形態(tài)：現(xiàn)代代替?zhèn)鹘y(tǒng)

商業(yè)房產(chǎn)的一個(gè)大趨勢是一批適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展、擁有一定規(guī)模的大型商業(yè)房產(chǎn)，逐漸取代了傳統(tǒng)的沿街式群房，逐漸成為商鋪市場交易的主力。百盛商業(yè)專家認(rèn)為，這一趨勢符合現(xiàn)代商業(yè)塊狀式代替條狀式的發(fā)展主流。

據(jù)他們說，現(xiàn)代商業(yè)越來越講究商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，以規(guī)模取勝，成了商業(yè)競爭的必然結(jié)果。比如在上海徐家匯的港匯商城5000平方米的地下室內(nèi)開設(shè)的名店名品運(yùn)動(dòng)城，其的營業(yè)額是一般商廈體育用品商場營業(yè)額的十倍，是普通運(yùn)動(dòng)品專賣店?duì)I業(yè)額的一百倍。

市場：租賃大于銷售

近兩年，商鋪需求量持續(xù)上升，商鋪?zhàn)饨鸪掷m(xù)上漲，商鋪的率高達(dá)15%以上，成為吸引投資者的主要因素。

然而，并非有錢、有眼光，投資者就能夠購到稱心的商鋪。如今，精明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，往往看中商鋪投資巨大的利潤增值空間。因此，不少開發(fā)商紛紛將商鋪只租不賣，希望通過引進(jìn)一批知名品牌的特色商業(yè)業(yè)態(tài)，來炒旺商鋪的人氣，借以提升商鋪的價(jià)值。而據(jù)熟悉商鋪銷售行情的有關(guān)人士介紹，前幾年商鋪大多以售為主，很少有商鋪是提供租賃的。租賃模式的變化，一方面說明房產(chǎn)開發(fā)商的投資經(jīng)營理念在發(fā)生變化，同時(shí)也進(jìn)一步說明商鋪市場確實(shí)在升溫。

提醒：理性投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)商鋪投資熱，商鋪投資專家的意見是：理性投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)商鋪的價(jià)值和價(jià)格往往不對(duì)等，開發(fā)商希望出售商鋪價(jià)格高些，但投資者是希望得到價(jià)值大的商鋪。那我們?nèi)绾闻袛嗌啼伒膬r(jià)值大?。渴欠裰档猛顿Y？專家指出，主要看人氣、特性、環(huán)境三個(gè)方面。◆人氣是恒久旺還是分時(shí)段旺◆你所選擇投資的商鋪的價(jià)值大小，很大程度上是由在這個(gè)商鋪的消費(fèi)力所決定的，這就跟它所在的區(qū)域又有很大的關(guān)系。消費(fèi)區(qū)有靜態(tài)消費(fèi)區(qū)和動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)之分。

靜態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在一定的時(shí)間段里，才會(huì)有一定消費(fèi)客群和較大消費(fèi)量產(chǎn)生的消費(fèi)區(qū)域。比如，一個(gè)僅對(duì)內(nèi)的社區(qū)商業(yè)區(qū)，它只有在傍晚和周末節(jié)假日才會(huì)有大量消費(fèi)客流群體在此消費(fèi)，其他時(shí)間購物的人很少。動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)，就是在規(guī)定的營業(yè)時(shí)間里，不分固定時(shí)間段，都會(huì)有大量的流動(dòng)消費(fèi)客群和消費(fèi)量的消費(fèi)區(qū)域。這種動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)我們現(xiàn)在更多的會(huì)給它“商圈”或者“幾級(jí)商業(yè)”的定義。

來商鋪消費(fèi)的人越多，這個(gè)商鋪價(jià)值就越大，這除去經(jīng)營方面的問題，更多的就是經(jīng)過商鋪人流多少來決定，人流越多，則消費(fèi)人口的基數(shù)就會(huì)越大。靜態(tài)消費(fèi)區(qū)平時(shí)并不具有人流，其中產(chǎn)生消費(fèi)的多是固定的人，而動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)中更多的是流動(dòng)人群，如井大街吸引著來自全國各地的游客，每天多達(dá)50多萬。但這并不是就定論靜態(tài)消費(fèi)區(qū)的商鋪不好，其區(qū)域的消費(fèi)人口規(guī)模和消費(fèi)檔次也能夠使區(qū)域內(nèi)商鋪的價(jià)值不菲，就拿北京CBD邊沿西側(cè)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、人壽大廈四座大廈來說，此區(qū)域四座大廈環(huán)繞林立，在上午和下午的上班時(shí)間中，無太多人流消費(fèi)，而到中午午餐時(shí)間和下班后，消費(fèi)區(qū)域一片繁華，好幾萬的大廈白領(lǐng)在此固定消費(fèi)，并且?guī)?dòng)周邊商業(yè)市場。

◆要分析商鋪適合經(jīng)營什么◆拿商業(yè)物業(yè)建筑物的本身特點(diǎn)來說，每個(gè)商業(yè)物業(yè)的功能業(yè)態(tài)的分布是不同的，有的只能做餐飲，有的只能開精品店，而各個(gè)行業(yè)的品牌客戶在做店址選擇時(shí)，都會(huì)有其較高租金標(biāo)準(zhǔn)，其中餐飲的租金較低，而精品店和品牌服裝專賣店比較高。所以投資購購商鋪時(shí)，要分析它能做什么不能做什么，再分析所選擇的租客中，租金會(huì)在什么范圍內(nèi)，然后了解其周邊商鋪情況，得出較可行的租金估價(jià)，再算。

◆要看商鋪的前景商業(yè)環(huán)境◆考慮投資商業(yè)物業(yè)更要考慮其商業(yè)環(huán)境的前景，要有發(fā)展的眼光。有許多投資購家購一些看似很偏位置的鋪位，幾年之后，此地逐漸形成商業(yè)氛圍，區(qū)域商業(yè)物業(yè)價(jià)值迅速攀升，雖然前期租金很低，商戶難尋，但時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，就可以將商鋪高出購進(jìn)價(jià)幾倍價(jià)錢售出，或者可以獲得較高的租賃價(jià)格。

總的來說，投資者選擇購購商鋪時(shí)，要仔細(xì)了解商鋪的目標(biāo)消費(fèi)者是誰，其消費(fèi)能力如何，其消費(fèi)方式又是怎樣。在這一前提下，再確定商鋪可能的租賃業(yè)態(tài)，和其能夠承受的租賃價(jià)格，同時(shí)考慮未來的，從而確定商鋪是否值得投資。　　　　　

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