新年伊始，限購(gòu)令延期的消息讓剛剛踏入2011年的福州樓市再一次感受到了強(qiáng)烈的調(diào)控氣息。

究竟限購(gòu)下的2011年福州樓市將走向何方？會(huì)不會(huì)迎來(lái)更嚴(yán)厲的第三輪調(diào)控？去年福州土地成交面積超過(guò)3200畝，這些地塊將給福州樓市版圖帶來(lái)怎樣的變化？今年福州有哪些置業(yè)板塊值得關(guān)注？

記者走訪相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，對(duì)2011年福州樓市的政策走勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。

政策

限字當(dāng)頭

限購(gòu)令順延執(zhí)行，調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化

日前，記者從福州市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，原定于2010年12月31日到期的福州商品房限購(gòu)政策，今年將繼續(xù)順延執(zhí)行。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限購(gòu)令截止日期未明，將視具體情況而定。

限購(gòu)令的延期顯然在眾多業(yè)內(nèi)人士的意料之中，申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新分析，限購(gòu)令作為短期調(diào)控政策，能起到抑制投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，因此在2011年可能會(huì)有一段較長(zhǎng)時(shí)間的延遲，而在限購(gòu)令的影響下，2011年福州住宅市場(chǎng)的成交量、價(jià)總體將趨于平穩(wěn)。

也有專家指出，限購(gòu)令的延續(xù)釋放出了今年調(diào)控政策將繼續(xù)從緊的信號(hào)，樓市調(diào)控逐漸步入常態(tài)化階段。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉明在2010年12月29日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，明確表示2011年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，包括一些熱點(diǎn)城市繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)措施，同時(shí)，差異化信貸政策也將繼續(xù)推行。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，福州限購(gòu)令至今已實(shí)行3個(gè)月，在限制成交量和價(jià)格漲幅方面起到了一定的作用，但福州目前依然屬于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的熱點(diǎn)城市。出于對(duì)限購(gòu)令取消后可能出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈現(xiàn)象的擔(dān)憂，在短期內(nèi)限購(gòu)令不會(huì)貿(mào)然退出。

那么，限購(gòu)令將于何時(shí)松綁呢？一位福州某樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，至少還會(huì)維持半年左右的時(shí)間，等到供應(yīng)量大幅增加、房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)，或有新政策出臺(tái)替代時(shí)，限購(gòu)政策才有可能取消。

新年伊始，限購(gòu)令延期的消息讓剛剛踏入2011年的福州樓市再一次感受到了強(qiáng)烈的調(diào)控氣息。

究竟限購(gòu)下的2011年福州樓市將走向何方？會(huì)不會(huì)迎來(lái)更嚴(yán)厲的第三輪調(diào)控？去年福州土地成交面積超過(guò)3200畝，這些地塊將給福州樓市版圖帶來(lái)怎樣的變化？今年福州有哪些置業(yè)板塊值得關(guān)注？

記者走訪相關(guān)業(yè)內(nèi)人士，對(duì)2011年福州樓市的政策走勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行了預(yù)測(cè)分析。

政策

限字當(dāng)頭

限購(gòu)令順延執(zhí)行，調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化

日前，記者從福州市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，原定于2010年12月31日到期的福州商品房限購(gòu)政策，今年將繼續(xù)順延執(zhí)行。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限購(gòu)令截止日期未明，將視具體情況而定。

限購(gòu)令的延期顯然在眾多業(yè)內(nèi)人士的意料之中，申發(fā)置業(yè)總經(jīng)理羅新分析，限購(gòu)令作為短期調(diào)控政策，能起到抑制投機(jī)、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，因此在2011年可能會(huì)有一段較長(zhǎng)時(shí)間的延遲，而在限購(gòu)令的影響下，2011年福州住宅市場(chǎng)的成交量、價(jià)總體將趨于平穩(wěn)。

也有專家指出，限購(gòu)令的延續(xù)釋放出了今年調(diào)控政策將繼續(xù)從緊的信號(hào)，樓市調(diào)控逐漸步入常態(tài)化階段。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉明在2010年12月29日召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，明確表示2011年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，包括一些熱點(diǎn)城市繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)措施，同時(shí)，差異化信貸政策也將繼續(xù)推行。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，福州限購(gòu)令至今已實(shí)行3個(gè)月，在限制成交量和價(jià)格漲幅方面起到了一定的作用，但福州目前依然屬于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的熱點(diǎn)城市。出于對(duì)限購(gòu)令取消后可能出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性反彈現(xiàn)象的擔(dān)憂，在短期內(nèi)限購(gòu)令不會(huì)貿(mào)然退出。

