調(diào)控措施接踵而至，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪的緊縮。有些“差錢”的房地產(chǎn)企業(yè)再次將目光投向了救命稻草——信托。

　　央行從2月24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，中信證券等機構(gòu)認為，預(yù)計3月份還有可能提高準備金率，上半年貨幣信貸還將繼續(xù)緊縮。

　　嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，為信托產(chǎn)品帶來了新的機遇，在去年年底被暫停的房地產(chǎn)信托，目前已經(jīng)全面重啟。

　　房地產(chǎn)信托

　　收益率提升1%

　　信托與理財研究所信托研究員陳朋真告訴記者，截至2月23日，今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品共有31款，資金規(guī)模83.5億元。

　　據(jù)信托與理財研究所的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)信托的平均收益率為10.38%，去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是9.37%，今年發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均收益已經(jīng)較去年上漲了1%。

　　“房地產(chǎn)信托收益的提升，主要是加息的因素。”陳朋真解釋道，“今年還將有兩三次的加息預(yù)期，因此房地產(chǎn)信托的收益率還將有所提升。”

　　如外貿(mào)信托正在募集的“富榮16號華遠九都匯貸款項目集合資金信托計劃”，其預(yù)期收益率為10%-11%，計劃募集資金2億元，期限為兩年，資金用于向北京金秋萊太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于北京華遠九都匯項目的開發(fā)建設(shè)。

　　中融信托日前也推出一款投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品“科航投資并購貸款集合資金信托計劃”，產(chǎn)品募集金額為4億元，期限為12個月，收益率為9%。產(chǎn)品的期限較短而收益率較高，因此投資門檻也比較高，投資門檻為300萬元。

　　去年全年，信托公司所管理的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)達到30404.55億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模為1210.62億元，同比增長208%。信托公司的盈利狀況也顯著提升，整個行業(yè)的利潤總額達到158.76億元。

　　不過去年監(jiān)管層出臺了一系列的調(diào)控政策，加強信托行業(yè)的監(jiān)管，包括叫停信托類證券賬戶、叫停銀信合作，嚴控政信合作、限制房地產(chǎn)信托等等。

　　陳朋真指出，今年房地產(chǎn)信托的重啟是正常的，因為監(jiān)管層并沒有叫停這項業(yè)務(wù)，只是加強了監(jiān)管。

　　房地產(chǎn)信托合作條件苛刻

　　陳朋真告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量巨大，由于信貸緊縮，開發(fā)商更愿意找信托公司進行融資，而目前監(jiān)管較為嚴格，因此房地產(chǎn)信托合作的條件將會變得更加苛刻。

　　“一般來說，信托公司更愿意做有政府支持的項目，如保障房項目，而對一般的項目則興趣不大。”陳朋真說。

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，今年信托公司在做房地產(chǎn)信托項目時，更偏向于選擇大中型房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是國有企業(yè)，收益低于3000萬元的項目或?qū)⒈簧釛?。{$page$}

　　盡管房地產(chǎn)信托開始回暖，但是仍然有一些房地產(chǎn)信托合作生不逢時。記者了解到，萬通地產(chǎn)與平安信托50億元的合作意向已經(jīng)夭折。

　　用益信托工作室研究員胡遠洲認為，重啟房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度使信托公司都比較謹慎，重啟后可能會以更理性的方式去開展，從而促使信托公司自身業(yè)務(wù)合理發(fā)展。

　　在胡遠洲看來，在面對諸多調(diào)控措施的情況下，相信更多的信托公司會選擇和本省的房地產(chǎn)商聯(lián)姻，利用地域優(yōu)勢和彼此之間的資源配合起來做業(yè)務(wù)。

　　加強與保障房項目合作

　　央行緊縮銀根，房地產(chǎn)信托融資的需求大增，更多的房地產(chǎn)商打算通過信托融資，并愿意支付較高的融資成本，但是由于《凈資本管理辦法》的實施細則，商業(yè)住宅地產(chǎn)3%的風(fēng)險系數(shù)限制了信托公司做大房地產(chǎn)信托規(guī)模的能力。

　　目前，地方政府正在加強保障房建設(shè)。2011年全國保障房計劃建設(shè)1000萬套，大約需要1.4萬億元的建設(shè)資金，資金缺口巨大。

　　陳朋真認為，信托公司今后開展房地產(chǎn)信托，將逐漸增加保障房項目。盡管保障房項目的收益相對較低，但是受到國家政策的支持和鼓勵，因此風(fēng)險系數(shù)也較低。

　　日前，廣州市國土房管局副局長黃金峰對媒體表示，建設(shè)保障房“很差錢”，考慮通過房地產(chǎn)信托進行融資。

　　海南省政協(xié)委員云海清也認為，建設(shè)保障房，可以參照香港經(jīng)驗，積極爭取設(shè)立并發(fā)行海南保障性住房投資信托基金，通過間接市場手段解決持續(xù)建設(shè)資金問題。

　　在北京，去年已經(jīng)批準了209億元公積金貸款投入保障房建設(shè)，而房地產(chǎn)信托模式也有望在今年浮出水面。

　　警惕房地產(chǎn)信托風(fēng)險

　　“房地產(chǎn)信托的風(fēng)險不在于產(chǎn)品的設(shè)計結(jié)構(gòu)方面，而在于房地產(chǎn)業(yè)要受到政策的調(diào)控。”陳朋真認為，“一旦房地產(chǎn)企業(yè)從銀行難以貸到款，而房子又由于調(diào)控賣不出去，造成資金鏈緊張，房地產(chǎn)信托將會面臨更大的風(fēng)險。如果房價下降，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也將隨之減少。”

　　除了加息的因素，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率還與開發(fā)商的資質(zhì)、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計密切相關(guān)。外貿(mào)信托的“富榮16號華遠九都匯貸款項目集合資金信托計劃”，該產(chǎn)品中北京華遠置業(yè)有限公司以其持有的北京裘馬都10號樓現(xiàn)房抵押，評估價值3.726億元，本息抵押率59.8%；華遠置業(yè)承擔連帶責任保證擔保。該產(chǎn)品有抵押擔保，以及法人保證擔保，安全性較好。

　　 中融信托的“科航投資并購貸款集合資金信托計劃”，海航集團為本信托計劃所發(fā)放信托貸款承擔不可撤銷的無限連帶保證責任；海航置業(yè)將其持有的科航投資95%股權(quán)質(zhì)押給受托人；科航投資將其持有的北京海航大廈作為抵押物抵押給受托人，在信托存續(xù)期間，抵（質(zhì)）押物的價值一旦出現(xiàn)大幅下降，受托人要求融資方另行提供足額的擔保。該產(chǎn)品有海航集團做擔保，并且有股權(quán)質(zhì)押和海航大廈作抵押，安全性高。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！