土地篇

土地市場與房地產(chǎn)市場之間有著唇齒相依的密切關(guān)系，土地供求、地價水平、開發(fā)商拿地的欲望往往左右著未來區(qū)域地產(chǎn)的開發(fā)格局、走勢及房價水平。

東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳分析表示，與去年相比，今年東莞商住土地供應(yīng)繼續(xù)呈平穩(wěn)放量的趨勢，全市部分三舊改造用地項(xiàng)目、區(qū)大型規(guī)劃用地項(xiàng)目將在今年陸續(xù)推向市場，今年土地市場將因素質(zhì)好的亮點(diǎn)地塊增多，市場交投更為火爆，地價整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，開發(fā)商今年會加大拿地力度。

三舊、區(qū)用地輪番入市

去年表現(xiàn)

亮點(diǎn)不多 整體平淡

回顧2010年的東莞土地市場，雖然全年土地供應(yīng)充足，但商住地供地區(qū)域主要集中在二三線鎮(zhèn)區(qū)市場，城區(qū)市場土地供應(yīng)匱乏，一線鎮(zhèn)區(qū)市場供地偏少，綜合素質(zhì)高的亮點(diǎn)地塊，以致全年大比例的商住用地皆以較低價格成交，平淡收場。品牌開發(fā)商在去年的整體拿地?zé)崆椴⒉桓?，除了東莞萬科、中惠熙元先后高價拿下了虎門、長安、寮步幾個熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)的較好商住用地外，全年東莞商住用地拍賣市場亮點(diǎn)匱乏。

從全年的土地供應(yīng)交易數(shù)據(jù)看，去年東莞土地市場在平淡之中依然保持平穩(wěn)上升的勢頭：供應(yīng)急速放量，全年供需旺盛、交投活躍，商住土地交易量、成交總額及地價同比全面看漲。東莞市國土資源局較新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞去年僅賣地一項(xiàng)的進(jìn)賬就達(dá)127億元，同比2009年的86億勁漲近5成。其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬平方米，同比上升10.19%，商住用地成交單價為4335元/平方米，保持上升趨勢，全年整體樓面價達(dá)到1939元/平方米，同比上升12.48%。

兔年猜想

土地供應(yīng)：持續(xù)放量亮點(diǎn)地塊增多

今年東莞值得關(guān)注的亮點(diǎn)地塊很多，一線熱點(diǎn)開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)市場的地塊供應(yīng)將比去年更多，商住地出讓的整體素質(zhì)會更高。

東莞中原市場研究部的相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年東莞全年共計(jì)發(fā)布拍賣和掛牌宗地237宗，總供應(yīng)量達(dá)707.62萬平方米，同比上漲34.77%；其中商住用地供應(yīng)面積224.68萬平方米，較2009年增加近11%。

車德銳認(rèn)為，從供地趨勢上看，東莞土地市場經(jīng)過前兩年土地供應(yīng)平抑之后會出現(xiàn)一個厚積薄發(fā)的發(fā)展態(tài)勢：整體供應(yīng)量將比去年再上一個臺階。供地區(qū)域不再大比例局限于地價較低的二三線鎮(zhèn)區(qū)，一線鎮(zhèn)區(qū)如虎門、長安以及城區(qū)市場的供應(yīng)地塊將明顯增多，素質(zhì)好的亮點(diǎn)地塊也比去年要多，而好地塊增多的原因就是東莞三舊改造用地項(xiàng)目、區(qū)大型規(guī)劃用地項(xiàng)目將在今年陸續(xù)推向市場，其中南城宏圖片區(qū)總部基地二期地塊、商務(wù)區(qū)用地、東城世博商貿(mào)區(qū)用地、虎門、長安舊改用地都是2011年值得深切關(guān)注的土地儲備用地。

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東莞中原策略研究總監(jiān)車德銳分析表示，與去年相比，今年東莞商住土地供應(yīng)繼續(xù)呈平穩(wěn)放量的趨勢，全市部分三舊改造用地項(xiàng)目、區(qū)大型規(guī)劃用地項(xiàng)目將在今年陸續(xù)推向市場，今年土地市場將因素質(zhì)好的亮點(diǎn)地塊增多，市場交投更為火爆，地價整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的趨勢。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，開發(fā)商今年會加大拿地力度。

三舊、區(qū)用地輪番入市

去年表現(xiàn)

亮點(diǎn)不多 整體平淡

回顧2010年的東莞土地市場，雖然全年土地供應(yīng)充足，但商住地供地區(qū)域主要集中在二三線鎮(zhèn)區(qū)市場，城區(qū)市場土地供應(yīng)匱乏，一線鎮(zhèn)區(qū)市場供地偏少，綜合素質(zhì)高的亮點(diǎn)地塊，以致全年大比例的商住用地皆以較低價格成交，平淡收場。品牌開發(fā)商在去年的整體拿地?zé)崆椴⒉桓撸藮|莞萬科、中惠熙元先后高價拿下了虎門、長安、寮步幾個熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)的較好商住用地外，全年東莞商住用地拍賣市場亮點(diǎn)匱乏。

