近日據(jù)媒體報(bào)道，成都市高調(diào)推出60萬(wàn)平方米限價(jià)房用地，這是繼廣州、北京之后又一個(gè)明確落實(shí)限價(jià)房的城市。是非多多、飽受爭(zhēng)議的限價(jià)房再次成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。

今年5月份九部委聯(lián)合出臺(tái)的“國(guó)十五條”中明確界定：“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。”可簡(jiǎn)稱之“雙限雙競(jìng)”。

半年已逝，事實(shí)證明全國(guó)房?jī)r(jià)仍以同比6%以上的幅度穩(wěn)增，少數(shù)城市在10%以上高位運(yùn)行。單從價(jià)格上考量，宏觀調(diào)控的目標(biāo)仍未實(shí)現(xiàn)。日前發(fā)改委副主任畢升泉在全國(guó)物價(jià)局長(zhǎng)會(huì)議上表示：房?jī)r(jià)高的矛盾依然是明年工作的，限價(jià)房仍需落實(shí)。

事實(shí)上，“雙限雙競(jìng)”確實(shí)存在許多復(fù)雜因素，的政策也只是一個(gè)思路和方向，實(shí)際操作中存在許多難點(diǎn)，這需要地方政府發(fā)揮執(zhí)政智慧和大膽嘗試。在此就以成都案例為切入點(diǎn)，結(jié)合廣州和北京的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，以實(shí)證法對(duì)限價(jià)房做些簡(jiǎn)要解構(gòu)。

頭先，從選址上看，成都頭批推出的4幅地塊都位于三環(huán)以內(nèi)較好地段，這一點(diǎn)與北京擬籌劃推出的18塊用地選址思路有相似之處。而10月份廣州推出的5幅土地都位于郊區(qū)。顯然前者的做法更值得提倡，因?yàn)橄迌r(jià)房應(yīng)該針對(duì)的是中等及中等偏下收入群體，限價(jià)房應(yīng)以市區(qū)（至少是近郊）和樓市熱點(diǎn)板塊為選址原則，這樣才能真正惠及目標(biāo)群體，有效穩(wěn)定區(qū)域房?jī)r(jià)，有利于吸引開發(fā)商競(jìng)標(biāo)。

其次，從銷售價(jià)格控制上看，成都是直接以行政手段確定價(jià)格，具體方法是：參照該市上年度同區(qū)域同類樓盤的房?jī)r(jià)水平制定，并要求低于同期全國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅。這樣限價(jià)的結(jié)果是，限價(jià)地塊的樓盤均價(jià)每平方米3800元，比同地段、同類型樓盤均價(jià)低了10%左右。廣州則在8月份推出兩幅地塊，政府直接限售價(jià)，結(jié)果卻比周邊樓盤現(xiàn)售價(jià)還要高出1000元，因此廣受詬病，開發(fā)計(jì)劃也被迫延后。廣州在10月份再推5幅地塊時(shí)，吸取前面的教訓(xùn)，實(shí)行先競(jìng)房?jī)r(jià)、后競(jìng)地價(jià)的方式。比較兩地做法可知，成都模式是直接追求限價(jià)幅度，完全保障限價(jià)效果，廣州模式先是只考慮開發(fā)商對(duì)限價(jià)的接受程度，后來(lái)演變成綜合考慮開發(fā)商和目標(biāo)群雙方意愿，具體操作中還須政府進(jìn)行利益平衡，技術(shù)性頗強(qiáng)。

再次，從土地出讓方式上看，成都的4幅地塊都是由政府指定3家國(guó)資開發(fā)商開發(fā)，屬協(xié)議出讓方式，地價(jià)不得而知。而廣州的后5幅地塊真正實(shí)行了“雙限雙競(jìng)”，結(jié)果還算理想。這兩種模式相較明顯后者更合理。限價(jià)房的實(shí)施需發(fā)揮出計(jì)劃?rùn)C(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制的雙重優(yōu)勢(shì)，理想的結(jié)果是開發(fā)商和政府各自讓利，從而讓中低收入群體受益。廣州模式達(dá)到了這一目的，而成都模式卻是政府讓利太多，開發(fā)商倒不一定會(huì)讓利。成都做法的癥結(jié)在于沒(méi)有競(jìng)地價(jià)，不符合“招拍掛”流程，市場(chǎng)機(jī)制缺席。

較后，從銷售對(duì)象界定上看，成都限價(jià)房將面向中低收入家庭，但具體準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)。而廣州限價(jià)房則經(jīng)歷了一個(gè)演變過(guò)程，前期兩次推出土地時(shí)沒(méi)有限定銷售對(duì)象，12月初新推出的兩幅地塊明確銷售對(duì)象為：具廣州市常住戶口的市民，中低收入家庭和本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶優(yōu)先。雖然“國(guó)十五條”并未明確規(guī)定限價(jià)房需面向特定群體銷售，但顯而易見(jiàn)該政策原本就是為中低收入群體謀福利的，也只有如此，才能維護(hù)政府讓利的公正性。

通過(guò)以上分析，可以判定成都發(fā)展限價(jià)房的方式尚待完善。廣州在限價(jià)房上面花費(fèi)了許多心思并作出了有益探索，從“雙限一競(jìng)”到“雙限雙競(jìng)”，再到目前的“三限雙競(jìng)”，運(yùn)作模式漸入佳境。而北京的限價(jià)房目前還停留在“雷聲大、雨點(diǎn)小”的階段，尚需實(shí)質(zhì)性突破。至于其他大部分城市，都還未啟動(dòng)限價(jià)房制度。

當(dāng)然，從相反的角度考慮，也不可能強(qiáng)迫70%以上新建住宅都以限價(jià)形式銷售。問(wèn)題的關(guān)鍵是各地政府不能光“站著不干”，要勇于進(jìn)行限價(jià)房的嘗試，探索出一條適合中國(guó)國(guó)情的限價(jià)之路。發(fā)達(dá)國(guó)家類似的經(jīng)驗(yàn)很多，如英國(guó)、美國(guó)及近期的法國(guó)，在出讓住宅用地時(shí)明確規(guī)定開發(fā)商要建一定比例的房子，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租售給中低收入群體。這樣做的好處很多，比如市場(chǎng)機(jī)制仍發(fā)揮主導(dǎo)作用，限價(jià)房的區(qū)域布局比較均衡，貧富混合社區(qū)有助于社會(huì)和諧。那么，部分現(xiàn)在無(wú)計(jì)可施而又忐忑不安的地方政府不妨小范圍地嘗試一下美國(guó)限價(jià)房的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)。

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