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保障房成拿地配搭 囤地房企短期無憂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 876 次
4月2日,“限地價(jià)競(jìng)配建”的土地出讓模式在廣州頭次被提出。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的關(guān)于4月中旬出讓的荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)地塊的公告提出,如果房企拍地報(bào)價(jià)超過較高限制地價(jià)時(shí),要通過競(jìng)爭(zhēng)配建保障房的比例決定土地花落誰家。
這預(yù)示著,土地市場(chǎng)從以往單一的“價(jià)高者得”模式轉(zhuǎn)向配建制模式在實(shí)踐中已經(jīng)跨出步。據(jù)廣州市國(guó)土房管局的詮釋,這種創(chuàng)新的商品住宅用地公開出讓模式一方面能有利于抑制地價(jià)的非理性過快上漲,另一方面有利于增加保障房供應(yīng)。
對(duì)于這種土地出讓方式的轉(zhuǎn)變,房企們拿地變得不再輕松,新地王加冕將更加困難。但有分析指出,“配建制”已成為全國(guó)土地出讓的新嘗試,不但在廣州,在蘭州等其他城市也在逐步推行。雖然這種模式有利于房?jī)r(jià)的下調(diào),但大房企早已“嗅出”土地政策的不安氣息,在去年底就已經(jīng)完成較大規(guī)模的土地積累,對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)作用并不會(huì)很明顯。
保障房成拿地配搭
4月2日,市國(guó)土房管局發(fā)布的土地出讓補(bǔ)充公告,將荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)AF030448地塊公開出讓方式進(jìn)行調(diào)整。公告中指出,除了要求開發(fā)商拿地須配建3萬平方米的保障性住房外,還補(bǔ)充規(guī)定采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式確定競(jìng)得企業(yè)。這預(yù)示著,房企要拿地并非有錢就能解決問題,“保障房”成為土地競(jìng)價(jià)道路上一道無形限制。
這歸根結(jié)底仍是效益換算,開發(fā)商對(duì)保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)估算很低,普遍表示保障房項(xiàng)目成本與商品住宅項(xiàng)目成本相差不遠(yuǎn),盈利極差,基本處于虧本狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)分析人士曾對(duì)開發(fā)商建設(shè)保障房收益進(jìn)行測(cè)算,公租房的凈利率在5%左右,而經(jīng)適房則較高,在8%-10%之間,而廉租房?jī)衾麧?rùn)率較低,約為3%。即便如此,與高利潤(rùn)率的住宅市場(chǎng)相比,保障房被納入土地競(jìng)拍的條件名目當(dāng)中,對(duì)房企競(jìng)價(jià)難免造成事實(shí)上的心理負(fù)擔(dān),過去天價(jià)搶地要重演難度系數(shù)已被提升。
高囤地房企短期無憂
土地政策在變,但短期內(nèi)仍難對(duì)市場(chǎng)造成影響。
從去年房企大佬調(diào)控浪潮下仍在頂風(fēng)造地王潮可以看出,開發(fā)商對(duì)于政策的轉(zhuǎn)變?cè)缬蓄A(yù)期做足了準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)顯示,十大房企目前土地儲(chǔ)備量高達(dá)4.32億平方米,可供開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年。而僅是2010年,新增土地較多的前十名房企拿地面積就達(dá)到了1.64億平方米。而開發(fā)銷售面積不到拿地的三分之一。多數(shù)大開發(fā)商去年拿地?cái)?shù)量均超過往年,萬科新增土地2957萬平方米,可供開發(fā)4年,而新增土地面積達(dá)5098萬平方米的恒 大地產(chǎn),足以開發(fā)12年之久。
在廣州拍地市場(chǎng)上,2010年底風(fēng)頭較強(qiáng)的企業(yè)就是保利。公布的數(shù)據(jù)顯示,保利去年通過各種方式獲取的土地資源足以支撐企業(yè)未來2-3年的開發(fā)。去年廣州幾大地王都被其攬入懷中。
一位不愿透露姓名的房企老總表示,這種跡象表明像恒 大、萬科、保利這樣大房企早做好了政策打壓的準(zhǔn)備。一方面大量囤地過冬,另一方面拓寬途徑避免市場(chǎng)上的慘烈競(jìng)爭(zhēng)。“配建制是創(chuàng)新,但仍難以撼動(dòng)大開發(fā)商的市場(chǎng)主導(dǎo)地位,短期內(nèi)這種新土地政策對(duì)房企的影響不會(huì)太明顯。”
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