近日，在2008中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)發(fā)布會(huì)上，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究主任牛鳳瑞談了自己的看法。牛鳳瑞認(rèn)為，宏觀調(diào)控是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制應(yīng)有的因素，不存在要不要宏觀調(diào)控的問(wèn)題，這一點(diǎn)沒(méi)有爭(zhēng)議。但是對(duì)宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)選擇、力度的把握和方式方法的采用等等，卻有一個(gè)逐步完善和提高的過(guò)程。在房地產(chǎn)的發(fā)展上政府承擔(dān)著相互聯(lián)系、但又不能相互混淆相互代替的責(zé)任。對(duì)此，牛鳳瑞把政府對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控分為三個(gè)方面：

，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在城市化加速階段和完成工業(yè)化階段，住房有效供給不足仍將是今后幾十年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的主要矛盾。中國(guó)住房的滿(mǎn)足頭先要從滿(mǎn)足部分社會(huì)群體的要求，到滿(mǎn)足大多數(shù)人的需求。由較低水平的滿(mǎn)足到較高水平滿(mǎn)足是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展，關(guān)系到民生改善。但是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展本身也有一個(gè)逐步完善和提高的過(guò)程。現(xiàn)在我們房地產(chǎn)業(yè)受到的批評(píng)很多，但是我們會(huì)始終牢記一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，那就是“多建房、快建房、建好房”。有效增加住房供給，應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)期主導(dǎo)方向，同時(shí)也是我們解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的基礎(chǔ)。

在此，牛鳳瑞將房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)分開(kāi)進(jìn)行闡述。他說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控方向主要是增加有效供給，任何有利于增加住房供給的方案都值得我們?nèi)ヮA(yù)示，任何妨礙增加供給的政策都應(yīng)慎之又慎，權(quán)衡利弊之后再出臺(tái)。

，房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控問(wèn)題。中國(guó)要建設(shè)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配制體制，就要承受體制改革的重任。同時(shí)也不能奢望市場(chǎng)化的改革能夠解決中國(guó)住房的所有問(wèn)題，尤其是政府應(yīng)該承擔(dān)構(gòu)建住房保障的責(zé)任，不應(yīng)該交給市場(chǎng)去承擔(dān)。當(dāng)然，企業(yè)和市場(chǎng)如果參與這個(gè)過(guò)程是另外一回事。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的核心是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的升值收益合理分配問(wèn)題，關(guān)鍵是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開(kāi)發(fā)商以及拆遷市民之間的利益關(guān)系。重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿(mǎn)足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，這是完全正確的。我們一直在重視這個(gè)問(wèn)題，但我要說(shuō)的是，對(duì)房?jī)r(jià)上漲作出過(guò)度的反應(yīng)可能會(huì)弊大于利。在強(qiáng)化市場(chǎng)手段對(duì)市場(chǎng)領(lǐng)域的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的管理，使廣大購(gòu)房者能夠購(gòu)到貨真價(jià)實(shí)、物有所值的房子，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要方向。至于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易環(huán)境，加強(qiáng)稅收征管，打擊違法經(jīng)營(yíng)和合同欺詐、囤房存地，加強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，強(qiáng)制房地產(chǎn)信息的披露等等，牛鳳瑞認(rèn)為這些也都是我們政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要任務(wù)。

第三，根據(jù)公共財(cái)力提供的可能，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入的基本住房需求。2007年，國(guó)家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺(tái)，高調(diào)提出住房保障體系建設(shè)，受到廣泛擁護(hù)。但是要把住房保障體系建設(shè)落到實(shí)處，頭先要從國(guó)情和各地的發(fā)展情況出發(fā)。即包括對(duì)非戶(hù)籍人口在內(nèi)的全部常住人口進(jìn)行規(guī)劃，實(shí)施正確引導(dǎo)，防止誘發(fā)過(guò)高的預(yù)期。為此需要在四個(gè)層次上統(tǒng)籌兼顧：

個(gè)層次：廉租房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適租房、雙限房等住房建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。這幾種現(xiàn)在都算保障性的住房，由于保障對(duì)象不同，不僅需要保障的迫切程度不同，實(shí)現(xiàn)單位保障的公共投入也不同。要確保將這些工作做好，才不會(huì)造成新的不公平。

個(gè)層次：住房保障體系建設(shè)與社會(huì)保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。住房保障是社會(huì)保障體系的一個(gè)重要組成部分，但不是社會(huì)保障體系的全部。住房保障與養(yǎng)老保障、醫(yī)療保障、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)、貧困救助等統(tǒng)籌兼顧，才會(huì)促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

第三個(gè)層次：住房保障體系與以改善民生為的社會(huì)建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧問(wèn)題。社會(huì)保障是社會(huì)建設(shè)的一個(gè)重要方面，黨的十七大報(bào)告指出，加快推進(jìn)以改善民生為的社會(huì)建設(shè)，必須優(yōu)先發(fā)展教育，擴(kuò)大就業(yè)，以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，增加城鄉(xiāng)居民收入水平，建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障制度和基本醫(yī)療制度，提高全民健康水平，完善社會(huì)管理，維護(hù)社會(huì)安定、團(tuán)結(jié)等等。

第四個(gè)層次：社會(huì)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧問(wèn)題。加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，改善人民生活，有賴(lài)于經(jīng)濟(jì)又好又快的發(fā)展。增強(qiáng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，建設(shè)生態(tài)文明，形成節(jié)約資源和保護(hù)生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)方式和消費(fèi)方式，也離不開(kāi)社會(huì)主義民主的擴(kuò)大。政府提供公共服務(wù)能力的增強(qiáng)和社會(huì)主義文化事業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)公共資源在各個(gè)部門(mén)、各個(gè)領(lǐng)域合理的、高效率的配制，才有可持續(xù)的社會(huì)建設(shè)。這是住房保障建設(shè)需要從四個(gè)層次上進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧的問(wèn)題。

牛鳳瑞認(rèn)為，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品個(gè)性化和房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域特點(diǎn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的把握上我們必須承認(rèn)一個(gè)事實(shí)，那就是開(kāi)發(fā)商一般比政府掌握的信息更充分；在地區(qū)市場(chǎng)信息的把握上我們也必須承認(rèn)，當(dāng)?shù)卣莆盏男畔⒁话惚日男畔⒏浞帧＿@是合理劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制與行政干預(yù)邊界的邏輯起點(diǎn)，也應(yīng)是政府和地方政府合理匹配的基本點(diǎn)之一。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要形勢(shì)不是市場(chǎng)過(guò)度，而是行政干預(yù)過(guò)度所導(dǎo)致的市場(chǎng)關(guān)系的扭曲。我們面對(duì)一個(gè)主要傾向和次要傾向問(wèn)題。未來(lái)房地產(chǎn)政策的基本方向頭先應(yīng)是堅(jiān)持市場(chǎng)化的改革方向不動(dòng)搖，在市場(chǎng)化改革中完善市場(chǎng)配制房地產(chǎn)資源和基礎(chǔ)作用的機(jī)制。主要通過(guò)運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住房分配，逐步滿(mǎn)足中高不斷提高改善性的住房需求，合理的劃分市場(chǎng)機(jī)制與行政干預(yù)的邊界，合理匹配政府和地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)。根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性統(tǒng)籌兼顧，優(yōu)化各項(xiàng)建設(shè)支出結(jié)構(gòu)，增加公有廉租住房建設(shè)，從而進(jìn)一步完善和細(xì)化廉租住房的操作程序，滿(mǎn)足低收入合理的、基本的住房需求。

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