對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費(fèi)者來說，限價房無疑是一份新的期待。但是，作為一種有很強(qiáng)政策性的住宅產(chǎn)品，限價房在推出之前，也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定和疑問。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究總經(jīng)理張劍在接受記者采訪時指出，限價房是一種階段性的產(chǎn)品，在房價較高的市場背景下出現(xiàn)，由于其特殊性，限價房無論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面，還有著至少四方面需要破解的疑問。

●疑問一 誰能購到限價房？

在絕大多數(shù)普通消費(fèi)者眼里，這都是一個較令他們關(guān)心的問題；而對于政策的制定者來說，讓正確的人群購到限價房，更直接關(guān)系到政策的成敗。張劍告訴記者，同廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點(diǎn)上，顯然，以目前的機(jī)制，很難達(dá)到真正的理想狀態(tài)。

對于限價房的購購人群，現(xiàn)有的政策指標(biāo)基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭頭次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限，但問題在于，"在目前的情況下，很難有一個系統(tǒng)去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。"張劍認(rèn)為，單是這一點(diǎn)，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價房的分配。

同樣爭論頗多的是"北京戶口"這道門檻。在很多人看來，在北京工作和生活著很多外地人，他們在納稅上并沒享有任何"折扣"，那么在享受限價房這項政府福利時，也不應(yīng)該被與本地人差別對待。"北京戶口的限制只能說是一種權(quán)宜之計，如果外地人也可以購限價房，那么就會有更多人進(jìn)入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實是控制人口規(guī)模的需要。"但同時張劍也指出，對于長期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是較理想的方案，需要有一個更具體、更細(xì)致、更有針對性的政策出臺，才能解決由戶口所引發(fā)的限價房分配矛盾。

●疑問二 限價房升值誰受益？

讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發(fā)財?shù)墓ぞ?，自然是限價房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是，在"漲"聲一片的房地產(chǎn)市場里，因土地升值而帶來的房產(chǎn)價值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠(yuǎn)低于市場上普通商品房價格的限價房，房屋在尚未建成時就已被注定擁有著比其實際售價高出很多的價值。

這就帶來一個問題，對于限價房的購購者來說，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件，準(zhǔn)備更換住宅時，他們是否可以像目前經(jīng)濟(jì)適用房滿五年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手里的限價房按當(dāng)時市場價格出售或者出租呢？

顯然，這種可能是不合理的。張劍指出，限價房的價格低，是建立在政府限地價、開發(fā)商限房價這兩大基礎(chǔ)之上的，也就是說，是政府和開發(fā)商各自出讓了一部分利益，從而使得中低收入者能夠購到價格相對較低的房子。那么，作為一種"不完全的"商品房，當(dāng)購購者已經(jīng)不需要限價房來解決居住問題時，限價房也不應(yīng)該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。

"這其實是一個產(chǎn)權(quán)問題。"張劍指出，如果限價房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里，那么他自然有權(quán)對限價房進(jìn)行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；而如果購房者手里是"不完全產(chǎn)權(quán)"，產(chǎn)權(quán)與政府共有，那么政府也處置這套房產(chǎn)時也擁有發(fā)言權(quán)，就可能讓限價房始終發(fā)揮其本來的作用和意義。

●疑問三 限價房會不會成為"問題房"？

圍繞限價房的另一個疑問在于建筑本身。我們知道，在住宅價格中，除了土地價格和相關(guān)稅費(fèi)，設(shè)計成本、建安成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是缺一不可的組成部分。然而，限價房之所以能夠"限價"，壓縮開發(fā)商的利潤空間幾乎是注定的重要途徑，而對于以追求經(jīng)濟(jì)效益化為頭要生存目標(biāo)的商人而言，可不可能讓他們心甘情愿地降低利潤，而非通過降低成本的方式來"兼顧"利潤和價格，在很多人眼里都是一個碩大的問號。 　張劍認(rèn)為，如果開發(fā)商為不過多犧牲利潤，在建筑上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題，讓限價房成為了"問題房"，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會不良影響都是非?？捎^的。而即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動什么手腳，但同樣出于節(jié)約成本的考慮，降低了建筑的品質(zhì)，或者壓縮了設(shè)計成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負(fù)擔(dān)。

"限價房畢竟是一個階段性的產(chǎn)品，而建筑存在的年代肯定要久于政策適用的時間。如果我們?yōu)榱搜矍暗男枰?，建造了大量設(shè)計水平和居住品質(zhì)較低的房子，那么當(dāng)有我們不再需要限價房時，這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬，反而與整個城市的環(huán)境格格不入，是拆是留都非常令人為難。"

●疑問四 限價房能走多遠(yuǎn)？

"目前的住宅建設(shè)大體可以分為兩類，一類是市場性的，一類是政策性的。"張劍告訴記者，對于前者而言，完全由市場調(diào)節(jié)，按照供需關(guān)系來實現(xiàn)價格的浮動；而對于后者，目前相對成型的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政策都有待進(jìn)一步完善，但畢竟有實踐的經(jīng)驗。但對于限價房來說，從其性質(zhì)是介于市場和政策之間，如何協(xié)調(diào)好政策與市場之間的關(guān)系本身就是一個難題；同時，限價房在此之前幾乎沒有什么可供參考的經(jīng)驗，各個城市在執(zhí)行過程中都不同程度地遇到了一些問題，因此限價房從無到有、從不成熟到成熟的過程，必然是對政府執(zhí)政能力的一次非常嚴(yán)峻的考驗。

同樣面臨考驗的還有經(jīng)濟(jì)因素。張劍說，將土地作為限價房用地，背后還意味著財政收入的犧牲，因此經(jīng)濟(jì)的壓力同樣是對政府的一個考驗。而在財力和執(zhí)行能力的雙重考驗下，限價房能否順利發(fā)展下去，并且作為一項有很強(qiáng)連續(xù)性的政策一以貫之，都需要由時間給出較后的答案。

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