1月14日，上?！敦?cái)經(jīng)日報(bào)》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)期滿出讓人無償收回》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場頭拍中發(fā)現(xiàn)，在土地預(yù)申請須知中，出現(xiàn)了出讓期滿后出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值甚至出讓人無償收回的規(guī)定，而且收回的范疇包括土地上的建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。文中記者強(qiáng)調(diào)，這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬頭次。

文章援引房產(chǎn)分析師的話說：這個(gè)規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢購房？誰敢投資地產(chǎn)？

其實(shí)不光是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感到刺激，眾多購房人更是害怕：按這樣的理解，我們購的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們購房子的錢到底是購了房子，還是付的租金？

天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以上海頭次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回為題目進(jìn)行轉(zhuǎn)載，這個(gè)話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊踐踏私權(quán)、挑戰(zhàn)物權(quán)法、消滅安全感、與民爭利

但是，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應(yīng)該屬于一起新聞烏龍，這并非上海的地方新規(guī)，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實(shí)質(zhì)也非70年一滿就收回這么簡單一刀切。但是這則烏龍新聞的出臺，卻真實(shí)地反映了民眾對70年大限的恒產(chǎn)焦慮和相關(guān)法律的模糊。

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1月14日，上?！敦?cái)經(jīng)日報(bào)》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)期滿出讓人無償收回》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場頭拍中發(fā)現(xiàn)，在土地預(yù)申請須知中，出現(xiàn)了出讓期滿后出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值甚至出讓人無償收回的規(guī)定，而且收回的范疇包括土地上的建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。文中記者強(qiáng)調(diào)，這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬頭次。

文章援引房產(chǎn)分析師的話說：這個(gè)規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢購房？誰敢投資地產(chǎn)？

其實(shí)不光是房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士感到刺激，眾多購房人更是害怕：按這樣的理解，我們購的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們購房子的錢到底是購了房子，還是付的租金？

天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以上海頭次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回為題目進(jìn)行轉(zhuǎn)載，這個(gè)話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊踐踏私權(quán)、挑戰(zhàn)物權(quán)法、消滅安全感、與民爭利

但是，本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應(yīng)該屬于一起新聞烏龍，這并非上海的地方新規(guī)，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實(shí)質(zhì)也非70年一滿就收回這么簡單一刀切。但是這則烏龍新聞的出臺，卻真實(shí)地反映了民眾對70年大限的恒產(chǎn)焦慮和相關(guān)法律的模糊。

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真相追尋

新聞發(fā)酵

官方《通知》越解釋越糊涂

1月17日，也就是這條消息見報(bào)后的個(gè)工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《土地期滿后的處理方法相關(guān)內(nèi)容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標(biāo)明，所謂出讓期滿無償收回，是針對出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。

不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了符合社會公共利益需要可不批準(zhǔn)續(xù)期申請的文意，發(fā)出因?yàn)樯鐣怖鏇]法界定，我們的房子還是不安全的解讀。因?yàn)樯虾敛块T解釋得很不給力，不但未釋疑反而加重懷疑，一時(shí)間各地媒體紛紛出來安撫民心，我省不會出臺類似辦法、地國土部門表示不會跟進(jìn)的報(bào)道魚貫而出。

質(zhì)疑

難道所有開發(fā)商都在欺瞞？

本報(bào)記者看到這個(gè)報(bào)道，頭先感到奇怪：因?yàn)槿绻嬖谶@一70年滿后房子收回規(guī)定的話，那么現(xiàn)在開發(fā)商賣房子就變成了借雞生蛋，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。較起碼，在購房者和開發(fā)商簽訂的售房合同上，應(yīng)該有這個(gè)70年后收回的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發(fā)商都涉嫌欺瞞詐騙？

