面對(duì)224億元的住房公積金“沉睡”，甘肅的職工感嘆貸款難，公積金管理機(jī)構(gòu)卻稱“受商業(yè)房貸擠壓，有款卻貸不出去……”有學(xué)者建議，應(yīng)重新思考住房公積金管理的定位

面對(duì)今年以來(lái)再次持續(xù)上漲的市區(qū)房?jī)r(jià)，蘭州市企業(yè)職工劉明效痛下決心，在相中一處房產(chǎn)后交下了1萬(wàn)元的訂金，但是一個(gè)多月過(guò)去了，他還是沒(méi)能正式購(gòu)入這處房產(chǎn)，原因就在于他在公積金貸款上遇到了麻煩。

他所不知道的另一個(gè)事實(shí)是：按照甘肅省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，全省公積金繳存總額累計(jì)達(dá)327.92億元，繳存余額則達(dá)到224.04億元，職工貸款率僅為28.68%。

一方面是超過(guò)七成的公積金“沉睡”，一方面卻是貸款難，像劉明效這樣的職工希望住房公積金能夠盡快變身。

貸款難加重了職工負(fù)擔(dān)

“較終選擇商業(yè)銀行的貸款，實(shí)屬無(wú)奈?！眲⒚餍懔艘还P賬，因?yàn)樽》抗e金貸款可以享受比商業(yè)貸款低2%左右的利率優(yōu)惠，假如申請(qǐng)了15年25萬(wàn)元的商業(yè)貸款，自己要多付近7萬(wàn)元的利息，這對(duì)他來(lái)講等于背上了不小的負(fù)擔(dān)。

據(jù)了解，許多職工感嘆貸款難，主要是卡在了抵押登記的環(huán)節(jié)。沒(méi)有貸款，就不能足額交清房款，沒(méi)有交清房款，自然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明，就沒(méi)有抵押登記的實(shí)物，公積金管理機(jī)構(gòu)自然就不能放款。

這是一個(gè)典型的悖論，不 制了職工購(gòu)購(gòu)新房，也限制了二手房的交易，導(dǎo)致很多房主都不愿意將房屋賣給公積金貸款的客戶。因?yàn)?，商業(yè)貸款在購(gòu)房人證件齊全的情況下20個(gè)工作日就可以完成批貸，接下來(lái)就可以過(guò)戶，而公積金貸款發(fā)放規(guī)定，管理機(jī)構(gòu)初審?fù)ㄟ^(guò)后，賣方須先將房子過(guò)戶給購(gòu)方才能給購(gòu)方發(fā)放貸款，絕大多數(shù)二手房賣主都不愿承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

凡貸款必有抵押，在任何時(shí)候都無(wú)可非議，否則放貸就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)過(guò)了一個(gè)多月的奔波，劉明效終于明白了其中的奧妙，在辦商業(yè)房貸時(shí)，銀行和開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)了抵押登記期間的風(fēng)險(xiǎn)和繁瑣手續(xù)，而辦住房公積金貸款時(shí)，開(kāi)發(fā)商和公積金管理卻不愿承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

“我從公積金貸款，我付利息給他們，我就等于是他們的客戶，但為什么就不能像在商業(yè)銀行里那樣享受到同等的服務(wù)？”劉明效對(duì)此頗為不解。

房貸難源于商業(yè)房貸的“擠壓”

針對(duì)一些職工提出的貸款難的問(wèn)題，蘭州市公積金管理相關(guān)負(fù)責(zé)人卻表示了不同觀點(diǎn)：“我認(rèn)為，職工貸款難問(wèn)題根本不存在。和商業(yè)貸款一樣，老百姓在使用公積金貸款時(shí)，所提供的一切申請(qǐng)材料，在進(jìn)行商業(yè)貸款時(shí)，也要向銀行提供。我不明白究竟難在什么地方？”

他表示，目前，向住房公積金繳納者提供了多種貸款業(yè)務(wù)，包括商品房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房貸款、單位集資建房貸款、“二手房”貸款等，可以說(shuō)大大方便了市民貸款購(gòu)房。對(duì)職工而言，貸款只需到住房公積金管理來(lái)兩次，次提供貸款所需申請(qǐng)材料，次辦理提款手續(xù)。

