4月2日，“限地價(jià)競(jìng)配建”的土地出讓模式在廣州頭次被提出。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的關(guān)于4月中旬出讓的荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)地塊的公告提出，如果房企拍地報(bào)價(jià)超過(guò)較高限制地價(jià)時(shí)，要通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)配建保障房的比例決定土地花落誰(shuí)家。

　　這預(yù)示著，土地市場(chǎng)從以往單一的“價(jià)高者得”模式轉(zhuǎn)向配建制模式在實(shí)踐中已經(jīng)跨出步。據(jù)廣州市國(guó)土房管局的詮釋，這種創(chuàng)新的商品住宅用地公開出讓模式一方面能有利于抑制地價(jià)的非理性過(guò)快上漲，另一方面有利于增加保障房供應(yīng)。

　　對(duì)于這種土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，房企們拿地變得不再輕松，新地王加冕將更加困難。但有分析指出，“配建制”已成為全國(guó)土地出讓的新嘗試，不但在廣州，在蘭州等其他城市也在逐步推行。雖然這種模式有利于房?jī)r(jià)的下調(diào)，但大房企早已“嗅出”土地政策的不安氣息，在去年底就已經(jīng)完成較大規(guī)模的土地積累，對(duì)市場(chǎng)短期內(nèi)作用并不會(huì)很明顯。

　　保障房成拿地配搭

　　4月2日，市國(guó)土房管局發(fā)布的土地出讓補(bǔ)充公告，將荔灣區(qū)高爾夫球場(chǎng)AF030448地塊公開出讓方式進(jìn)行調(diào)整。公告中指出，除了要求開發(fā)商拿地須配建3萬(wàn)平方米的保障性住房外，還補(bǔ)充規(guī)定采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式確定競(jìng)得企業(yè)。這預(yù)示著，房企要拿地并非有錢就能解決問(wèn)題，“保障房”成為土地競(jìng)價(jià)道路上一道無(wú)形限制。

　　這歸根結(jié)底仍是效益換算，開發(fā)商對(duì)保障房項(xiàng)目的利潤(rùn)估算很低，普遍表示保障房項(xiàng)目成本與商品住宅項(xiàng)目成本相差不遠(yuǎn)，盈利極差，基本處于虧本狀態(tài)。有業(yè)內(nèi)分析人士曾對(duì)開發(fā)商建設(shè)保障房收益進(jìn)行測(cè)算，公租房的凈利率在5%左右，而經(jīng)適房則較高，在8%-10%之間，而廉租房?jī)衾麧?rùn)率較低，約為3%。即便如此，與高利潤(rùn)率的住宅市場(chǎng)相比，保障房被納入土地競(jìng)拍的條件名目當(dāng)中，對(duì)房企競(jìng)價(jià)難免造成事實(shí)上的心理負(fù)擔(dān)，過(guò)去天價(jià)搶地要重演難度系數(shù)已被提升。

　　高囤地房企短期無(wú)憂

　　土地政策在變，但短期內(nèi)仍難對(duì)市場(chǎng)造成影響。

　　從去年房企大佬調(diào)控浪潮下仍在頂風(fēng)造地王潮可以看出，開發(fā)商對(duì)于政策的轉(zhuǎn)變?cè)缬蓄A(yù)期做足了準(zhǔn)備。數(shù)據(jù)顯示，十大房企目前土地儲(chǔ)備量高達(dá)4.32億平方米，可供開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年。而僅是2010年，新增土地較多的前十名房企拿地面積就達(dá)到了1.64億平方米。而開發(fā)銷售面積不到拿地的三分之一。多數(shù)大開發(fā)商去年拿地?cái)?shù)量均超過(guò)往年，萬(wàn)科新增土地2957萬(wàn)平方米，可供開發(fā)4年，而新增土地面積達(dá)5098萬(wàn)平方米的恒 大地產(chǎn)，足以開發(fā)12年之久。

　　在廣州拍地市場(chǎng)上，2010年底風(fēng)頭較強(qiáng)的企業(yè)就是保利。公布的數(shù)據(jù)顯示，保利去年通過(guò)各種方式獲取的土地資源足以支撐企業(yè)未來(lái)2-3年的開發(fā)。去年廣州幾大地王都被其攬入懷中。

　　一位不愿透露姓名的房企老總表示，這種跡象表明像恒 大、萬(wàn)科、保利這樣大房企早做好了政策打壓的準(zhǔn)備。一方面大量囤地過(guò)冬，另一方面拓寬途徑避免市場(chǎng)上的慘烈競(jìng)爭(zhēng)。“配建制是創(chuàng)新，但仍難以撼動(dòng)大開發(fā)商的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，短期內(nèi)這種新土地政策對(duì)房企的影響不會(huì)太明顯。”

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