再度質(zhì)疑

上海真敢冒天下之大不韙？

上海作為一個(gè)開發(fā)前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀(jì)倒退的規(guī)定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規(guī)定的依據(jù)是《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》十七、十八、十九三條相關(guān)土地出讓限期屆滿的條款。那這三個(gè)條款是否是上海市的地方條款呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本，發(fā)現(xiàn)都有這三個(gè)條款，文字?jǐn)⑹鲆蛔植徊?。這就說明，這個(gè)所謂挑戰(zhàn)物權(quán)法的規(guī)定，并非是上海一地獨(dú)有。

原來如此

不是滬版新規(guī)，是國土部規(guī)定

較終，記者找到了這三個(gè)條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為期限屆滿，其中十五條到十七條和上海版《出讓合同》的十七到十九條完全吻合。也就是說，根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，都必須有這三個(gè)條款(本報(bào)在右上角原文列出這三個(gè)條款供參考)。

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所以，所謂上海頭次提出，是一條烏龍新聞。確切地說，應(yīng)該是上海頭次把這些條款寫到了預(yù)申請須知中，結(jié)果引起了媒體的注意。

法律釋疑

國土部08版土地出讓 合同范本相關(guān)條款

十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項(xiàng)下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項(xiàng)下宗地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

住宅建設(shè)地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。

出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價(jià)款、租金等土地有償使用費(fèi)。

十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項(xiàng)下宗地上的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第 項(xiàng)約定履行：(一)由出讓人收回地上建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價(jià)值，給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償；(二)由出讓人無償收回地上建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。

暫時(shí)定心

這個(gè)規(guī)定不針對住宅用地

看這三個(gè)條款，通俗解釋應(yīng)該是這樣的：1、非住宅用地應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請，住宅用地既然自動續(xù)期就沒有申請批準(zhǔn)的問題。如果續(xù)期申請無傷社會公共利益需要，則政府必須批準(zhǔn)續(xù)期，但批準(zhǔn)后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續(xù)期因公共利益未獲批準(zhǔn)的，政府收回土地并給予補(bǔ)償，如果有約在先不補(bǔ)償?shù)膭t無償收回。

可見，無償收回的情況必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請，或者申請未獲批準(zhǔn)且事先約定不補(bǔ)償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的土地轉(zhuǎn)讓期限未到，不得收回的條款。

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憂心再起

自動續(xù)期后仍有三大隱憂

可以看出，土地期滿無償收回報(bào)道的來源就在這里。而這個(gè)表述因?yàn)檫^濾了眾多的先決條件(如沒有申請續(xù)期，不適用住宅用地等)，所以引發(fā)了全面的擔(dān)憂。事實(shí)上，財(cái)經(jīng)日報(bào)的原始報(bào)道中，就已經(jīng)提出了不含住宅用地的意思，在許多轉(zhuǎn)載中該說法被有意無意忽視了。

不過，在澄清了上海的冤枉后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個(gè)條款中，關(guān)于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個(gè)關(guān)鍵疑問沒有解釋清楚：一是自動續(xù)期后，是否還要再付一次土地出讓金？二是自動續(xù)期是否會受到社會公共利益需要的影響而不成功？三是，轉(zhuǎn)讓期限未到不得收回的條款中，也附帶了一條尾巴：社會公共利益需要的特殊情況下，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價(jià)補(bǔ)償。

顯然，這些沒有解釋清楚的三個(gè)關(guān)鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人較關(guān)心的地方。

法律回溯

確實(shí)不是挑戰(zhàn)物權(quán)法

就這三大疑問，本報(bào)記者詢問了眾多相關(guān)部門和專家，得到的答復(fù)都是很復(fù)雜，目前還說不清楚。甚至有人私下對記者表示，這個(gè)問題超出了我們現(xiàn)在的智慧，還是幾十年后后人來解決。

不過記者查閱到，2008年這個(gè)新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發(fā)表過《以規(guī)矩成就方圓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進(jìn)行了一定的解釋。 按照這篇權(quán)威文章的解釋，出臺這個(gè)新

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