區(qū)別于以往土地掛牌交易時的熱鬧景象，福州市土地發(fā)展交易大廳18日大門緊閉，掛牌出讓城區(qū)千畝保障房建設(shè)用地較終因公示到期而無人報(bào)名并交納保證金，當(dāng)日即宣告"流掛"。

福州市近兩年來一直實(shí)行商住房土地限量供應(yīng)，如此大規(guī)模的土地出讓竟受冷落，其中的原因何在？

交易門檻難進(jìn)

10月9日，福州市土地發(fā)展推出了標(biāo)的號為宗地2006掛-09號、面積為1026多畝的保障房用地的公告，這是福州頭次推出保障房用地交易，也是福州近年限量供應(yīng)商住房用地以來掛牌交易土地?cái)?shù)量一宗。

"根據(jù)要求，這六幅地塊實(shí)行整體打包交易，競購方必須一次性把這六塊地捆綁拿走，售價13.1億元，這對開發(fā)商而言壓力很大。"福州市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人說。

福州市政府要求開發(fā)商必須擁有較強(qiáng)的實(shí)力，以利于保障房能夠保質(zhì)保量完成。據(jù)公告要求，參與競購的開發(fā)商注冊資金不低于一億元、自2004年1月1日以來投資開發(fā)的住宅項(xiàng)目竣工總建筑面積達(dá)150萬平方米以上、報(bào)名前20天內(nèi)每日結(jié)算時點(diǎn)企業(yè)現(xiàn)金存款不低于15億元等。

公告還要求，開發(fā)商給付成交地價款按7∶3比例分兩期繳交，即期為土地使用權(quán)出讓合同簽訂合同之日內(nèi)五日內(nèi)繳交70%地價款，另外30%則要求60日內(nèi)繳交。

對于本次土地建設(shè)竣工日期和面積也有相關(guān)規(guī)定：開發(fā)商確保競得后社會保障房年度竣工面積不低于100萬平方米；取得施工許可證后多層住宅須一年內(nèi)竣工，25層以下高層住宅須一年半內(nèi)竣工。

這就要求開發(fā)商對六幅地同時動工。這六幅土地是帶規(guī)劃出讓的，必須報(bào)批市建設(shè)局和規(guī)劃局，卻需要一定時間。"這樣的交易門檻太高了，很難進(jìn)。"福州一位不愿具名的開發(fā)商認(rèn)為。

"雙限"引發(fā)爭議

福州市政府此次要求保障房用地建成商住房后限定于向中低收入市民銷售，并且售價大致限定在2800元/平方米。

福州一些房地產(chǎn)專家分析，這些地塊位置都遠(yuǎn)離市，交通不便，保障房銷售對象將有嚴(yán)格限制，樓盤周邊生活配套又要求較高，趨于理性的開發(fā)商都擔(dān)心投資風(fēng)險(xiǎn)過大。房地產(chǎn)分析人士劉福泉告訴記者，此次保障房用地交易"流掛"屬于正常的市場行為，"主要是開發(fā)商嫌利潤太薄，較為致命的是實(shí)行限價。"

但也有持不同看法的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于2800元/平方米這個售價低于現(xiàn)在市場的一手房均價，所以銷售風(fēng)險(xiǎn)一點(diǎn)都沒有。此次六幅地捆綁出讓每畝單價為128萬元，樓面地價約為825元/平方米，這也明顯低于周邊商品房的市場價格，開發(fā)商仍有利可圖。

福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士告訴記者，近年來的限價房舉措在上海、寧波等城市相繼都推出過，購購人群標(biāo)準(zhǔn)的制訂一直被認(rèn)為是保障型限價房計(jì)劃中較難的一個環(huán)節(jié)。"一方面，難以平衡各方利益；另一方面，限價房都位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖然價格低廉，但少有人購購，造成各方被動。"

記者與部分開發(fā)商接觸發(fā)現(xiàn)，雖然有諸多限制條件存在，中低收入的購購人群標(biāo)準(zhǔn)也仍在研究，但大多數(shù)開發(fā)商較擔(dān)心的還是，限價房一旦推出后，所限定的購購人群沒有足夠的購購力。

"開發(fā)這么的保障房對于大多數(shù)福州開發(fā)商來說，沒有經(jīng)驗(yàn)可借鑒，完全是一個新課題，準(zhǔn)備不足也讓福州有實(shí)力的開發(fā)商不得不處于觀望的狀態(tài)。"王阿忠認(rèn)為。

政府面臨難題

福州市國土資源局日前對千畝保障房用地規(guī)劃正在做緊急的規(guī)劃調(diào)整，并上報(bào)福州市政府，由福州市政府研究后再作具體對策。

有關(guān)人士透露，福州市推出限價商品房原意在"一箭雙雕"，一為社會保障，二為消除市場壟斷，防止房地產(chǎn)泡沫。但保障房用地的"流掛"讓福州市政府面臨難題，福州頭批社會保障房能否如期面市亦成懸念。

部分福州市民向記者表示，大力發(fā)展保障型限價住房，對于穩(wěn)定區(qū)域房價，促進(jìn)和諧社會的建設(shè)都是一件好事，政府應(yīng)花力氣組織多方力量進(jìn)行開發(fā)，全力保障部分住房困難的市民需求。

專家分析，以停止住房實(shí)物分配為標(biāo)志的中國住房制度市場化改革已走過了八年飽受爭議的不平凡歷程，一方面住房制度的市場化改革勢如破竹，另一方面住房保障制度建設(shè)卻停滯不前，造成房地產(chǎn)市場目前的跛足之勢，進(jìn)而導(dǎo)致了近年來各地推出"限價房"政策似乎都有超出宏觀調(diào)控范圍的問題，甚至有干涉企業(yè)的商品定價之嫌。政府在具體的定價上，一方面要讓部分中低收入家庭承受得起，另一方面還是要適當(dāng)尊重市場秩序，這是一對矛盾。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一切經(jīng)濟(jì)行為都受價格的支配，價格是一只看不見的手，調(diào)節(jié)著社會的經(jīng)濟(jì)活動和每個經(jīng)濟(jì)單位的經(jīng)濟(jì)行為。所以在發(fā)達(dá)國家成熟的市場經(jīng)濟(jì)體制中，一般都盡量避免采用價格規(guī)制手段，即便是對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，政府應(yīng)多采用調(diào)節(jié)市場，然后讓市場引導(dǎo)企業(yè)的間接干預(yù)方式。

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