1月14日，上?！敦斀?jīng)日報》發(fā)表了《滬土地出讓驚現(xiàn)“期滿出讓人無償收回”》一文，文章稱，記者在2011年上海土地交易市場頭拍中發(fā)現(xiàn)，在土地“預(yù)申請須知”中，出現(xiàn)了出讓期滿后“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”甚至“出讓人無償收回”的規(guī)定，而且收回的范疇包括“土地上的建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施”。文中記者強調(diào)，“這些規(guī)定在歷來的土地出讓中均屬頭次”。 相關(guān)新聞閱讀： 　　上?；貞?yīng)“土地期滿無償收回”規(guī)定 　　土地出讓期滿無償收回 購房等于交70年租金 　　文章援引房產(chǎn)分析師的話說：“這個規(guī)定很刺激，以后都這樣，誰還敢購房？誰敢投資地產(chǎn)？” 　　其實不光是房產(chǎn)“業(yè)內(nèi)人士”感到“刺激”，眾多購房人更是害怕：按這樣的理解，我們購的房子，在70年土地使用期限滿了以后，連土地帶房子不就會被無償收回了嗎？那我們購房子的錢到底是購了房子，還是付的租金？ 　　天，各大網(wǎng)站和媒體紛紛以“上海頭次規(guī)定土地出讓期滿后無償收回”為題目進(jìn)行轉(zhuǎn)載，這個話題持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)眾多媒體紛紛抨擊“踐踏私權(quán)”、“挑戰(zhàn)物權(quán)法”、“消滅安全感”、“與民爭利”…… 　　但是，本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這應(yīng)該屬于一起新聞“烏龍”，這并非上海的“地方新規(guī)”，而是國家普遍施行的。規(guī)定的實質(zhì)也非“70年一滿就收回”這么簡單一刀切。但是這則“烏龍新聞”的出臺，卻真實地反映了民眾對“70年大限”的“恒產(chǎn)”焦慮和相關(guān)法律的模糊。 　　真相追尋 　　新聞發(fā)酵 　　官方《通知》越解釋越糊涂 　　1月17日，也就是這條消息見報后的個工作日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局在官網(wǎng)上掛出一份《“土地期滿后的處理方法”相關(guān)內(nèi)容說明的通知》對此作出解釋。解釋中以特別以黑體字標(biāo)明，所謂“出讓期滿無償收回”，是針對“出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式?！? 　　不過，這一通知還是照搬了合同文本文字，缺乏通俗解釋。而媒體又在其中拎出了“符合社會公共利益需要可不批準(zhǔn)續(xù)期申請”的文意，發(fā)出“因為社會公共利益沒法界定，我們的房子還是不安全”的解讀。因為上海國土部門解釋得很不“給力”，不但未釋疑反而加重懷疑，一時間各地媒體紛紛出來安撫民心，“我省不會出臺類似辦法”、“××地國土部門表示不會跟進(jìn)”的報道魚貫而出。 質(zhì)疑 　　難道所有開發(fā)商都在欺瞞？ 　　本報記者看到這個報道，頭先感到奇怪：因為如果存在這一“70年滿后房子收回”規(guī)定的話，那么現(xiàn)在開發(fā)商賣房子就變成了“借雞生蛋”，把租來的東西直接賣給你，這在法律上是說不通的。較起碼，在購房者和開發(fā)商簽訂的售房合同上，應(yīng)該有這個“70年后收回”的條款提醒，否則就是無效合同。而遍查上海各地購房格式合同，都未見此條款。難道所有的開發(fā)商都涉嫌欺瞞詐騙？ 相關(guān)新聞閱讀： 　　上?；貞?yīng)“土地期滿無償收回”規(guī)定 　　土地出讓期滿無償收回 購房等于交70年租金 　　再度質(zhì)疑 　　上海真敢“冒天下之大不韙”？ 　　上海作為一個開發(fā)前沿城市，難道會帶頭作出這種看似是向上世紀(jì)“倒退”的規(guī)定？記者又查看了上海市國土部門的說明。上面提到，這一規(guī)定的依據(jù)是《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》十七、十八、十九三條相關(guān)“土地出讓限期屆滿”的條款。那這三個條款是否是上海市的“地方條款”呢？記者隨即又查閱了包括南京、北京、廣州等多地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》范本，發(fā)現(xiàn)都有這三個條款，文字?jǐn)⑹鲆蛔植徊?。這就說明，這個所謂“挑戰(zhàn)物權(quán)法”的規(guī)定，并非是上海一地獨有。 　　原來如此 　　不是“滬版新規(guī)”，是國土部規(guī)定 　　較終，記者找到了這三個條款的來源：國土資源部。2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。該示范文本中第五章為“期限屆滿”，其中十五條到十七條和上海版《出讓合同》的十七到十九條完全吻合。也就是說，根據(jù)國家規(guī)定，從2008年開始，所有地方的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中，都必須有這三個條款（本報在右上角原文列出這三個條款供參考）。 　　所以，所謂上?！邦^次”提出，是一條“烏龍”新聞。確切地說，應(yīng)該是上海“頭次”把這些條款寫到了“預(yù)申請須知”中，結(jié)果引起了媒體的注意。 法律釋疑 　　國土部08版土地出讓 合同范本相關(guān)條款 　　十五條 使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。 相關(guān)新聞閱讀： 　　上?；貞?yīng)“土地期滿無償收回”規(guī)定 　　土地出讓期滿無償收回 購房等于交70年租金 　　住宅建設(shè)地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。 　　出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。 　　