閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
較佳答案 指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押,獲得銀行貸款并依合同分期付清本息,貸款還清后銀行歸還抵押物。介紹按揭是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭,受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后,受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人,過程中按揭人享有使用權(quán)。起源“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯,較初起源于西方國家,本意屬于英美平衡法體系中的一種法律關(guān)系,后于十多年前從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場,先由深圳建設(shè)銀行在當(dāng)?shù)卦囆校笾饾u在內(nèi)地流行起來,因為在房地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻出現(xiàn)并正式運用于文本,其含義逐漸演化成了“抵押貸款”,目前在國內(nèi)已經(jīng)被正式稱為“個人購置商品房抵押貸款”。劃分香港回歸祖國前,香港對按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押(質(zhì)押是動產(chǎn)的抵押)和抵押;狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下,等還清貸款后,再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人(抵押人)名下。抵押與按揭的區(qū)別《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別,即這兩個法律對抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。由于房屋價值量大,即使在人均收較高的國家或地區(qū),購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再購房,少則要十多年,多則要數(shù)十年,而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔(dān)的費用。近幾年來,由于金融機構(gòu)的參與,銀行向購房者發(fā)放貸款,使購房者得以提前獲得住房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前購房,有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn),以獲得更多的利潤。對銀行來說,如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款,開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去,這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款,購房者將所得的貸款全部用于購房,由于給予購房者的貸款額要低于房價,購房者自己還要投入一筆資金用以購購房屋,又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押,所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款,對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的,而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此,近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”,有的售房廣告標(biāo)明“提供×成按揭”,即是銀行可以提供給購房者的貸款比例,如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見,一般較高只能提供房價70%的貸款。按揭與抵押貸款不完全相同,對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款,其貸款的目的是為了購購房屋(主要是住宅),并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。提前還貸能不能節(jié)約利息支出提前還貸能不能節(jié)約利息支出,就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是按360天計算的,而一年卻有365天。因此,對于是1年期的貸款,你若提前還貸,使貸款的實際天數(shù)少了360天,你就能節(jié)約利息支出;但若使貸款的實際天數(shù)大于360天,你就會很冤枉地多支付利息了。2006年,江小姐用房產(chǎn)抵押向銀行借了一筆50萬元的1年期個人消費貸款,利率為7.254%(在一年期基祭??.58%的基礎(chǔ)上上浮了30%),貸款于2007年3月29日到期。為了節(jié)約利息支出,她于今年3月28日提前歸還了50萬元的貸款。還款后,江小姐回家仔細一算,發(fā)現(xiàn)有問題,似乎銀行多收了利息。就算到期還款,利息也才36270元,可提前還款少占用銀行資金,卻還要多支付利息?后來江小姐電話訊問銀行,才知道自己提前還貸,還吃了虧。原來銀行有規(guī)定:1年期的貸款,實行“一次性還清貸款本息”的還貸做法:貸款到期還款,利息按“貸款本金×年利率”計算;貸款提前還款,按“貸款本金×貸款日利率×貸款實際天數(shù)”計算利息。銀行對于日利率的計算公式為:年利率÷360天。根據(jù)銀行的規(guī)定,江小姐若于3月29日貸款到期時歸還貸款,則銀行就按到期還款計算利息,計算公式如下:貸款本金500000元×年利率7.254%×1年=36270元。而江小姐4月28日還款,銀行則按實際貸款天數(shù)364天計算利息,計算公式如下:貸款本金500000元×(年利率7.254%÷360)×實際貸款天數(shù)364×1年=36582元。其中,日利率=年利率7.254%÷360 如此一計算,江小姐提前還款顯然還要多支付利息312元(36582元-36270元),真是吃大虧了。江小姐的吃虧經(jīng)歷,給我們一個教訓(xùn):對于是1年期的貸款,提前還貸并不一定就節(jié)約利息支出。提前還貸能不能節(jié)約利息支出,就得看是提前幾天。因為銀行的年利率是360天計算的,而一年卻有365天,這之間差了5天的時間;借款的實際天數(shù)360天,就是提前還貸與到期還貸利息支出相同的平衡點。因此,你若提前還貸,使貸款的實際天數(shù)少了360天,你就能節(jié)約利息支出;相反的,若提前還貸,使貸款的實際天數(shù)大于360天,你就會很冤枉地多支付利息了。因此,看似很簡單的貸款歸還之事,其實隱藏著很大的學(xué)問,小視不得,也想當(dāng)然不得。弄清還貸的“真諦”,會讓你節(jié)約一大筆開支,使你的銀行借款成本較低化
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