李潤(rùn)尚認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)深入，上海住宅市場(chǎng)將暫時(shí)步入到一個(gè)平穩(wěn)期，炒房者的黃金年代漸行漸遠(yuǎn)

從理論上來講，“別墅禁地”政策對(duì)于開發(fā)商和持有別墅物業(yè)的投資者來說，是一大利好。因?yàn)楣?yīng)量的減少意味著價(jià)格將不斷上漲

“現(xiàn)在，我和家人已經(jīng)衣食無(wú)憂，正在做一些自己感興趣的事情?！辈僖豢诹骼胀ㄔ挼捻n國(guó)人李潤(rùn)尚 （化名）是韓國(guó)一只投資基金的中國(guó)區(qū)總經(jīng)理。14年前，他來到中國(guó)，服務(wù)于韓國(guó)企業(yè)大宇集團(tuán)，負(fù)責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。

不料，李潤(rùn)尚曾經(jīng)服務(wù)的這家與現(xiàn)代、三星共執(zhí)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)牛耳的企業(yè)集團(tuán)，1998年后因亞洲金融危機(jī)而困難重重，其在中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也受到牽連。于是，李潤(rùn)尚在2001年轉(zhuǎn)投韓國(guó)汽車制造商現(xiàn)代汽車公司海外事業(yè)部。

這位謙和、溫文爾雅的“中國(guó)通”，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)有著敏銳的洞察力。他在中國(guó)14年，見證了上海樓市從市場(chǎng)化至今的每一次跌宕起伏。

置業(yè)古北

古北新區(qū)一直以外籍在滬人員為主要居住人群。近年來租金節(jié)節(jié)攀升，堪稱上海高端房租賃市場(chǎng)的樣本。李潤(rùn)尚與家人居住的古北羅馬花園2000年開盤時(shí)的價(jià)格較高達(dá)到每平方米11000元。

有意思的是，李潤(rùn)尚幾次炒賣房子的“福地”，也是在古北。

距離古北羅馬花園不遠(yuǎn)的古北新苑（又名“上城uptown”），是復(fù)地集團(tuán)開發(fā)的國(guó)際化住宅小區(qū)之一，以玫瑰園、瀑布和人造湖為特色。

2005年，李潤(rùn)尚在古北新苑購(gòu)了一套155平方米的住宅，當(dāng)時(shí)的購(gòu)入價(jià)為15000元/平方米。在他眼中，古北新苑所在的古北新區(qū)租賃人群以境外人士為主，群居效應(yīng)給古北租賃市場(chǎng)帶來穩(wěn)定的客源。一方面，該樓盤出租可以收取較高的租金，從而以租金抵消月供，另一方面物業(yè)自身的不斷升值是未來獲利套現(xiàn)的空間所在。目前古北地區(qū)兩房物業(yè)的租金一般在1000~1100美元/月，三房物業(yè)租金一般在1500~2000美元/月。

2007年下半年，上海房?jī)r(jià)一路飆升，達(dá)到一個(gè)新的高位。李潤(rùn)尚敏銳地覺察到，眼下的上海房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近“警戒線”，如果再往上沖，可能將碰到“危險(xiǎn)線”。于是，他將古北新苑的房子拋售，賣出價(jià)為27000元/平方米。粗略估算，他的稅前獲利空間為185萬(wàn)元人民幣。

“除了拋售古北新苑的這套房子，我把一號(hào)線錦江樂園**站附近的一套150平方米左右的房子也給賣了?！?李潤(rùn)尚說，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)深入，上海住宅市場(chǎng)將暫時(shí)步入到一個(gè)平穩(wěn)期，炒房者的黃金年代漸行漸遠(yuǎn)。

李潤(rùn)尚還表示，他目前正在同濟(jì)大學(xué)攻讀土木類的研究生專業(yè)，希望對(duì)于中國(guó)的政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、土地與房產(chǎn)交易有著更本土化的認(rèn)識(shí)。

投資別墅

“去年底，我和一個(gè)好朋友合伙在昆山與青浦交界的淀山湖別墅板塊，購(gòu)了一棟獨(dú)立別墅，面積有800多平方米，另外附200多平方米的坐擁花園，以及車庫(kù)。”李潤(rùn)尚開心地說，“我當(dāng)時(shí)一個(gè)人出那么多錢，現(xiàn)金流比較緊張，所以就采取了合伙方式購(gòu)入。購(gòu)的時(shí)候單價(jià)不足10000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)突破20000元/平方米。”

2006年底，一家韓國(guó)地產(chǎn)巨擘頭次以獨(dú)資身份切入長(zhǎng)三角樓市，其在中國(guó)的開山之作選在昆山。當(dāng)時(shí)，李潤(rùn)尚作為公司上海代表處的負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)昆山項(xiàng)目的營(yíng)銷工作，因此，他對(duì)昆山別墅有著清晰認(rèn)識(shí)。

李潤(rùn)尚認(rèn)為，從理論上來講，“別墅禁地”政策對(duì)于開發(fā)商和持有別墅物業(yè)的投資者來說，是一大利好。因?yàn)楣?yīng)量的減少意味著價(jià)格將不斷上漲。

在李潤(rùn)尚和合伙人共同購(gòu)入的淀山湖別墅周圍，湖岸線長(zhǎng)達(dá)數(shù)公里，視野壯麗開闊。不遠(yuǎn)處有36洞旭寶高爾夫球場(chǎng)、國(guó)際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部等多種休閑娛樂配套。

曾成功代理銷售淀山湖板塊代表性樓盤——耀江·淀湖桃源的營(yíng)銷專家、上海新禾＆禾璞營(yíng)銷咨詢有限公司總經(jīng)理崔明遠(yuǎn)認(rèn)為，淀山湖周邊地區(qū)休閑度假型別墅購(gòu)房者中，上海人是消費(fèi)主體，比例高達(dá)60%以上。

目前，李潤(rùn)尚的房子還沒有交房。他表示，淀山湖距上海市約60公里。一公里車程的便捷交通使得淀山湖板塊成為“‘5＋2’候鳥式度假型生活基地”，即前來置業(yè)的業(yè)主一周當(dāng)中5個(gè)工作日在外地工作，周末2天到淀山湖度假。此外，還可以將別墅出租給出差至此的外籍人士。

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