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提供住房保障應(yīng)是住房政策頭要任務(wù)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 591 次
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究課題組和美國(guó)林肯土地研究院共同舉辦的關(guān)于住房的國(guó)際研討會(huì)已經(jīng)是第三次了,前兩次,分別針對(duì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收政策、中國(guó)城市房地產(chǎn)管理與稅費(fèi)制度改革存在的問(wèn)題,第三次,研討話題深入到房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)問(wèn)題——土地制度與住房政策上。中美專家在會(huì)上暢所欲言的研討,也許會(huì)給行業(yè)發(fā)展提供一些啟示。
不能忽略住房改革的巨大成績(jī)
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)隆國(guó)強(qiáng)博士系統(tǒng)地回顧了中國(guó)住房制度改革的進(jìn)程。中國(guó)住房制度改革盡管有很多不如意的地方,但成就非常巨大。頭先,由于住房制度改革,城鎮(zhèn)居民住房條件大幅度改善,1978年,人均住房面積只有6.7平方米,到1998年,人均住房只有9.3平方米,但是1998年以后,我國(guó)迎來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展期,2005年,人均住房面積達(dá)到26.1平米,這是一個(gè)巨大的提高。在中國(guó)城市里,人們對(duì)不斷的搬家、換房子習(xí)以為常。同時(shí),住房的質(zhì)量也得到了很大的提高,不僅建筑質(zhì)量提高,套型結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境也都得到改善。
隆國(guó)強(qiáng)強(qiáng)調(diào)說(shuō),住房制度改革,使城鎮(zhèn)相當(dāng)比例的家庭有了恒產(chǎn),中國(guó)人講有恒產(chǎn)才有恒心,這為整個(gè)市場(chǎng)制度的建立,為整個(gè)國(guó)家的未來(lái)提供了一個(gè)非常重要的穩(wěn)定基礎(chǔ)。這是很多人都沒(méi)有看到的住房制度改革帶來(lái)的深刻變化。住房在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)里都是家庭財(cái)產(chǎn)一個(gè)較重要的體系。中國(guó)住房私有化率已經(jīng)達(dá)到了82.1%,這個(gè)私有化率應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)高的。
另外,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的形成,房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)非常重要的支柱產(chǎn)業(yè)。由于市場(chǎng)機(jī)制的引入,也使中國(guó)土地利用的節(jié)約程度大大提高。開(kāi)發(fā)商建設(shè)的住宅,在城市規(guī)劃控制范圍內(nèi)盡可能提高容積率,客觀上提高了土地資源利用率。由于住房制度改革,形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)和相應(yīng)的土地市場(chǎng),地方政府從土地出讓里面獲取巨大的收益,從而有能力去投資,去完善城市的基礎(chǔ)設(shè)施。通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施的完成,又進(jìn)一步提高土地價(jià)值。所以,這一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和住房制度改革密切相關(guān)。
研究住房不能回避土地問(wèn)題
討論房地產(chǎn)問(wèn)題,離不開(kāi)土地政策,中美多位專家談到了我國(guó)土地制度。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究社會(huì)發(fā)展部副部長(zhǎng)林家彬演講的題目是中國(guó)土地制度的特征及其對(duì)住宅市場(chǎng)的影響。