十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續(xù)期，因社會公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回，出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第項約定履行：（一）由出讓人收回地上建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，并根據(jù)收回時地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的殘余價值，給予土地使用者相應(yīng)補償；（二）由出讓人無償收回地上建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 　　十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無償收回。 　　暫時定心 　　這個規(guī)定不針對“住宅用地” 　　看這三個條款，通俗解釋應(yīng)該是這樣的：1、非住宅用地應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前一年向政府提出續(xù)期申請，住宅用地既然“自動續(xù)期”就沒有“申請批準(zhǔn)”的問題。如果續(xù)期申請無傷“社會公共利益需要”，則政府必須批準(zhǔn)續(xù)期，但批準(zhǔn)后要再交一次土地出讓金。2、如果非住宅用地期限屆滿前一年沒有提出續(xù)期申請，則到期后政府無償收回。3、如果非住宅用地申請續(xù)期因“公共利益”未獲批準(zhǔn)的，政府收回土地并給予補償，如果有約在先不補償?shù)膭t無償收回。 　　可見，“無償收回”的情況必須同時滿足以下兩個條件：一，非住宅用地，二，用地期限屆滿前一年未提出續(xù)期申請，或者申請未獲批準(zhǔn)且事先約定不補償。而在同一合同文本的其他條款中，有表述很清楚的“土地轉(zhuǎn)讓期限未到，不得收回”的條款。 憂心再起 　　“自動續(xù)期”后仍有三大隱憂 　　可以看出，“土地期滿無償收回”報道的來源就在這里。而這個表述因為過濾了眾多的先決條件（如沒有申請續(xù)期，不適用住宅用地等），所以引發(fā)了全面的擔(dān)憂。事實上，財經(jīng)日報的原始報道中，就已經(jīng)提出了“不含住宅用地”的意思，在許多轉(zhuǎn)載中該說法被有意無意忽視了。 相關(guān)新聞閱讀： 　　上海回應(yīng)“土地期滿無償收回”規(guī)定 　　土地出讓期滿無償收回 購房等于交70年租金 　　不過，在澄清了上海的“冤枉”后，卻容易引起更大的焦慮：原來全國都是這樣辦的！而且這三個條款中，關(guān)于住宅用地70年期滿后怎么辦，至少有三個關(guān)鍵疑問沒有解釋清楚：一是“自動續(xù)期”后，是否還要再付一次土地出讓金？二是“自動續(xù)期”是否會受到“社會公共利益需要”的影響而不成功？三是，“轉(zhuǎn)讓期限未到不得收回”的條款中，也附帶了一條尾巴：“社會公共利益需要”的“特殊情況下”，政府可以收回土地和建筑，但要給予市價補償。 　　顯然，這些沒有解釋清楚的三個關(guān)鍵疑問，正是法律銜接的漏洞所在，卻也恰恰是所有老百姓和購房人較關(guān)心的地方。 　　法律回溯 　　確實不是“挑戰(zhàn)物權(quán)法” 　　就這三大疑問，本報記者詢問了眾多相關(guān)部門和專家，得到的答復(fù)都是“很復(fù)雜，目前還說不清楚”。甚至有人私下對記者表示，這個問題“超出了我們現(xiàn)在的智慧，還是幾十年后后人來解決?！? 　　不過記者查閱到，2008年這個新版合同出臺后，國土部土地利用司參與合同制定的幾位官員和專家就曾發(fā)表過《以規(guī)矩成就方圓——國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同示范文本詳解》的文章，對此進(jìn)行了一定的解釋。 按照這篇權(quán)威文章的解釋，出臺這個新版合同，本來目的就是去適應(yīng)《物權(quán)法》的。 　　根據(jù)該文章的法律回溯，較初關(guān)于“屆滿收回”的法規(guī)，是1990年實施的國務(wù)院55號令第40條規(guī)定：“（土地）出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”，由于當(dāng)時商品房制度還沒實施，房子都是公家的，所以這個規(guī)定簡單規(guī)定“全收回”。 　　而隨著商品房制度的建立，經(jīng)過歷次修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了55號令“連房帶地全收回”規(guī)定，做出了“必須提前一年申請續(xù)期”的規(guī)定。但這一規(guī)定沒有區(qū)分“住宅用地”和“非住宅用地”，而且對“未申請續(xù)期”或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的情況下如何補償，沒有任何提及。 　　2007年10月1日起實施的《物權(quán)法》對此作了進(jìn)一步明確：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！薄胺亲≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。” 　　所以，這相關(guān)屆滿后土地如何續(xù)期的“三條款”，恰恰是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》，結(jié)合《合同法》的基本原理作出的，雖然說確實還留了漏洞，但說它“挑戰(zhàn)物權(quán)法”，并非事實。 法律漏洞明顯“70年難題”仍未解 　　這條有些“烏龍”的新聞能夠持續(xù)發(fā)酵，除了被媒體解讀為“繼續(xù)調(diào)控樓市，銜接房產(chǎn)稅出臺”的政策意義外，更重要的是觸到了老百姓心頭的痛處：辛辛苦苦攢了多年的錢購來的房子，真的不能是自己的恒久財產(chǎn)，只能住70年就要無償上交？正如南京市長季建業(yè)前幾天接受本報專訪時所說，“無恒產(chǎn)則無恒心”，

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