購(gòu)購(gòu)二手房的兩門“必備功課”

　　一、地理位置是關(guān)鍵

　　地段好壞決定房屋的未來(lái)。對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房純居住人群來(lái)說(shuō)，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購(gòu)房，這樣不但上、下班較便利而且購(gòu)菜、購(gòu)物等也會(huì)十分方便。

　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)二手房長(zhǎng)期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購(gòu)房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房?jī)r(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

　　二、房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購(gòu)房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前二手房市場(chǎng)而言，上世紀(jì)90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長(zhǎng)，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購(gòu)房者在選購(gòu)二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

　　三、戶型面積要選好

　　上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過(guò)渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購(gòu)購(gòu)那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。

　　四、探訪鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關(guān)系到購(gòu)房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞?。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購(gòu)房者所購(gòu)購(gòu)房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

　　交易篇

　　在二手房交易過(guò)程，購(gòu)房者不僅要關(guān)注房屋價(jià)格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問(wèn)題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。特別是后者，實(shí)際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項(xiàng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是非常必要的。

　　一、賣方身份的真實(shí)性

　　交易時(shí)，購(gòu)方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易查詢。其中有幾項(xiàng)需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。

　　另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒(méi)有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。

　　二、賣方的還貸情況

　　若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過(guò)戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購(gòu)進(jìn)該套房屋時(shí)，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料進(jìn)房地產(chǎn)交易進(jìn)行注銷。此時(shí)，購(gòu)方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)，各大銀行的預(yù)約還貸時(shí)間從2周至1個(gè)月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過(guò)上述時(shí)間，銀行才接受還貸。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易進(jìn)行過(guò)戶交易。

　　三、購(gòu)房貸款的審批程序

　　大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助購(gòu)方貸到希望的數(shù)額。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

　　四、過(guò)戶交易有新規(guī)

　　國(guó)家二手房稅收新政是自2005年6月開始實(shí)施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過(guò)戶。購(gòu)賣取得房產(chǎn)證或完稅時(shí)間不足兩年的住房，售房者將繳納房屋銷售額5.5％的營(yíng)業(yè)稅，超過(guò)兩年不滿五年的按照購(gòu)賣差額征個(gè)人所得稅，超過(guò)五年不收取營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

　　新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。各地對(duì)普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足的三個(gè)條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套建筑面積在140平方米以下；3.成交價(jià)格在5500元／平方米以下。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：一、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；二、單套建筑面積在140平方米；三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。二手房交易稅具體如何操作？舉例說(shuō)明如下：

　　普通住宅（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：一、未滿兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，如以一套原價(jià)為25萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)是30萬(wàn)元，但按福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)是40萬(wàn)元，那么營(yíng)業(yè)稅將按40萬(wàn)元的指導(dǎo)價(jià)全額征收，稅率為5.5％，具體計(jì)算是 40萬(wàn)×5.5％=2.2萬(wàn)；而個(gè)人所得稅的計(jì)算方法是（賣出房?jī)r(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià)合理費(fèi)用）×20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣出房?jī)r(jià)的20％扣除，那么這套房子的個(gè)人所得稅是：（40萬(wàn)×80％25萬(wàn)）×20％=1.4萬(wàn)元；二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營(yíng)業(yè)稅全免，但個(gè)人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，還是1.4萬(wàn)元；三、滿5年的：此時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。

　　非普通住宅：（單價(jià)5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：一、未滿兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，以一套原價(jià)為50萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)為60萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元的房子為例，其營(yíng)業(yè)稅則要交70萬(wàn)×5.5％=3.85萬(wàn)元，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)×80％－50萬(wàn)）×20％ =1.2萬(wàn)元；二、滿2年未滿5年：營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征，即（70萬(wàn)－50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元，個(gè)人所得稅還是（70萬(wàn)×80％－ 50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn)50萬(wàn)）×5.5％=1.1萬(wàn)元。

　　此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)承諾書。如果有備案，則需要在購(gòu)賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時(shí)間。

　　另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒(méi)有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定。

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