城市周邊的商業(yè)地塊價(jià)位相對(duì)低廉，較深開發(fā)商青睞。本報(bào)記者 馬宏罡攝

核心提示

用地價(jià)推算大致的房?jī)r(jià)，雖然不能得出準(zhǔn)確結(jié)果，但至少可以讓市民知曉，自家房子所在地的土地級(jí)別以及限定的土地底價(jià)。昨日，本報(bào)關(guān)于用地價(jià)推算房?jī)r(jià)的報(bào)道得到了廣大讀者的熱情響應(yīng)，很多讀者打來(lái)電話與本報(bào)互動(dòng)，估算自家的房屋價(jià)值，并根據(jù)供求關(guān)系、周邊配套等因素，計(jì)算房屋價(jià)格。今日，本報(bào)繼續(xù)為大家解讀商業(yè)用地的地價(jià)情況，這既可讓有志于投資的朋友對(duì)不同區(qū)域商業(yè)用地的地價(jià)乃至房?jī)r(jià)進(jìn)行測(cè)算。

與普通住宅不同，從沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，燙金地段商業(yè)用地的土地價(jià)格要高出沈陽(yáng)周邊地段十幾倍，充分體現(xiàn)了燙金地段商業(yè)用地的說(shuō)法。但實(shí)際上，沈陽(yáng)城市周邊土地的成交量要大于市內(nèi)燙金地區(qū)。

商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定，用地性質(zhì)為建設(shè)商業(yè)所用房屋，出讓后用地的使用年限為40年，大型超市、汽車銷售4S店、加油站、寫字樓、風(fēng)景名勝設(shè)施用地等都屬于商業(yè)用地范圍。

與住宅用地一樣，沈陽(yáng)市的商業(yè)用地也分九個(gè)等級(jí)，不過(guò)使用年限均為40年。

單從商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)來(lái)看，九個(gè)級(jí)別當(dāng)中，一級(jí)地段地價(jià)為10764元/平方米，九級(jí)地段地價(jià)為573元/平方米，二者之間相差將近19倍。

當(dāng)然，要將地價(jià)轉(zhuǎn)換成參考的房?jī)r(jià)，也要用容積率來(lái)修正。以下為商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)表。

一級(jí)和八級(jí)商業(yè)地價(jià)相差15倍

一級(jí)地段的一類地區(qū)包括北起中山路南到南一馬路的太原北街，西起勝利大街東至南京街的中華路和西起正陽(yáng)街東至東順城街的中街路，而二類地區(qū)則包括西起南京街東至和平大街的中華路，西起東順城路東至正陽(yáng)街的中街路等繁華商業(yè)街區(qū)，而五愛地區(qū)、三好街等地均屬二級(jí)商業(yè)用地，而沈陽(yáng)城邊的大孤家子、八家子等地區(qū)均屬八類區(qū)域。

舉例說(shuō)明，以一級(jí)一類地段南一馬路上的商業(yè)用地來(lái)計(jì)算，容積率為4，那么推算房?jī)r(jià)可以用10764元/平方米一級(jí)地段容積率4所對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)1.578，得出的數(shù)值是16985.592元/平方米。

而如果是八級(jí)地段八家子村的商業(yè)用地，同樣容積率為4，推算房?jī)r(jià)計(jì)算為，692元/平方米八級(jí)地段容積率4所對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)1.624，得出數(shù)值是1123.808元/平方米。兩者價(jià)格相差15倍。

現(xiàn)狀：周邊土地成交量高于市內(nèi)

去年下半年，記者曾連續(xù)觀摩了十幾場(chǎng)沈陽(yáng)的土地拍賣會(huì)，從出讓土地的位置和成功率來(lái)看，沈陽(yáng)周邊地段的成交量要大大高于城市的成交量。

以去年下半年開始進(jìn)入記者視線的南塔街一地塊為例，頭次掛牌出讓時(shí)，因?yàn)楦?jìng)購(gòu)人數(shù)不足而取消競(jìng)拍，當(dāng)競(jìng)購(gòu)人數(shù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)正式拍賣時(shí)，又因競(jìng)購(gòu)人給出的價(jià)格未達(dá)到拍賣底價(jià)而流拍。與之相反，在十幾場(chǎng)拍賣會(huì)上，只要是競(jìng)購(gòu)人數(shù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)正式拍賣的沈陽(yáng)周邊地塊，大多都成交?？梢哉f(shuō)，現(xiàn)在沈陽(yáng)周邊土地的成交量高于市內(nèi)。

分析：價(jià)格和發(fā)展空間或是重要因素

目睹南塔街地塊流拍之后，記者曾經(jīng)對(duì)流拍原因進(jìn)行了五大猜測(cè)，并采訪了業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者，大家多表示，市內(nèi)燙金地段雖好，但價(jià)高，利潤(rùn)空間不大。以南塔街地塊為例，位置好地塊大，操作起來(lái)有一定難度。而從整個(gè)沈陽(yáng)的未來(lái)發(fā)展看，周邊地段的發(fā)展正在迅速崛起，尤其是交通較為發(fā)達(dá)的地段，從土地級(jí)別來(lái)看不及市，但有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，有提升空間，其吸引力已經(jīng)超過(guò)市區(qū)。

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