據(jù)了解，為確保公積金貸款在較短時(shí)間內(nèi)辦結(jié)，該管理對(duì)住房公積金提取和貸款兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行改革，簡(jiǎn)化手續(xù)，降低門檻，在確保貸款安全和降低風(fēng)險(xiǎn)的前提下，為職工提供方便。但是，仍然由于抵押擔(dān)保環(huán)節(jié)的制約，蘭州市累計(jì)歸集住房公積金71億元，貸款總額21億元，公積金使用率平均為30%左右，50億元公積金處于“沉睡狀態(tài)”。

對(duì)于許多職工的公積金貸款被卡在抵押登記環(huán)節(jié)的問(wèn)題，這位負(fù)責(zé)人也坦承，雖然也曾出面協(xié)調(diào)過(guò)，但沒(méi)有效果，“抵押登記中的延誤，是其它部門的事情，我們也是愛(ài)莫能助。”

蘭州公積金管理的馬新霞提出了一個(gè)貸款難的新解：“住房公積金目前的困境，源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行的聯(lián)合打壓。幾乎所有的開(kāi)發(fā)商，都不愿給客戶提供公積金貸款服務(wù)。”

據(jù)了解，許多開(kāi)發(fā)商把樓盤抵押給銀行獲得前期貸款，接著開(kāi)始蓋樓，后期再用預(yù)售給房屋業(yè)主的按揭房貸進(jìn)行置換，貸款較終被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

從事金融研究的蘭州商學(xué)院教授雷興長(zhǎng)認(rèn)為，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講，住房貸款收益回報(bào)很高，因此他們?cè)诜e極推銷住房貸款，從事的是一種經(jīng)營(yíng)行為；但對(duì)公積金管理機(jī)構(gòu)而言，是代表政府管理職工個(gè)人的住房資金賬戶?！巴ㄋc(diǎn)講，在商業(yè)銀行的眼中，貸款人是客戶；而在公積金管理的眼中，貸款人只是一個(gè)被管理者?！?

“我把自己的錢存在公積金，我貸款后還要給他們付利息，但是我卻沒(méi)有享受到儲(chǔ)蓄者的服務(wù)。”面對(duì)商業(yè)房貸和公積金貸款背后這種復(fù)雜深?yuàn)W的關(guān)系，劉明效感到非常費(fèi)解。

是否需要有一個(gè)“住房銀行”

在雷興長(zhǎng)教授看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)在公積金管理上一方面存在貸款難，另一方面在一些地區(qū)由于放貸過(guò)量而出現(xiàn)了高風(fēng)險(xiǎn)的趨勢(shì)，“現(xiàn)在應(yīng)該重新思考公積金管理的定位，究竟是帶有行政色彩的事業(yè)機(jī)構(gòu)，還是辦成政策性的住房金融組織?！?

雷教授找出許多資料對(duì)記者解釋說(shuō)：現(xiàn)在有許多學(xué)者認(rèn)為今后應(yīng)該逐步把各地分散的住房公積金管理，集中改造為政策性的國(guó)有住房銀行，納入國(guó)家統(tǒng)一的金融監(jiān)管體系，扶持中低收入者，增強(qiáng)他們的購(gòu)房支付能力。

他說(shuō)：“如果能按照政策性、保障性、規(guī)范性的要求進(jìn)行金融運(yùn)作，公積金就可以惠及更廣的人群?！?

據(jù)了解，早在2007年12月，蘭州市住房公積金管理就出臺(tái)了擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋面的辦法，將個(gè)體工商戶在內(nèi)的所有自由職業(yè)者納入公積金覆蓋范圍，但是截至目前，在該設(shè)立公積金個(gè)人賬戶的社會(huì)各類自由職業(yè)者只有78個(gè)。

雷興長(zhǎng)說(shuō)：“正是由于支取難、貸款難等多方面的原因，限制了公積金在社會(huì)更大范圍的發(fā)展?？梢?jiàn)，按照現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)的模式去運(yùn)作，應(yīng)該是公積金發(fā)展的方向?！?

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