近日據(jù)媒體報道，成都市高調(diào)推出60萬平方米限價房用地，這是繼廣州、北京之后又一個明確落實限價房的城市。是非多多、飽受爭議的限價房再次成為業(yè)界關注焦點。

今年5月份九部委聯(lián)合出臺的“國十五條”中明確界定：“保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位?！笨珊喎Q之“雙限雙競”。

半年已逝，事實證明全國房價仍以同比6%以上的幅度穩(wěn)增，少數(shù)城市在10%以上高位運行。單從價格上考量，宏觀調(diào)控的目標仍未實現(xiàn)。日前發(fā)改委副主任畢升泉在全國物價局長會議上表示：房價高的矛盾依然是明年工作的，限價房仍需落實。

事實上，“雙限雙競”確實存在許多復雜因素，的政策也只是一個思路和方向，實際操作中存在許多難點，這需要地方政府發(fā)揮執(zhí)政智慧和大膽嘗試。在此就以成都案例為切入點，結合廣州和北京的相關經(jīng)驗，以實證法對限價房做些簡要解構。

頭先，從選址上看，成都頭批推出的4幅地塊都位于三環(huán)以內(nèi)較好地段，這一點與北京擬籌劃推出的18塊用地選址思路有相似之處。而10月份廣州推出的5幅土地都位于郊區(qū)。顯然前者的做法更值得提倡，因為限價房應該針對的是中等及中等偏下收入群體，限價房應以市區(qū)（至少是近郊）和樓市熱點板塊為選址原則，這樣才能真正惠及目標群體，有效穩(wěn)定區(qū)域房價，有利于吸引開發(fā)商競標。

其次，從銷售價格控制上看，成都是直接以行政手段確定價格，具體方法是：參照該市上年度同區(qū)域同類樓盤的房價水平制定，并要求低于同期全國房價的平均漲幅。這樣限價的結果是，限價地塊的樓盤均價每平方米3800元，比同地段、同類型樓盤均價低了10%左右。廣州則在8月份推出兩幅地塊，政府直接限售價，結果卻比周邊樓盤現(xiàn)售價還要高出1000元，因此廣受詬病，開發(fā)計劃也被迫延后。廣州在10月份再推5幅地塊時，吸取前面的教訓，實行先競房價、后競地價的方式。比較兩地做法可知，成都模式是直接追求限價幅度，完全保障限價效果，廣州模式先是只考慮開發(fā)商對限價的接受程度，后來演變成綜合考慮開發(fā)商和目標群雙方意愿，具體操作中還須政府進行利益平衡，技術性頗強。

再次，從土地出讓方式上看，成都的4幅地塊都是由政府指定3家國資開發(fā)商開發(fā)，屬協(xié)議出讓方式，地價不得而知。而廣州的后5幅地塊真正實行了“雙限雙競”，結果還算理想。這兩種模式相較明顯后者更合理。限價房的實施需發(fā)揮出計劃機制和市場機制的雙重優(yōu)勢，理想的結果是開發(fā)商和政府各自讓利，從而讓中低收入群體受益。廣州模式達到了這一目的，而成都模式卻是政府讓利太多，開發(fā)商倒不一定會讓利。成都做法的癥結在于沒有競地價，不符合“招拍掛”流程，市場機制缺席。

較后，從銷售對象界定上看，成都限價房將面向中低收入家庭，但具體準入標準尚未出臺。而廣州限價房則經(jīng)歷了一個演變過程，前期兩次推出土地時沒有限定銷售對象，12月初新推出的兩幅地塊明確銷售對象為：具廣州市常住戶口的市民，中低收入家庭和本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶優(yōu)先。雖然“國十五條”并未明確規(guī)定限價房需面向特定群體銷售，但顯而易見該政策原本就是為中低收入群體謀福利的，也只有如此，才能維護政府讓利的公正性。

通過以上分析，可以判定成都發(fā)展限價房的方式尚待完善。廣州在限價房上面花費了許多心思并作出了有益探索，從“雙限一競”到“雙限雙競”，再到目前的“三限雙競”，運作模式漸入佳境。而北京的限價房目前還停留在“雷聲大、雨點小”的階段，尚需實質(zhì)性突破。至于其他大部分城市，都還未啟動限價房制度。

當然，從相反的角度考慮，也不可能強迫70%以上新建住宅都以限價形式銷售。問題的關鍵是各地政府不能光“站著不干”，要勇于進行限價房的嘗試，探索出一條適合中國國情的限價之路。發(fā)達國家類似的經(jīng)驗很多，如英國、美國及近期的法國，在出讓住宅用地時明確規(guī)定開發(fā)商要建一定比例的房子，以低于市場價的價格租售給中低收入群體。這樣做的好處很多，比如市場機制仍發(fā)揮主導作用，限價房的區(qū)域布局比較均衡，貧富混合社區(qū)有助于社會和諧。那么，部分現(xiàn)在無計可施而又忐忑不安的地方政府不妨小范圍地嘗試一下美國限價房的實施經(jīng)驗。

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