2011年新春佳節(jié)在樓市中人看來(lái)，氣氛不同于以往。就在春節(jié)前一周，樓市新國(guó)八條和上海房產(chǎn)稅相繼落地，相關(guān)細(xì)則也出人意料地接踵而至，讓人喘口氣的時(shí)間都沒(méi)有。沒(méi)有內(nèi)部消息來(lái)源的人甚至來(lái)不及反應(yīng)，而早一步收到消息的人幾乎把房產(chǎn)交易擠滿，可謂盛況。業(yè)內(nèi)人士紛紛預(yù)計(jì)，受政策影響，樓市成交將迅速回落。數(shù)據(jù)監(jiān)控統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間上海市商品住宅成交僅23套，成交均價(jià)則再次回落至2萬(wàn)以下，報(bào)于19156元/平。

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本周五，上海房產(chǎn)交易將迎來(lái)重固鎮(zhèn)重固食品站東側(cè)地塊的出讓，成為開年頭拍，也是真正意義上新政出臺(tái)后的頭拍。

重固鎮(zhèn)重固食品站東側(cè)地塊出讓面積3470.1平方米，起始樓板價(jià)782萬(wàn)元。容積率為1.0－1.2，出讓用途為住宅用地。該地塊東至福泉新區(qū)，南至張士涇，西至重固食品站，北至車庫(kù)。

而據(jù)上海規(guī)土局網(wǎng)站公布信息顯示，本周六，上海房產(chǎn)交易還將迎來(lái)四地連拍。這4幅地塊分別位于浦東、閔行和崇明，其中2幅為住宅用地，1幅為商住用地，另一幅為商辦用地。由于政策的嚴(yán)厲調(diào)控、市場(chǎng)的走低趨勢(shì)，以及多種不確定因素，此次土地出讓結(jié)果令人難以捉摸。

住宅用地依然備受關(guān)注

上海規(guī)土局網(wǎng)站公開信息顯示，本周六出讓的4幅土地中有3幅涉及住宅用地，其中有2幅為純住宅用地，一幅是位于浦東中外環(huán)間的浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊)地塊，出讓面積17193.2平方米，容積率1.8；另一幅是位于崇明縣城橋鎮(zhèn)的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，出讓面積155318.5平方米，1號(hào)和2號(hào)居住地塊容積率分別為1.2和1.0。截止到2月10日下午5點(diǎn)半，領(lǐng)取這兩塊住宅用地出讓申請(qǐng)書人數(shù)已達(dá)22位，另外競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)人數(shù)已有11位。

從目前預(yù)申請(qǐng)環(huán)節(jié)來(lái)看，與節(jié)前土地出讓情況差不多，但較終參與競(jìng)拍人數(shù)和中標(biāo)報(bào)價(jià)還不得而知。從總價(jià)來(lái)看，城橋商品房基地1、2號(hào)地塊以4.66億元出讓起始價(jià)成為目前總價(jià)較高地塊；從單價(jià)來(lái)看，浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊(原金東小區(qū)D-2地塊)地塊出讓起始價(jià)為4.5億元，折合樓板價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米，是三塊涉及住宅地塊中單價(jià)較高的一幅。

此外，還有一幅含15%商業(yè)性質(zhì)的住宅地塊出讓，是位于崇明縣城橋鎮(zhèn)的中津橋路地塊，東至東門路、南至崇明電大、西至橋鎮(zhèn)菜場(chǎng)、北至中津橋路。該地塊為商住用地，出讓面積,36516平方米，容積率2，出讓起始價(jià)為19719萬(wàn)元。

崇明拿地或成未來(lái)趨勢(shì)

即將于周六下午出讓的崇明城橋商品房基地1、2號(hào)住宅地塊也是未拍先熱，目前領(lǐng)取該地塊申請(qǐng)書的人數(shù)已達(dá)13人，競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)也已有6人，相較于當(dāng)天上午出讓的中津橋路商住地塊更有人氣。

從年前的土地出讓結(jié)果不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的眼光已逐漸轉(zhuǎn)向剛偏遠(yuǎn)的崇明。由于長(zhǎng)江隧橋的建成開通，不僅拉近了崇明和上海市區(qū)的距離，也拉近了人們的心理距離。到崇明游玩的人越來(lái)越多，在推動(dòng)了旅游和商業(yè)發(fā)展的同時(shí)，崇明住宅價(jià)格借勢(shì)上漲的前景自然被眼光犀利的開發(fā)商所注意到。

因此，近來(lái)崇明土地正逐漸成為眾知名開發(fā)商追逐的焦點(diǎn)之一。就在春節(jié)前兩天，綠地以高溢價(jià)率一舉拿下崇明新城兩幅商住辦地塊，其中新城18號(hào)一期地塊更是以溢價(jià)率143%，樓板價(jià)6073.5元/平方米，成為當(dāng)天眾所矚目的崇明雙料地王。

開發(fā)商拿地由住宅逐漸轉(zhuǎn)向商業(yè)

從網(wǎng)上公開信息了解到，此次4幅出讓地塊中先進(jìn)一塊商辦地塊較受關(guān)注，目前領(lǐng)取該地塊競(jìng)購(gòu)申請(qǐng)書已達(dá)16人。資料顯示，該地塊為閔行區(qū)莘莊商務(wù)區(qū)27A-0地塊（莘莊商務(wù)區(qū)北M02地塊）地塊，東至紅線，南至黎安路，西至七莘路，北至戰(zhàn)斗河，出讓面積8065.9平方米，建筑面積中商業(yè)占30%，辦公占70%，出讓起始價(jià)為12430萬(wàn)元，目前報(bào)價(jià)已至12600萬(wàn)元。

目前，住宅市場(chǎng)幾乎全面受到滬九條和上海房產(chǎn)稅政策抑制，從春節(jié)開始，一手房和二手房成交就明顯遇冷。數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，上海市商品住宅成交僅23套，總計(jì)成交面積2337平方米，延續(xù)了2010年的低成交態(tài)勢(shì)，同比2009年春節(jié)期間1.6萬(wàn)平方米大幅萎縮85%，成交均價(jià)則再次回落至19156元/平方米。從市場(chǎng)多方了解，剛性需求大多在無(wú)奈之下選擇延緩置業(yè)計(jì)劃。

再加之新政主要針對(duì)的投機(jī)投資客也早已退到一旁觀望，住宅市場(chǎng)前景可謂堪憂。更有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)不下來(lái)，調(diào)控就不放松。顯然，政府與開發(fā)商的博弈已進(jìn)入白熱化階段。從而不少大型開發(fā)商逐漸從住宅地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，就連一向只做住宅的地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科較近也拿下不少含商業(yè)性質(zhì)的地塊。

此外，莘莊鎮(zhèn)是閔行區(qū)政府所在地，區(qū)域內(nèi)軌道一號(hào)線站點(diǎn)附近已逐漸形成大型商業(yè)區(qū)，周邊居住區(qū)聚集，地理位置較為優(yōu)越，也是閔行區(qū)發(fā)展區(qū)域之一，隨著人流日益增加，商業(yè)配套也急需進(jìn)一步升級(jí)。相信這也是莘莊商務(wù)區(qū)27A-0地塊（莘莊商務(wù)區(qū)北M02地塊）地塊備受關(guān)注的原因之一。

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