限價(jià)房是城市政府較近一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中較新的一個(gè)舉措，引發(fā)了很多爭議。筆者以為，以人為指定房價(jià)為政策目標(biāo)的限價(jià)房政策，于理論于實(shí)操都頗值商榷。

真價(jià)格與假價(jià)格

價(jià)格的漲落是平衡供需的必要途徑。只有出清市場的水平才是“真價(jià)格”，才會(huì)達(dá)到社會(huì)資源配置較優(yōu)化，任何不是市場決定的而是人為的“偽價(jià)格”只會(huì)造成社會(huì)資源浪費(fèi)，配置效率下降。限價(jià)之下，表面上購到限價(jià)房的居民購房成本下降了，但任何低于市場出清的限價(jià)，不就意味著需明顯大于供么？居民必須要競爭才能成為限價(jià)房的受益者，較后實(shí)際付出的成本不僅不會(huì)下降，反而有可能更多，比如花時(shí)間排隊(duì)，比如花錢購號，比如行賄。

所以消費(fèi)者從限價(jià)中是不可能得到任何好處的，實(shí)際上也沒有任何人能得到好處。對開發(fā)商來說，投資限價(jià)房，利潤率如果高于市場投資平均回報(bào)率是不現(xiàn)實(shí)的，也與限價(jià)房宗旨背道而馳。利潤率如果低于市場投資平均回報(bào)率，先不說有幾個(gè)開發(fā)商愿意，把資源引導(dǎo)到低于社會(huì)平均回報(bào)率的場所，本身就是社會(huì)資源配置的扭曲。但在此過程中，社會(huì)資源卻被毫無意義地浪費(fèi)了，社會(huì)凈福利損失實(shí)實(shí)在在出現(xiàn)了。

限價(jià)房的兩次社會(huì)福利損失

限價(jià)房的個(gè)困境在于，限價(jià)要限到多少？這個(gè)限的依據(jù)是什么？現(xiàn)在看到的主要官方意見是：參照市場可比價(jià)格，按照市場價(jià)格的80%或90%。那么，到底有什么根據(jù)要定這個(gè)價(jià)格？這其中差價(jià)幅度很大，“尋租”空間就很大。較終到底定在哪里，就成了政府與開發(fā)商之間的博弈。次非生產(chǎn)性社會(huì)資源的耗費(fèi)就出現(xiàn)了。這生產(chǎn)過程中的博弈除了對限價(jià)水平的討價(jià)還價(jià)，還在于如果定在市場價(jià)格的80%，開發(fā)商到底是按照市場原價(jià)提供匹配的房子，還是按照市場價(jià)格80%提供低一等質(zhì)量的房子?如果是后者，那根本就沒有政府介入的必要性，消費(fèi)者自己就會(huì)判斷，一分錢一分貨，按質(zhì)付價(jià)。

限價(jià)房的個(gè)困境在于，是所有人都可以購，還是像經(jīng)濟(jì)適用房一樣，只有經(jīng)過審查的特定對象才可以購？這個(gè)資格誰來定？公平性如何保證？然后，申請者多于購購者怎么辦，如何分配？在這里，又一次尋租的空間出現(xiàn)了，也制造了大批有提供“租”動(dòng)力的消費(fèi)者，政府和消費(fèi)者又開始博弈了，次非生產(chǎn)性社會(huì)資源耗費(fèi)出現(xiàn)了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理告訴我們，價(jià)格同時(shí)生產(chǎn)者和消費(fèi)者，生產(chǎn)者按照市場給出的價(jià)格信號來安排生產(chǎn)，消費(fèi)者按照價(jià)格來進(jìn)行消費(fèi)品的組合，是較符合經(jīng)濟(jì)效率的。任何打破價(jià)格信號的做法，讓廠商和消費(fèi)者都無所適從，得不到真實(shí)的消息，不可避免地造成社會(huì)福利損失。商品價(jià)值越大，損失越大。政府政策要講求連續(xù)性，不能制造過多的不確定性，讓廠商和消費(fèi)者都難以做遠(yuǎn)期決策。政策一旦錯(cuò)誤，糾正起來成本會(huì)很大。

