喧鬧的樓市終于開始了冷靜，但房價依然未見明顯松動。國家統(tǒng)計局較新數(shù)據(jù)顯示，1月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲1.3%，購房者與開發(fā)商、投資者又展開了一場拉鋸戰(zhàn)。博弈之后，房價是否真能回調(diào)？眾多購房觀望者仍在翹頭以盼。

土地市場上仍舊在上演地王“前仆”而“后繼”的大戲。大龍、招商地產(chǎn)等昔日地王剛剛折戟，另一邊，眾多房企仍然揮舞著資金在土地市場奮勇沖殺。2月3日，上海證大置業(yè)拍得位于上海黃浦區(qū)外灘地塊，總價格為92.2億元人民幣，其樓面地價高達(dá)34148元／平方米。

可以預(yù)見，2010年的房子很多是建立在地王之上的，按照面粉價格決定面包價格的道理，今年的房價有這個沖高因素。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部近日的一份報告顯示，2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%，降幅較2008年擴(kuò)大10.3個百分點(diǎn)。

去年地王頻出，土地單價造成的總價高漲，但土地購置面積反而縮小，似乎又成為房價上漲的理由。另外，今年房價還有一個上漲因素就是樓市每次觀望都會帶來需求的積聚，繼之是需求的集中爆發(fā)，房價反而漲得更快，這次能例外嗎？

但是，房價下降的理由似乎更多。

國土資源部副部長贠小蘇日前指出，截至2009年底，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬畝的土地，可以說保證今后兩三年房地產(chǎn)開發(fā)用地沒有問題。這意味著，并不存在“地荒”問題，結(jié)合土地部門表示今年將加大供地力度，打擊土地、清理閑置土地方面已有實效，這都能夠促使開發(fā)商增加住房供給。

而且，眾多開發(fā)商2009年瘋狂拿地，更多地是出于對后市預(yù)期的盲目樂觀，或者說地王行情是樓市火爆后才出現(xiàn)的，否則2008年土地流標(biāo)現(xiàn)象無法解釋。反之，地王并不是房價上漲的必然理由。

還有一個因素就是許多銀行開始收緊房貸，房價上漲過快以及對房地產(chǎn)業(yè)信貸投放過于集中，房貸潛在風(fēng)險也在積聚，不少銀行已經(jīng)表現(xiàn)出這方面的擔(dān)憂。中行北京分行已經(jīng)將頭套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折。

節(jié)前央行再一次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率標(biāo)志著信貸更加趨緊，而土地出讓金頭付不得低于五成則意味著，房地產(chǎn)業(yè)的兩股資金水流同時變細(xì)，這對本身是資金密集型的樓市來講，都構(gòu)成了開發(fā)商降價求售的動力。

從地價款支付的時間推斷，去年大量拿地的房企，今年將迎來交納土地出讓金的高峰期。從大龍地產(chǎn)等無力支付地價款來看，一些開發(fā)商(即使是地王)，資金也并不充裕。如果樓市如果繼續(xù)維持有價無市的行情，開放商主動降價或許不再只是一個傳說。

歷史總是驚人的相似?，F(xiàn)在的樓市與2008年時的低迷極為相似，而且我國樓市已經(jīng)多次出現(xiàn)這種購賣雙方僵持不下的情形。但跟以往不同，從去年的房價高企到今年的觀望，政策的風(fēng)向標(biāo)硬生生地改變了市場預(yù)期。在調(diào)控政策同時影響供需、一二手房市場等各個層面的情況下，或許博弈的結(jié)果不久就會到來，而到時，決定樓市走向的恐怕還是政策這只看得見的手。

上海易居房地產(chǎn)研究院高端研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會有一個觀察期，如果接下來3至5個月市場出現(xiàn)調(diào)整，則不會再有明顯打壓政策，無論是政策面還是市場面，2010年全年極可能將在平靜中度過。

但如果2010年開發(fā)投資增速重新站上30%，如果房價漲幅依然堅守今年下半年勢頭，那么國家打擊投資投機(jī)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)加大力度出臺，政策的“有為”將體現(xiàn)的更為明顯。

也有業(yè)界人士預(yù)測，房價上漲還要有一個慣性和過渡，因此一季度很可能仍是僵持期，但到二季度傳統(tǒng)旺季時，博弈結(jié)果將會明顯見分曉。如果還是上漲的動力占主導(dǎo)，那么到4、5月份的傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)較為明顯，市場還將火熱一番。但如果那時成交量仍不理想，表明市場的供需雙方心態(tài)已經(jīng)明顯變化，購房者仍然選擇觀望，那么房價向下的可能性就大大增加。

房地產(chǎn)利益鏈條的龐大決定了樓市調(diào)控的復(fù)雜性。許多在房價上漲時獲利的市場主體增加了房價回調(diào)的阻力。但可以肯定的是，只有將調(diào)控措施一貫執(zhí)行下去，繼續(xù)調(diào)控的氛圍，才能將房價和樓市重新拉回理性的軌道。