那么，限購(gòu)令將于何時(shí)松綁呢？一位福州某樓盤的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人預(yù)測(cè)，至少還會(huì)維持半年左右的時(shí)間，等到供應(yīng)量大幅增加、房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)，或有新政策出臺(tái)替代時(shí)，限購(gòu)政策才有可能取消。

第三輪調(diào)控或出臺(tái)哪些政策？

在限購(gòu)令延期的基礎(chǔ)上，近期央行頻繁加息、房產(chǎn)稅風(fēng)聲愈烈、新地王須上報(bào)等一系列新政初顯端倪，令不少業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)第三輪調(diào)控組合拳將于2011年陸續(xù)在福州落地。

2010年12月19日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》，其中要求各地新地王須兩日內(nèi)上報(bào)，未完成保障房供地不得批高端住房；12月26日，央行和住建部分別上調(diào)了存貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，旨在抗通脹穩(wěn)房?jī)r(jià)；12月29日，住建部頭次提出將進(jìn)一步細(xì)化已有調(diào)控政策，并會(huì)同有關(guān)部門儲(chǔ)備調(diào)控政策

業(yè)內(nèi)人士分析，自去年底經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)相關(guān)主管部門已開始密集部署2011年的樓市調(diào)控政策，在通脹壓力和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的背景下，土地、信貸、稅收等政策進(jìn)一步趨緊。專家預(yù)測(cè)，2011年樓市調(diào)控會(huì)從抑制需求和增加供應(yīng)兩方面入手，可能出臺(tái)的組合拳包括加息、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模、房產(chǎn)稅試點(diǎn)開征、進(jìn)一步提高多套房的頭付比例和加大打擊土地閑置的力度等。

市場(chǎng)

供應(yīng)井噴

住宅：新盤供應(yīng)大增樓市不差房

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2009年，福州五城區(qū)出讓土地1676.96畝，2010年，福州五城區(qū)出讓土地達(dá)到3219.8畝的歷年較高紀(jì)錄，兩年累積出讓土地達(dá)4896.76畝。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般是一年半至兩年的規(guī)律，這近5000畝的天量新增土地將在今年到明年內(nèi)相繼面市。業(yè)內(nèi)人士指出，大體量的土地供應(yīng)無(wú)疑將導(dǎo)致供需關(guān)系發(fā)生變化，從2011年開始，福州樓市正式邁入供應(yīng)年。

事實(shí)上，從2010年12月開始，福州商品房項(xiàng)目就開始出現(xiàn)供應(yīng)井噴的現(xiàn)象，單算12月份，就新增住宅供應(yīng)36.5萬(wàn)平方米，截至昨日，目前福州總可售商品房源恢復(fù)到140萬(wàn)平方米的高峰水平，自2009年以來(lái)的房源緊缺現(xiàn)象逐漸緩解。

隨著新增住宅供應(yīng)的持續(xù)放量，今年1月份福州預(yù)計(jì)將有超過(guò)20個(gè)樓盤有新房源面市計(jì)劃，包括正榮潤(rùn)城、融僑外灘、中庚帝國(guó)大苑、群升白馬郡、三盛托斯卡納、永興酈江、長(zhǎng)灘一里、蘭庭假日聽海等。

此外，2011年還有許多新的大盤項(xiàng)目值得期待，比如世歐王莊項(xiàng)目，總建筑面積約127萬(wàn)平方米，其中商品房約57萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)數(shù)十棟40-55層國(guó)際化摩天住宅樓及大規(guī)模時(shí)尚商業(yè)綜合體；萬(wàn)科廣場(chǎng)（上海新村）項(xiàng)目將打造8幢90-180米的高層、超高層現(xiàn)代建筑；保利的福州二化地塊占地319.6畝，是晉安新城核心區(qū)的重要項(xiàng)目；世紀(jì)金源在東部新城拿下合約586.73畝的兩幅大地塊，其中297.52畝為純住宅用地，這些項(xiàng)目都很可能在今年推出市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)：寫字樓發(fā)力 商務(wù)版圖謀變

今年將是福州寫字樓的放量年。自2009年起，福州新增土地供應(yīng)中有八成為商住和商服用地，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今明兩年，福州將迎來(lái)超過(guò)150萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)放量，其中以寫字樓項(xiàng)目為主。記者做了一個(gè)粗略統(tǒng)計(jì)，僅北江濱商務(wù)區(qū)和海峽金融街這兩條福州新的商務(wù)主軸上，就有近30個(gè)在建和擬建項(xiàng)目。