從全年的土地供應(yīng)交易數(shù)據(jù)看，去年東莞土地市場在平淡之中依然保持平穩(wěn)上升的勢頭：供應(yīng)急速放量，全年供需旺盛、交投活躍，商住土地交易量、成交總額及地價同比全面看漲。東莞市國土資源局較新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，東莞去年僅賣地一項(xiàng)的進(jìn)賬就達(dá)127億元，同比2009年的86億勁漲近5成。其中商住用地成交62宗，成交面積204.09萬平方米，同比上升10.19%，商住用地成交單價為4335元/平方米，保持上升趨勢，全年整體樓面價達(dá)到1939元/平方米，同比上升12.48%。

兔年猜想

土地供應(yīng)：持續(xù)放量亮點(diǎn)地塊增多

今年東莞值得關(guān)注的亮點(diǎn)地塊很多，一線熱點(diǎn)開發(fā)鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)市場的地塊供應(yīng)將比去年更多，商住地出讓的整體素質(zhì)會更高。

東莞中原市場研究部的相關(guān)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年東莞全年共計(jì)發(fā)布拍賣和掛牌宗地237宗，總供應(yīng)量達(dá)707.62萬平方米，同比上漲34.77%；其中商住用地供應(yīng)面積224.68萬平方米，較2009年增加近11%。

車德銳認(rèn)為，從供地趨勢上看，東莞土地市場經(jīng)過前兩年土地供應(yīng)平抑之后會出現(xiàn)一個厚積薄發(fā)的發(fā)展態(tài)勢：整體供應(yīng)量將比去年再上一個臺階。供地區(qū)域不再大比例局限于地價較低的二三線鎮(zhèn)區(qū)，一線鎮(zhèn)區(qū)如虎門、長安以及城區(qū)市場的供應(yīng)地塊將明顯增多，素質(zhì)好的亮點(diǎn)地塊也比去年要多，而好地塊增多的原因就是東莞三舊改造用地項(xiàng)目、區(qū)大型規(guī)劃用地項(xiàng)目將在今年陸續(xù)推向市場，其中南城宏圖片區(qū)總部基地二期地塊、商務(wù)區(qū)用地、東城世博商貿(mào)區(qū)用地、虎門、長安舊改用地都是2011年值得深切關(guān)注的土地儲備用地。

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地價：平穩(wěn)上漲 區(qū)有望創(chuàng)新高

城區(qū)商住地價有可能出現(xiàn)跳躍式上漲，尤其是商務(wù)區(qū)用地，如果能在年內(nèi)入市，成為城區(qū)新地王的可能性很大。

去年東莞商住用地拍賣市場亮點(diǎn)不多，大比例的二三線鎮(zhèn)區(qū)商住用地皆以底價成交。由于房地產(chǎn)發(fā)展的不均衡，東莞各個區(qū)域的商住用地去年成交價格差異非常大，冷熱不均。

今年東莞土地市場有望結(jié)束長時間的平淡沉悶格局：由于一線鎮(zhèn)區(qū)、城區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域供地力度加大、亮點(diǎn)地塊增多，商住用地交投預(yù)計(jì)會更加活躍，整體地價水平將進(jìn)一步上漲。車德銳認(rèn)為，今年土地市場一線鎮(zhèn)區(qū)和城區(qū)市場的地價提升空間預(yù)計(jì)會更大，城區(qū)商住地價有可能出現(xiàn)跳躍式上漲，東城世博商貿(mào)區(qū)用地、商務(wù)區(qū)用地如果上市拍賣，地價會很高，尤其是商務(wù)區(qū)用地，如果能在年內(nèi)入市，成為東莞城區(qū)新地王的可能性很大。

市場：深系開發(fā)商拿地欲望更強(qiáng)

今年品牌開發(fā)商對土地儲備的需求加大，在優(yōu)質(zhì)用地增多的情況下，會加大在土地市場拿地的力度，而深系開發(fā)商依舊會是今年土地市場中較為活躍的拍地主力。

從去年全年參與土地市場拍賣的拿地商家看，品牌主力開發(fā)商在拍賣現(xiàn)場的出鏡頻率明顯減少，大部分商住用地被小開發(fā)商、其他行業(yè)企業(yè)及個人以低價成功拍下。品牌開發(fā)商拿地積極性減弱，令更多新晉外地品牌開發(fā)商得以在去年成功拿地躋身東莞市場，其中較為引人注目的就是保利地產(chǎn)(600048,股吧)和佛山鉅隆地產(chǎn)。

隨著優(yōu)質(zhì)商住地塊陸續(xù)現(xiàn)身市場，今年土地市場的競投將更加激烈。車德銳認(rèn)為，目前東莞部分品牌開發(fā)商憑借多年積累的良好口碑及品牌號召力，已達(dá)成快速滾動開發(fā)、銷售的模式，對儲備用地的需求量大，因此部分儲地不足的品牌開發(fā)商今年會加大拿地力度。

另一方面，目前深系開發(fā)商在東莞的項(xiàng)目開發(fā)普遍都獲得了良好收益，隨著深圳客戶投資、置業(yè)需求持續(xù)外溢，且對東莞市場的置業(yè)認(rèn)可度越來越高，深系開發(fā)商今年在莞拿地的欲望更為強(qiáng)烈，勢必繼續(xù)開疆辟土。

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