近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策有“三不合理”，特別是70/90的規(guī)定和“限購令”，一不符合市場經(jīng)濟(jì)的倫理，二不符合法治國家的法理，三不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理。

    市場經(jīng)濟(jì)的倫理是尊崇法律框架內(nèi)的交易自由。交易自由是每一公民的權(quán)利，這一權(quán)利不僅體現(xiàn)了社會公平與正義，而且保證了市場經(jīng)濟(jì)的效率。

    現(xiàn)代社會的公平是權(quán)利和機(jī)會的平等，其中包括了交易權(quán)利和交易機(jī)會的平等，任何人不得以任何名義限制或剝奪任何公民的自由交易權(quán)利，任何人不得以任何名義限制或剝奪任何公民的自由交易機(jī)會。“國家利益”、“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定”、“市場秩序”、“弱勢群體”等說法都不能作為政府限制和剝奪公民權(quán)利的理由，在這些名義下的行政性壟斷、傾向性的優(yōu)惠政策以及對市場的任意干預(yù)卻正是對社會公平的破壞。

    用行政手段打壓房價，購房者或許受益，但對房產(chǎn)所有者是不公平的，房價下跌，他們的資產(chǎn)縮水。住建部的較新數(shù)字表明，城市居民的住房擁有率已達(dá)89%，以低房價為目標(biāo)的政策傷害了相當(dāng)多人的利益。當(dāng)然，筆者在這里贊同并強(qiáng)調(diào)的不是多數(shù)對少數(shù)的權(quán)利優(yōu)越，更不是少數(shù)決定多數(shù)人命運(yùn)的權(quán)力，而是對每個人權(quán)利的承認(rèn)與尊重，以及在這個基礎(chǔ)上的社會公正。

    交易自由與社會公正的關(guān)系易于理解，交易自由產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效率的邏輯就不那么直接了。自由意味著交易的自愿性，凡自愿之事，必為互利，一方獲利而一方受損就不會有交易。既然是互利的，自愿交易就增加了社會總福利。交易越自由，社會福利越大，市場配置資源的效率就越高。

    交易自由因此既是目的又是手段。

    70/90的規(guī)定（70%以上的商品房面積必須在90平米以下）既限制了消費(fèi)者的自由選擇權(quán)，也限制了開發(fā)商的經(jīng)營自主權(quán)，“限購令”則直接剝奪了消費(fèi)者的自由購購權(quán)。這些行政干預(yù)措施均不符合市場經(jīng)濟(jì)的倫理。

    公民權(quán)利至上并不排斥對交易自由的限制。為了從交易中獲得更大的收益，全體公民同意制定一些規(guī)則（立法），委托政府執(zhí)行這些規(guī)則（執(zhí)法）。規(guī)則當(dāng)然對交易的自由構(gòu)成限制，但這種限制不是從外部強(qiáng)加的，而是公民為了提升自己的利益，自發(fā)提出和自愿接受的，他們同意讓渡出部分權(quán)利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的收益。例如政府可以在戰(zhàn)爭期間依法對經(jīng)濟(jì)實(shí)行管制，以限制交易自由為代價，保障國民的安全，因而得到全體公民對這項(xiàng)政策的一致?lián)碜o(hù)。

    在很多甚至是大部分問題上，公民不可能取得一致意見，特別是當(dāng)涉及不同利益時。為打破公共決策的僵局，全體公民同意建立決策規(guī)則，遵守這個規(guī)則，并接受這個規(guī)則下的決策結(jié)果。權(quán)利的公平就此轉(zhuǎn)化為程序的公平。公平體現(xiàn)在程序和規(guī)則的全體同意上，盡管結(jié)果不一定是全體同意的。臺灣的民進(jìn)黨人反對國民黨的馬英九任“總統(tǒng)”，但他們必須服從選舉程序產(chǎn)生的行政權(quán)威，因?yàn)檫x舉的程序和規(guī)則也得到了他們的事先同意。

    由公平性的原則決定，政府對經(jīng)濟(jì)和市場的干預(yù)必須在法治的軌道上進(jìn)行。政府有權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)市場嗎？《中華人民共和國憲法》第八十九條規(guī)定了國務(wù)院的十八項(xiàng)職權(quán)，第（六）項(xiàng)為“專業(yè)和管理經(jīng)濟(jì)工作和城鄉(xiāng)建設(shè)”。如此具體地干預(yù)房地產(chǎn)市場是否仍屬“專業(yè)和管理經(jīng)濟(jì)工作”的范疇，留待法律專家論證，筆者質(zhì)疑的是調(diào)控政策出臺前有無制定法規(guī)，以及法規(guī)的制定是否符合程序。