林家彬在演講中認(rèn)為,現(xiàn)行的土地制度,刺激地方政府經(jīng)營(yíng)土地,推動(dòng)了房地產(chǎn)熱。在現(xiàn)行土地制度下,土地及其相關(guān)收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。同時(shí),土地也是地方政府招商引資的重要手段,地方政府一般以“成本價(jià)”向企業(yè)供地,有的地方甚至以低于土地成本價(jià)格或“零地價(jià)”供地。其結(jié)果,僅有占15%~20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用地以“招、拍、掛”方式出讓,使地方政府采用“饑餓式供地”等方式,千方百計(jì)抬高這部分土地的出讓價(jià)格,從而推動(dòng)了住宅成本的上升。另外,現(xiàn)行土地制度對(duì)城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵(lì)作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模,一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級(jí)差地租,另一方面可以制造被動(dòng)需求,提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價(jià)位住宅的價(jià)格,使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。同時(shí),集體土地非法入市,也給住宅市場(chǎng)帶來(lái)擾亂和風(fēng)險(xiǎn)。
也有專家對(duì)林家彬的觀點(diǎn)提出了討論。中國(guó)社科院中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊崇光就提出,對(duì)于土地價(jià)格高的問(wèn)題,應(yīng)該實(shí)事求是,具體來(lái)分析,不僅要分析土地制度,而且要分析中國(guó)的財(cái)政制度。政府要建設(shè)城市,要發(fā)展城市,必須要有相當(dāng)?shù)呢?cái)力才能夠支撐。我國(guó)的財(cái)政分配制度、土地價(jià)格應(yīng)該有客觀的標(biāo)準(zhǔn),土地價(jià)格形成機(jī)制、土地價(jià)格的凈價(jià)和售價(jià)之間的差額、如何從資源的角度看待土地等等問(wèn)題,都應(yīng)該進(jìn)一步加以探討。
世界銀行顧問(wèn)BertrandRenaud博士則介紹了一些國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。他認(rèn)為,國(guó)際上,包括日本韓國(guó)等近鄰,在土地政策上都有過(guò)教訓(xùn),值得我國(guó)借鑒。住房保障是未來(lái)重大任務(wù)
與住房政策相關(guān)的,不僅僅是土地制度。從與會(huì)專家的發(fā)言中,可以得出一個(gè)結(jié)論:住房政策是一個(gè)體系,包括發(fā)展計(jì)劃、實(shí)施機(jī)構(gòu)、法律法規(guī)體系、融資體系、財(cái)政政策、金融政策、住房保障的標(biāo)準(zhǔn)等等。
對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,與會(huì)專家普遍更重視住房保障制度的完善。
專家們分析指出,各個(gè)國(guó)家有各種各樣住房保障的具體方式和手段,中國(guó)也建立了具有中國(guó)特點(diǎn)的住房保障制度。但是,歸納起來(lái),各個(gè)國(guó)家住房保障政策大概分為三個(gè)層次。個(gè)層次,救助性保障。這一部分主要是保障特困人群,這一部分人群基本上沒(méi)有住房支付能力。救助性保障體系在中國(guó)就是廉租住房制度,中國(guó)政府通過(guò)建房和發(fā)放住房補(bǔ)貼的方式來(lái)幫助這部分人解決住房問(wèn)題。個(gè)層次,援助性住房保障。針對(duì)的是有一定支付能力,但是住房支付能力又很不足,迫切需要改善住房條件的這部分人群。政府通常通過(guò)貼息、減稅、貸款擔(dān)保、貸款貼息等手段幫助這部分人群解決他們的住房問(wèn)題。我國(guó)援助性住房保障制度主要是經(jīng)濟(jì)適用房制度。第三個(gè)層次,互助性住房保障。針對(duì)的人群是有住房支付能力的中等收入家庭,他們不是很富有,屬于中等收入家庭,有比較強(qiáng)的住房支付能力。政府通常通過(guò)強(qiáng)制補(bǔ)貼,減免個(gè)稅,規(guī)定一些政策性的優(yōu)惠利率等方式,提高他們的住房支付能力。我國(guó)實(shí)行的公積金制度,就是一種互助性的、覆蓋面比較廣的住房保障制度。
專家們認(rèn)為,解決中國(guó)住房保障問(wèn)題,較關(guān)鍵的是要解決當(dāng)前住房保障中缺錢(qián)和缺人這兩個(gè)問(wèn)題。由于有的地方政府沒(méi)有專門(mén)的人、專門(mén)的資金落實(shí)住房保障制度,所以,平時(shí)對(duì)住房保障工作考慮很少,只是在矛盾突出的時(shí)候,采取一些應(yīng)急的措施加以緩解。住房保障的資金,也因?yàn)榉N種原因,不能保證。
專家呼吁,住房能夠滿足人的生存、消費(fèi)和投資三種需求,但是,頭要的功能是滿足人的生存需求,同時(shí),解決好住房問(wèn)題還具有增強(qiáng)社會(huì)穩(wěn)定和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重作用。政府作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體,應(yīng)該把解決住房保障問(wèn)題作為頭要責(zé)任承擔(dān)起來(lái)。
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