1994年和地方啟動(dòng)分稅制改革，地方政府財(cái)政收入約占全國財(cái)政收入的40%。隨著地方支出增加，地方財(cái)政壓力不斷加大，而此時(shí)土地出讓金作為地方政府預(yù)算外收入，有效的彌補(bǔ)了地方財(cái)力的不足。這成為地方政府樂于賣地的主要原因，全國土地出讓金收入也逐年攀高。據(jù)官方數(shù)據(jù)，2010年我國土地出讓總額（含招拍掛、劃撥、協(xié)議等出讓）達(dá)2.7億元，同比增加逾70%。

2010年土地供應(yīng)增大，量價(jià)齊漲是土地出讓金大幅上漲的主要原因

隨著2009年銷售的火爆，開發(fā)企業(yè)急需補(bǔ)充項(xiàng)目，維續(xù)發(fā)展，18.5萬公頃的供地計(jì)劃無疑為開發(fā)企業(yè)提高土地儲(chǔ)備提供了良機(jī)，另一方面一系列的調(diào)控政策一定程度上抑制了地價(jià)快速上漲的勢頭。因此，土地市場出現(xiàn)供需兩旺的理性繁榮景象。對(duì)比2010、2009年住宅用地成交面積和成交均價(jià)可以看出，量價(jià)齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。

對(duì)比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價(jià)可以看出，量價(jià)齊漲是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因。2010年全國120城市住宅用地成交量同比上漲30%，但成交樓面均價(jià)同比上漲6%，可見成交量增加是土地出讓金增加的主因。

二三線城市發(fā)展空間較大，土地供應(yīng)面積的增加和土地價(jià)格的上漲共同推動(dòng)土地出讓金的上漲。大連、重慶和無錫三城市住宅用地成交面積同比分別增長212%、36%、98%，增幅遠(yuǎn)高于成交均價(jià)增幅，土地出讓金上漲得益于土地出讓面積的大幅增加。

但是，在表1十城市中，除了上海、大連、重慶和無錫四城市外，其他城市住宅用地價(jià)格的上漲幅度明顯大于住宅用地面積上漲幅度。一線城市（含杭州）受區(qū)域限制，城市空間擴(kuò)容有限，土地出讓金的上漲主要因?yàn)橥恋貎r(jià)格的上漲，北京、杭州均是如此。上海2010年加大了保障性住宅用地供應(yīng)，剔除動(dòng)遷安置房用地，成交均價(jià)為8447元/平方米，高于2009年價(jià)格水平。

北京土地出讓金收入全國，土地出讓金催生未來熱點(diǎn)城市

無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調(diào)控多次問責(zé)土地，還是年末的土地推地高潮，土地兇猛，成為2010年中國樓市的信號(hào)。2010年，被稱為史上較嚴(yán)厲樓市調(diào)控年，但2010年，也是有史以來全國城市土地出讓金收入較多的年份。

土地出讓金收入排名前10的城市主要集中在省會(huì)城市及經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的東部沿海城市，累計(jì)金額達(dá)8752.41億元，在120個(gè)城市中占比為46.5%。相比2009年而言，北京土地出讓金高達(dá)1628.54億元，同比增長75.5%，超過杭州和上海，位居全國；上海土地出讓金為1513.43億元，同比上漲47.6%，仍然位居；大連土地出讓金亦達(dá)到1157.75億元，同比增幅超過100%，位居第三。

地方政府財(cái)政收入目前很大一部分來源于土地出讓金，2010年的土地市場并不是所有城市土地出讓金都大幅猛增。在過去一年間，廣州縮水了130多億元，杭州則更甚，2010年的土地出讓收入減少了300多億。在對(duì)二三線城市土地收入的監(jiān)測中，只有大連、武漢、南京、無錫等城市增幅達(dá)到80%以上，其他土地出讓收入增幅排名靠前的二三線城市，增幅均沒有超過50%。二三線城市土地出讓收入的增長，預(yù)示出未來的房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市。

120城市土地出讓金同比增加50%，再創(chuàng)歷史新高

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年全國收緊地根使得出讓金微跌，約為5505億元。2006年全國出讓金超過7000億元，其中招拍掛出讓金收入達(dá)5500億元。2007年全國出讓收入接近1.3萬億元，其中招拍掛出讓金收入達(dá)9000億元，比上一年增加約六成。2008年土地交易市場明顯降溫，土地出讓總收入9600多億元。而2009年土地出讓金大幅上升，同比增加再次達(dá)六成，今年官方數(shù)據(jù)約2.7萬億元，增幅逾70%，不管是出讓金總額還是同比增幅均創(chuàng)下歷史新高。2010年前三季度土地市場總體平穩(wěn)，量升價(jià)穩(wěn)，但四季度以來持續(xù)升溫，量價(jià)齊升，2011年房地產(chǎn)用地調(diào)控仍面臨較大壓力。

目前愈發(fā)嚴(yán)厲的土地政策和不寬松的貨幣政策，成為左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地策略的重要因素。商品房銷售的火爆，年底剛性需求大量釋放，加之土地本身的稀缺性和性，房企的積極性并未消退，亟待獲取更為配備齊全的地塊。土地市場交易活躍使得地方政府土地出讓收入大幅增加，而如何減少地王現(xiàn)象成為當(dāng)下面臨的艱巨挑戰(zhàn)，地塊的評(píng)估也需要增加一些新的因素，使得地塊定價(jià)更為合理，才能避免溢價(jià)率偏高。開發(fā)商與政府的博弈增加了一些不確定因素，將使得未來土地出讓金走向更為難以預(yù)測。

表1：土地出讓金排名前十城市住宅用地成交面積和成交均價(jià)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

表2：2010年全國土地出讓金排行榜

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

圖：2004-2010年全國土地出讓金收入

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com

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