近日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)4萬(wàn)億刺激內(nèi)需政策，將保障性住房放在了頭位。

隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布將在3年之內(nèi)投資9000億元進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，并在第四季度追加百億安居款。

北京國(guó)際城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)、教授連玉明認(rèn)為廉租住房制度是國(guó)家戰(zhàn)略，是完全的政府行為，不是市場(chǎng)行為，也不全是半政府半市場(chǎng)行為，因此要把廉租住房納入政府公共服務(wù)范疇之中，納入公共財(cái)政預(yù)算之中。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交萎縮、價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)的當(dāng)頭，連玉明認(rèn)為宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的關(guān)系、收入和房?jī)r(jià)的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善民生的關(guān)系這三者是科學(xué)、理性、正確地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展所必須處理好的三個(gè)關(guān)系，也是觀察未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)的三個(gè)著眼點(diǎn)。

“影響房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期因素并沒(méi)有發(fā)生大的變化，而且在未來(lái)還將發(fā)揮進(jìn)一步的作用?！边B玉明說(shuō)。他認(rèn)為，這種長(zhǎng)期因素較重要的方面就是中國(guó)正在加速城市化進(jìn)程。城市化進(jìn)程的加快，在未來(lái)15年內(nèi)將新增1.5億城鎮(zhèn)人口，有可能釋放巨大的住房需求和購(gòu)購(gòu)力。按照“納瑟姆曲線(xiàn)”理論，我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于加速期，并以每年1%的速度繼續(xù)增長(zhǎng)，而城市化率每提高1個(gè)百分點(diǎn)就意味著新增城市人口1300萬(wàn)，這些流動(dòng)人口成為推動(dòng)城市房地產(chǎn)快速發(fā)展的新的重要?jiǎng)恿Α?

“目前，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比還是比較低的，與國(guó)際平均水平接近?！边B玉明說(shuō)。據(jù)他介紹，1991—2006年我國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比在6.21～6.70之間，2007年為7.44。根據(jù)世界銀行對(duì)全球96個(gè)國(guó)家和地區(qū)1998年的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全球范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比平均水平在6.4～8.4之間。

宏觀調(diào)控一直是影響房地產(chǎn)的重要風(fēng)向標(biāo)。“雖然目前的土地政策仍無(wú)放松跡象，但是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的調(diào)整，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了新的轉(zhuǎn)機(jī)?！边B玉明說(shuō)，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該敏銳把握宏觀政策基調(diào)的變化，及時(shí)調(diào)整公司策略。”

連玉明認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)飽受爭(zhēng)議，這與其自身特殊復(fù)雜的系統(tǒng)不無(wú)關(guān)系。這種特殊性和復(fù)雜性表現(xiàn)在，它既是投資行為，又是消費(fèi)行為；既涉及市場(chǎng)，又涉及政府，更涉及民生，因此，住房市場(chǎng)需要分層次、多樣性和多元化。高收入者的住房靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，中等收入者的住房需要通過(guò)提高收入水平和完善住房政策來(lái)實(shí)現(xiàn)，低收入者的住房則完全要靠政府的廉租房來(lái)保障。

“公共財(cái)政支出的多少是衡量一個(gè)地區(qū)和政府住房保障的重要標(biāo)志?！边B玉明說(shuō)。

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