新年伊始，在2011年上海宅地出讓計(jì)劃尚未公布的1月份，上海土地交易市場已經(jīng)迎來頭輪宅地供應(yīng)的小高峰。

記者發(fā)現(xiàn)，今年1月至今，上海土地交易市場已推出純住宅用地約33萬平方米，創(chuàng)下近4年來的新高。
值得一提的是，雖然第三輪宏觀調(diào)控風(fēng)雨欲來，但開發(fā)商拿地?zé)崆橐廊徊粶p。

推地量創(chuàng)歷年同期新高

有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，1月份上海已有22幅經(jīng)營性用地掛牌上市，其中含住宅土地10幅，主要涉及寶山、崇明、浦東、奉賢等區(qū)域。漢宇地產(chǎn)方面指出，今年1月份上海推出宅地的數(shù)量，較去年同期有過之而無不及。

記者梳理上海土地交易市場公開信息后亦發(fā)現(xiàn)，截至23日，今年1月上海土地交易市場推出的地塊中，涉及住宅地塊11幅，出讓面積約83萬平方米。其中純住宅用地4幅，涉及出讓面積約33萬平方米。

與上述數(shù)據(jù)形成鮮明對(duì)比的是：去年1月，上海僅推出了3幅涉及住宅的地塊，合計(jì)出讓面積約30萬平方米。其中純住宅用地僅1幅，涉及出讓面積約13.9萬平方米；2009年同期，上海也僅推出了3幅純住宅地塊，合計(jì)出讓面積約26.6萬平方米；而在2007年和2008年的同期，上海土地市場均沒有涉及住宅的地塊推出。

無疑，今年1月上海宅地供應(yīng)量已達(dá)到了近四年來同期新高。

大量供應(yīng)恐難延續(xù)

但某分析師在接受記者采訪時(shí)表示，并不能因?yàn)榻衲?月宅地供應(yīng)井噴而看多今年上海商品住宅供應(yīng)量。

他指出，2010年上海公布的當(dāng)年供地計(jì)劃顯示，上海2010年計(jì)劃供地1100公頃，比去年增加35公頃。按照此前國土資源部的要求，今年上海住房供地計(jì)劃的70%為三類保障用宅地，約770公頃，但并不包括此前業(yè)內(nèi)廣泛討論的限價(jià)和公共租賃住房用地；而備受開發(fā)商青睞的普通商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃僅約330公頃。未來5年上海只有3000萬平方米商品住宅的供應(yīng)，平均每年只有600萬平方米。

也就是說，上海土地交易市場1月份供應(yīng)的商品住宅用地，就已經(jīng)達(dá)到了去年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的約兩成。

雖然今年上海純市場化出讓的商品住宅供應(yīng)指標(biāo)尚未公布，但種種跡象顯示，這種大量的月度商品住宅用地供應(yīng)量恐怕難以延續(xù)。他認(rèn)為，此輪宅地供應(yīng)放量只不過是去年上海預(yù)申請(qǐng)公告地塊到期入市的體現(xiàn)。現(xiàn)在正式公告出讓的地塊，都是去年預(yù)申請(qǐng)公告中的地塊。因?yàn)榈搅祟A(yù)申請(qǐng)的期限，有預(yù)申請(qǐng)人的地塊都將被陸續(xù)推出。

開發(fā)商拿地?zé)崆椴粶p

在優(yōu)質(zhì)商品住宅用地供應(yīng)量日益減少的大背景下，開發(fā)商的拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲。

記者發(fā)現(xiàn)，1月21日上海共有5幅經(jīng)營性用地被摘牌，涉及出讓面積共約24.8686萬平方米，總成交金額達(dá)50.868億元。其中，保利地產(chǎn)旗下子公司以25.57億元摘得寶山區(qū)大場鎮(zhèn)捆綁基地塘祁路南側(cè)住宅地塊，成為2011年頭幅總價(jià)地王，溢價(jià)率高達(dá)156%。公開資料顯示，該幅地塊出讓面積9.88萬平方米，規(guī)劃容積率2.0，粗略估算，折合樓面地價(jià)約13445元/平方米。從位置來看，該地塊屬上大板塊，緊鄰軌交7號(hào)線祁華路站，周邊在售的經(jīng)緯觀瀾泓郡目前均價(jià)22000元/平方米。

同開標(biāo)的嘉定區(qū)永盛路以東、緯六路以北地塊的成交溢價(jià)率也不低，達(dá)到104%。該幅地塊由上海駿豐置業(yè)發(fā)展有限公司以9.39億元摘得。

不過，包括付琦在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士紛紛指出，雖然目前開發(fā)商對(duì)于住宅用地的熱情仍然不會(huì)減退，但隨著調(diào)控加深，資金鏈或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商拿地的牽制。

有市場分析人士認(rèn)為，若第三次調(diào)控政策落地、加上信貸持續(xù)緊縮，部分窺視上海土地市場的開發(fā)商的資金鏈恐將受到嚴(yán)重打擊。屆時(shí)，這些開發(fā)商面對(duì)優(yōu)質(zhì)高價(jià)宅地也將有心無力。

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