近期，已有不少寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)亮相，位于鼓樓區(qū)817中路中段的宇洋金地已順利封頂，而宇洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的另一在建中的項(xiàng)目宇洋金座，則位于海峽金融街商務(wù)區(qū)，將是福州頭座擁有停機(jī)坪的摩天寫字樓項(xiàng)目；同樣位于金融街的申發(fā)大廈，預(yù)計(jì)將于今年上半年亮相；福晟集團(tuán)在2010年8月拍得的福州北江濱商務(wù)區(qū)B9地塊，項(xiàng)目也已定名為福晟錢隆廣場(chǎng)，即將于不久后面市

有關(guān)專家認(rèn)為，2011年高端寫字樓、大型城市綜合體等項(xiàng)目集中放量將支撐著福州重劃商務(wù)版圖。福州房地產(chǎn)專家劉福泉分析：城市版圖快速擴(kuò)張、城市容量不斷加大，原先以五四路、華林路一帶為主的單一商務(wù)模式，已經(jīng)不能適應(yīng)城市商業(yè)、商務(wù)發(fā)展的需求。作為海西的龍頭城市，福州商務(wù)辦公、商圈多化已是必然趨勢(shì)。

在此背景下，從2011年開始，未來(lái)幾年包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將迎來(lái)的機(jī)遇，從樓市的配角躍升為主角。

旅游地產(chǎn)：大鱷領(lǐng)銜 打造溫泉之都

在住宅市場(chǎng)的調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化以后，除了商業(yè)地產(chǎn)之外，近來(lái)品牌開發(fā)商已開始將目光轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，紛紛試水旅游休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。2010年12月31日，福州成為全國(guó)省會(huì)城市中率先摘取中國(guó)溫泉之都稱號(hào)的城市，這也為2011年福州旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱潮再添了一把火。

就在本周二（4日）上午，世茂集團(tuán)以3.6億摘得晉安區(qū)鼓嶺柱里地區(qū)3幅地塊，土地面積共327.01畝。據(jù)了解，該土地規(guī)劃為旅游、酒店、商務(wù)辦公用途。

除了世茂以外，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、世紀(jì)金源、冠城大通等實(shí)力房企也開始瞄準(zhǔn)福州旅游資源的開發(fā)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)投資團(tuán)隊(duì)計(jì)劃投資200億-300億元，按照國(guó)際旅游島的規(guī)格，將瑯岐島打造成國(guó)際旅游度假區(qū)。而由福州萬(wàn)科開發(fā)的萬(wàn)科大樟溪岸（永泰溫泉生態(tài)區(qū)）項(xiàng)目擬邀請(qǐng)美國(guó)SWA景觀規(guī)劃進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、新加坡K2LD公司進(jìn)行一期建筑設(shè)計(jì)，打造福州頭個(gè)度假休閑項(xiàng)目。冠城大通則與永泰縣人民政府簽訂了總投資額達(dá)32.5億元、占地約3232畝的海西文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，借助當(dāng)?shù)氐纳剿?、溫泉旅游資源，打造集高新技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)與休閑度假娛樂(lè)為一體的綜合型園區(qū)。

貴新隧道通車后，連江貴安一帶的溫泉資源也將被利用開發(fā)。據(jù)悉，世紀(jì)金源集團(tuán)也將在此打造大型溫泉旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

伴隨福州打造中國(guó)溫泉之都的步伐，今年福州市將新竣工、開工一批溫泉旅游項(xiàng)目，例如永泰樂(lè)峰赤壁溫泉度假村等項(xiàng)目將竣工開業(yè)；閩侯荊溪光明溫泉旅游度假區(qū)、連江溫泉高爾夫球場(chǎng)五酒店主體工程等項(xiàng)目將正式動(dòng)工建設(shè)2011年，福州旅游地產(chǎn)即將正式啟航。

置業(yè)

板塊前瞻

2011三大熱點(diǎn) 置業(yè)板塊搶先看

2011年，福州新房源將集中面市，而從區(qū)域分布來(lái)看，推盤量大的板塊集中在2010年土地拍賣市場(chǎng)較為活躍的區(qū)域，包括舊城改造的市板塊，以及新區(qū)開發(fā)的閩侯板塊和東部新城。

市板塊 舊城改造 供應(yīng)放量

2010年福州市舊城改造計(jì)劃涉及500萬(wàn)平方米、66個(gè)地塊，以世歐王莊、萬(wàn)科廣場(chǎng)（上海新村）項(xiàng)目地塊的開拍為代表，如今，這些項(xiàng)目即將在今年陸續(xù)面市。業(yè)內(nèi)人士分析，舊城改造使市板塊迎來(lái)一輪新的供應(yīng)放量，由于地價(jià)不低，預(yù)計(jì)將以中高端產(chǎn)品為主。

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