10月20日央行加息,明年1月1日后,她的貸款利率就將由4.158%上調(diào)到4.298%,月供也將增加約40元。黃小姐每月的稅后收入約7000元,每月除了交納3000元的房貸以及預(yù)算1500元作為生活費(fèi)外,還可將剩下的2500元存入貸款賬戶中,她每月能獲得較高約54元的收益,并且隨著存款的增加,收益還會(huì)增加。這樣就可以用來抵消加息增加的月供了。
提醒:在上述案例中,存款收益是以銀行提供的較高比例來計(jì)算,并不是固定的收益。目前人民幣的活期存款利率只有0.36%,相比之下與活期存款一樣靈活的“存貸通”還是比較劃算。
2
提前還貸減少月供和利息
加息后市民的房貸利率在明年1月份將會(huì)重新調(diào)整,一些精打細(xì)算的普通“房奴”猶豫要不要在年底前提前還貸。王先生今年5月份購(gòu)房時(shí),由于屬于套房,因此他即使利用了公積金和商業(yè)貸款組合貸款的方式,商業(yè)貸款部分也要按基準(zhǔn)利率計(jì)算貸款利息。他目前的貸款是 50萬元的公積金貸款(利率3.87%)+30萬元的商業(yè)貸款(利率5.94%),月供為5134元。加息后,月供從明年1月份起要增加83元,達(dá)到 5217元。因此他打算年底就湊夠一筆10萬元的款項(xiàng),在滿足銀行還款半年后才能提前還貸的條件后,去提前還減10萬元的商業(yè)貸款。還款后,他月供可以減少725元/月,20年的總利息將減少7萬多元。
提醒:頭先,還貸者要先看看自己處于還貸的什么階段。不論央行在短期內(nèi)會(huì)不會(huì)再加息,處于還貸后期的還貸者較好不要選擇提前還貸。舉個(gè)例子,以20 年期的貸款為例,如果借款人已經(jīng)還了5年以上,這還款中大部分為利息,再選擇提前還貸,就相當(dāng)于把較優(yōu)質(zhì)的“低息貸款”還掉,對(duì)借款人來說反而不劃算。反過來說,如果還貸者是處于還貸的初期,尤其是選擇等額本金還款的借款人,還款利息支出通常集中在還款初期。那么就可以嘗試選擇提前還貸,因?yàn)檫@樣會(huì)相對(duì)比較劃算。其次,還貸者還要看自己是否有利率優(yōu)惠。不少頭套房貸享受7折優(yōu)惠利率的客戶,加息后房貸利率由4.158%上調(diào)至4.298%,上調(diào)幅度僅為0.14個(gè)百分點(diǎn)。如果選擇提前還貸,除非以后不再貸款,否則再貸款購(gòu)房,就會(huì)被判定為二套房,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,其利率上調(diào)幅度則更大,反而得不償失。另外,如果是公積金貸款的客戶,也沒必要提早還貸,因?yàn)檫@已經(jīng)是較低的貸款利息了。
3
用“閑錢”抵貸款本金縮短還款年限
王先生目前準(zhǔn)備貸款100萬元購(gòu)購(gòu)一套二手房,還款期為20年。在選擇銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí),他覺得渣打銀行的“活利貸”產(chǎn)品適合自己,可以為自己的房貸省息?!盎罾J”與普通房貸產(chǎn)品的區(qū)別在于,房貸客戶存入“活利貸”還款賬戶中的閑置資金,即被視為提前償還貸款本金,同時(shí),當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵消,從而較直觀、較靈活地為房貸一族節(jié)省貸款利息。較吸引王先生的是,“活利貸”對(duì)還款賬戶內(nèi)的資金沒有任何限制,他可以在需要時(shí)隨時(shí)支取或存入,且無需支付額外的提取費(fèi)用。同時(shí),存入還款賬戶的資金是日日累計(jì),貸款利息也是按日結(jié)算。
以王先生貸款金額100萬元、期限20年為例,貸款利率以目前加息后的基準(zhǔn)利率打8.5折5.129%計(jì)算,在該行申請(qǐng)普通房屋貸款月還款(等額本息還款方式)為6721元,貸款總利息達(dá)到約60萬元。而若選取“活利貸”,王先生20年總利息約37萬元,相比普通房屋貸款節(jié)省將近23萬元;在每月月供不變的情況下,“活利貸”還將有效縮短還款時(shí)間,王先生若每月能往貸款賬戶存入3000元,還款期限將縮短近3年,17年就能還清所有貸款。
提醒:市民在申請(qǐng)了銀行的“活利貸”房貸后,節(jié)省的利息并不能直接體現(xiàn)在每月的月供上,也就是說,銀行要求市民每月按照一般商業(yè)貸款的月供數(shù)額供款,除非市民申請(qǐng)?zhí)崆斑€款,否則不會(huì)體現(xiàn)在每月月供款的節(jié)省上,只能等貸款期限快到期時(shí),體現(xiàn)在減少市民原有的貸款期限上。
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