限價(jià)房能抑制房價(jià)虛高嗎

有人評論說，限價(jià)房政策打擊了開發(fā)商，他們明明空了很多房子也不賣，房價(jià)是虛的，限價(jià)房出臺(tái)可以殺一殺漲價(jià)風(fēng)，引導(dǎo)房價(jià)平穩(wěn)。但不管自住性需求還是投資性需求，它們都是客觀存在的，投資性和炒作需求不僅不會(huì)隨著一個(gè)偽價(jià)格而消失，反而還會(huì)被放大。因?yàn)橐坏┯袡C(jī)會(huì)以低于市場價(jià)格的競爭成本拿到限價(jià)房，這些開發(fā)商反而投資受益增加了。再從另外一個(gè)角度，如果認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)是虛高的，出臺(tái)一個(gè)限價(jià)反而是保護(hù)了這個(gè)虛高價(jià)格，保護(hù)了開發(fā)商的利潤空間。消費(fèi)者看到這個(gè)限價(jià)，會(huì)認(rèn)為政府也認(rèn)可了這個(gè)市場價(jià)格水平，開發(fā)商也更有動(dòng)力炒高房子的市場價(jià)，以爭取更多的資本占據(jù)主動(dòng)。

要解決房價(jià)過高問題，歸根到底要從調(diào)節(jié)對住房的供需入手。要么抑制需求，特別打擊投資性和炒作需求，對于窮人可以通過增加支付能力的辦法，要么增加住房供給。限價(jià)建議者的邏輯大概是，限價(jià)房分流了一部分住房消費(fèi)能力，讓奸商可以操縱的那部分市場供求壓力減低，從而平抑市場上的房價(jià)。但如果不能管制囤房，不能打壓過度需求，為什么不直接加大政府可以直接控制的低成本住房供給呢？比如增加經(jīng)濟(jì)適用房。

低價(jià)房/經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不是一回事，千萬別混淆了。我個(gè)人對國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房政策持保留態(tài)度，因?yàn)閲庖呀?jīng)有很多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在住房問題上，干預(yù)供給不如干預(yù)需求有效，比如負(fù)向的房地產(chǎn)財(cái)富稅、房地產(chǎn)交易稅，正向的發(fā)放住房購購補(bǔ)貼、貸款利息補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼等政策。但比起限價(jià)房，我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房政策要合理得多。

低價(jià)房/經(jīng)濟(jì)適用房之所以低價(jià)，頭先在于成本較低、質(zhì)量較低。盡管低價(jià)，但價(jià)格還是與消費(fèi)者對它的評價(jià)相符合，是供需均衡的，這個(gè)“低”價(jià)格是真實(shí)的，市場出清的。這中間的“低價(jià)格”是因?yàn)榈统杀荆缘统杀?，是除了房子的建筑質(zhì)量較低，還主要來自于低地價(jià)，體現(xiàn)了政府財(cái)政收入對特定人群的轉(zhuǎn)移支付和補(bǔ)助，老百姓真正得到實(shí)惠。短期和長期內(nèi)都是可以有正面價(jià)值的。而限價(jià)房的核心在于，限定的價(jià)格低于市場供需均衡的價(jià)格水平（否則就不叫限價(jià)了）。這個(gè)“低”價(jià)格是人為的、虛假的，不能實(shí)現(xiàn)市場出清，對供需雙方都沒有任何實(shí)際的正面效應(yīng)。短期看如此，長期看更是，負(fù)面效應(yīng)隨著時(shí)間推移會(huì)越來越顯著。

較關(guān)鍵的是，用限價(jià)房能解決老百姓購不起房的問題么？限價(jià)房的本質(zhì)在于制造價(jià)格差別。但只要價(jià)格差別存在，就會(huì)有競爭，較后的結(jié)果只可能是老百姓在限價(jià)房體系和正常商品房市場支付總成本相同。市場上用貨幣解決不了的問題，配給制度下更解決不了，而且只會(huì)更差。

（作者為復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系助理教授、瑞典烏普薩拉大學(xué)房地產(chǎn)與城市研究所兼職助理教授）

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