    以“國十條”為例，文件的全名是《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，“通知”就是法規(guī)嗎？若是法規(guī)則適用于全國，但文件僅提到“部分城市”。若是法規(guī)，在起草過程中就應(yīng)按照我國《立法法》的規(guī)定，“廣泛聽取有關(guān)機(jī)關(guān)、組織和公民的意見。聽取意見可以采取座談會、論證會、聽證會等多種形式”。在起草工作完成后，“起草單位應(yīng)當(dāng)將草案及其說明、各方面對草案主要問題的不同意見和其他有關(guān)資料國務(wù)院法制機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查”。如果“通知”不是法規(guī)，調(diào)控政策就缺乏法理依據(jù)。

    至于地方政府頒布的“限購令”和開征的“房產(chǎn)稅”，在《立法法》中找不到任何根據(jù)，《立法法》第六十三條規(guī)定，地方性法規(guī)的制定者是“省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會”，而不是地方政府。

    第三，調(diào)控政策不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，由此決定了政策作用的有限，而且是弊大于利。

    房屋是具有消費(fèi)和投資雙重屬性的商品，投資的目的是資產(chǎn)的保值和增值，保值、增值都是未來事件，投資品的價格因此與當(dāng)期供給和需求的關(guān)系不大，而主要取決于預(yù)期未來的供給和需求。以此觀之，報社記者晚上到小區(qū)去數(shù)電燈，純屬浪費(fèi)時間，因?yàn)闊襞莞嬖V你的只是當(dāng)期供需之差，而不是預(yù)期的供需失衡。很有可能正好相反，當(dāng)期空置率越高，表明對未來供應(yīng)短缺的預(yù)期越強(qiáng)烈。

     不少人把房產(chǎn)投資說成是“投機(jī)”，由此找到了打壓房價的精神武器，就像京劇中貼上一個白色臉譜，不需要任何理由，五尺漢子就立即變成齷齪小人。盡管貼臉譜的方法不可取，結(jié)論倒是正確的，因?yàn)闊o論從金融學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)還是法律和常識上，都無法區(qū)分投資和投機(jī)，投資和投機(jī)是一回事兒。但若因此將投資押上道德的審判臺，那將是無知和愚蠢的勝利。

    如筆者在另外兩篇博客文章（“房價為什么還會漲？”，“房價為什么不會大跌？”）中所述，如果將收入、婚齡人口、城鎮(zhèn)化等因素決定的需求稱為“剛性需求”的話，對“彈性需求”或者“投資/投機(jī)需求”影響的就是通脹預(yù)期、替代性投資品以及未來房屋供應(yīng)。預(yù)期未來通脹越高、持續(xù)時間越長，購購實(shí)物產(chǎn)品以保護(hù)儲蓄價值的沖動就越強(qiáng)，當(dāng)期房價也就越高。預(yù)期未來投資渠道繼續(xù)狹窄，當(dāng)期的需求就越旺盛，帶動當(dāng)期房價上升。

    未來房屋供應(yīng)取決于土地供應(yīng)，“18億畝紅線”使預(yù)期基本無懸念：地產(chǎn)商和百姓都認(rèn)為土地供應(yīng)會越來越少，房產(chǎn)將越來越稀缺。在這樣的預(yù)期下，地產(chǎn)商捂地，放慢開發(fā)節(jié)奏，當(dāng)期供應(yīng)下降；在這樣的預(yù)期下，消費(fèi)者，各地頻現(xiàn)“日光盤”，開盤即銷售一空。僧多了、粥少了，房價焉有不漲之理？

    預(yù)期，同志們，預(yù)期是關(guān)鍵詞。“國十條”、“新八條”、“限購令”僅針對當(dāng)期供應(yīng)和當(dāng)期需求，對預(yù)期幾乎沒有影響。如果說還有一點(diǎn)影響的話，那就是增加了未來的不確定性，令開發(fā)商更加謹(jǐn)慎，令購房的心情更加迫切。難怪調(diào)了這些年，房價越走越高。

    3600萬套保障性住房對未來供給和需求的預(yù)期有無影響？當(dāng)然會有，但哪個方向還很難講。地從哪來？錢從哪來？地方政府過去靠賣地彌補(bǔ)赤字，今后不僅賣地收入少了，而且還增加了一塊保障房的建設(shè)開支，這一進(jìn)一出的虧空誰填上？若無財(cái)稅改革，又有誰能填上？在房地產(chǎn)市場復(fù)雜的利益博弈中，地方財(cái)政從來就是舉足輕重的力量，3600萬套保障性住房沒有改變基本的利益格局，地方財(cái)政依舊是個有待解決的問題。

    改革恐怕是繞不過去了。

    財(cái)稅改革，平衡地方預(yù)算，消除土地財(cái)政。土地制度改革，建立真正的土地市場，徹底扭轉(zhuǎn)土地和房產(chǎn)長期稀缺的預(yù)期。這是一個“完全的”、對民眾“沒有任何副作用”的方案，就看政府能否笑納。

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