二手房轉(zhuǎn)讓別掉進(jìn)陷阱

房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使二手房購(gòu)賣(mài)糾紛呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，有些本不該發(fā)生的糾紛由于各種原因卻發(fā)生了。廣東廣和律師事務(wù)所律師路偉國(guó)提醒二手房交易要增強(qiáng)法律意識(shí)，注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)方違約，定金打了水漂

路偉國(guó)律師介紹說(shuō)，王先生由中介公司介紹，看中了位于深圳市福田區(qū)某花園的一處房產(chǎn)，在交付兩萬(wàn)元定金、簽定了認(rèn)購(gòu)書(shū)的情況下，與賣(mài)主說(shuō)好兩個(gè)半月后交房。

認(rèn)購(gòu)書(shū)簽定后，王先生沒(méi)有按約定去銀行辦理購(gòu)房手續(xù)，這期間又到其他地方看房，在沒(méi)有更好的選擇時(shí)，較后還是決定購(gòu)購(gòu)該處的房產(chǎn)。但此時(shí)房?jī)r(jià)已上漲，賣(mài)主不同意按原先商定的價(jià)格出售房屋，提出要把房?jī)r(jià)提高五萬(wàn)元。

王先生以事先說(shuō)好了價(jià)格為由，要求賣(mài)主和中介機(jī)構(gòu)要么按原價(jià)賣(mài)房，要么退還定金。但賣(mài)方堅(jiān)持認(rèn)為購(gòu)方不按約定交納后期購(gòu)房款項(xiàng)，耽誤了自己賣(mài)房，于是將中介和王先生一并告上法院。較后，法院判決房屋交易不成功，購(gòu)方違約，王先生所付定金兩萬(wàn)元?dú)w賣(mài)方所有且中介公司免收中介費(fèi)。

中介誘導(dǎo)賣(mài)方，不得收費(fèi)

路律師說(shuō)，現(xiàn)在房屋價(jià)格上漲，房屋好賣(mài)，中介公司在游說(shuō)賣(mài)方時(shí)，往往存在誘導(dǎo)行為，交易雙方要謹(jǐn)慎行事。

吳先生現(xiàn)在的住房?jī)r(jià)值60萬(wàn)元，他在兩年前購(gòu)購(gòu)時(shí)頭付八萬(wàn)元，截止到目前，吳先生為該房已按揭了18萬(wàn)元，眼見(jiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)上房屋價(jià)格上漲，吳先生想把房屋變現(xiàn)，于是找到了某房屋中介公司。

該公司一名業(yè)務(wù)員幫吳先生算了一筆賬，按照中介公司業(yè)務(wù)員的算法，吳先生賣(mài)掉房屋后可凈賺20多萬(wàn)元，吳先生高興地與中介公司簽定了委托賣(mài)房合同。后來(lái)吳先生在朋友的提醒下得知，銀行在房屋貸款中的計(jì)算方法并不像中介所言，賣(mài)掉房屋后，根本賺不到20萬(wàn)元，于是吳先生找到中介要求撤銷(xiāo)委托賣(mài)房合同。然而，這時(shí)候中介公司以當(dāng)時(shí)的業(yè)務(wù)員已離職、事實(shí)不清為由，要求吳先生在房屋交易不成的情況下支付中介費(fèi)。兩家不得已打起了官司，較后經(jīng)由法院判定，房屋交易不成的原因是中介誘導(dǎo)了客戶(hù)，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)免收。

賣(mài)方反悔，雙倍付了定金

路律師介紹，他不久前剛剛結(jié)束了一宗房屋購(gòu)賣(mài)糾紛，這類(lèi)矛盾是典型的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣(mài)方收定金后又反悔，寧可按違約的形式向購(gòu)方付雙倍定金的違約金，也不賣(mài)房。

陳先生于2004年在深圳南山后海的某樓盤(pán)內(nèi)購(gòu)了一套三居室住房，住了不到一年的時(shí)間，他因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系要搬遷到外地，于是在 2005年8月份與詹姓夫婦簽定了房屋購(gòu)賣(mài)合同。為了避免兩年之內(nèi)房屋交易產(chǎn)生的購(gòu)置稅，雙方當(dāng)時(shí)簽定的合同為“陰陽(yáng)合同”，即一份為租賃合同，表面上看來(lái)是詹姓夫婦租住陳先生的房屋，另一份為購(gòu)賣(mài)合同，填寫(xiě)上雙方同意的購(gòu)房?jī)r(jià)格，以及當(dāng)日詹先生向陳先生交付的五萬(wàn)元購(gòu)房定金。

陳先生遂向詹姓夫婦表示不予出售該房。詹姓夫婦已交了定金，當(dāng)然不予同意，打官司找到了路律師，較后陳先生為解除購(gòu)賣(mài)合同向詹姓夫婦支付了10萬(wàn)元違約金。

付了購(gòu)房款，方知是查封房

路律師說(shuō)，二手房轉(zhuǎn)讓面臨的主要法律風(fēng)險(xiǎn)為，所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)利是否完整，是否存在出租、債務(wù)、查封、抵押或其他限制轉(zhuǎn)讓的事由。在合同訂立、支付房款，向國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)提出產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)至國(guó)土局審核完畢、進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，并發(fā)給房地產(chǎn)證之間需要一段時(shí)間，目前一般為21個(gè)工作日，在這段時(shí)間可能由于賣(mài)方的債務(wù)原因造成房屋不能轉(zhuǎn)移，如法院的查封。對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，這種風(fēng)險(xiǎn)很大，有可能房錢(qián)兩空。林某選中一套二手樓，按照與賣(mài)方的約定，簽定了《房地產(chǎn)購(gòu)賣(mài)合同》并辦理了公證，且已向國(guó)土局辦文窗口遞交了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表》，并向賣(mài)方支付了全部購(gòu)房款。20個(gè)工作日以后，林某帶上回執(zhí)去窗口查詢(xún)，卻被告知房地產(chǎn)在交件后第10天被法院依法查封，不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，林某只得踏上追討房款的漫漫征程。

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