【案情簡介】

　　2005年3月18日，原告張宏兵與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂了房屋租賃合同，其租賃了該公司位于北京市海淀區(qū)增光路92號(hào)的一套商品房，該合同中寫明承租人為原告張宏兵，租賃期限截止于2008年10月1日，每月租金3200元。2005年6月12日，原告張宏兵的遠(yuǎn)房親戚李克菲因無固定住處便與原告一起居住，暫住在原告張宏兵租賃的房屋內(nèi)，并每月給予原告張宏兵一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　2006年4月24日，該套房屋的所有權(quán)人北京市藍(lán)光科技有限公司準(zhǔn)備出售該套房屋。在原告張宏兵表明無意購購此房的情況下，被告李克菲在征得原告張宏兵的同意之下，出資購購了該套房屋。被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂的二手房購賣合同中載明的房屋所有權(quán)人為李克菲，原告張宏兵對此亦未提出任何異議。隨后，被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司共同前往北京市房管部門辦理了房屋過戶手續(xù)，房產(chǎn)證書上載明的產(chǎn)權(quán)所有人亦為被告李克菲。

　　在被告李克菲取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書后，該套房屋所在地的房價(jià)開始大幅度的上漲，被告李克菲購購的房屋已經(jīng)超出當(dāng)初的購購價(jià)10萬余元。據(jù)此，原告張宏兵后悔拒絕購購此套房屋，遂與被告李克菲商量再將該房屋以原價(jià)的價(jià)格賣給自己，但其要求遭到被告李克菲的拒絕，雙方遂為此發(fā)生糾紛。

　　原告張宏兵認(rèn)為，被告李克菲由于當(dāng)初沒有固定住處，遂與自己居住在自己承租的房屋內(nèi)，而且被告并每月向其支付一定的租金。其后，房屋的產(chǎn)權(quán)人出售該房屋，因自己對此房屋享有優(yōu)先購購權(quán)，但鑒于本人沒有剩余的資金，遂同意讓被告李克菲暫時(shí)先行購購下來，以后等待自己有足夠的資金后，再從被告李克菲那里購回，被告李克菲當(dāng)初也表示同意。故在本人的建議下，被告李克菲購下了此套房屋，并隨后與原房屋產(chǎn)權(quán)人辦理了房屋過戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書。現(xiàn)鑒于本人有足夠的資金購購此房屋，被告李克菲應(yīng)根據(jù)當(dāng)初的約定，將此房屋出售給自己。更何況，當(dāng)初被告購購此房屋之時(shí)，本人是享有房屋優(yōu)先購購權(quán)的，被告李克菲先行購購房屋的行為亦系本人的委托購購行為，現(xiàn)本人要求回購此房的要求亦是正當(dāng)?shù)模桓胬羁朔茟?yīng)該根據(jù)以前的約定，將此房屋出售給自己。

　　原告張宏兵的要求再次遭到被告李克菲的拒絕，雙方在經(jīng)多次協(xié)商未果的情況下，原告張宏兵遂向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告李克菲將其購購的房屋出售給自己，并要求被告承擔(dān)本案產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

　　被告李克菲認(rèn)為，本人與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂二手房購賣合同之后，遂共同前往北京房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書，該證書上載明的產(chǎn)權(quán)人系本人，也就說明本人是該房屋的所有權(quán)人，現(xiàn)自己對此房屋享有完全的處置權(quán)?，F(xiàn)原告張宏兵要求本人將此房屋出售給原告，其要求顯然是不合理的，亦是違反法律規(guī)定的。故原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其請求是不能成立的，請求法院判決駁回原告的訴訟請求，并判令原告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

　　【法院判決】

　　北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案被告李克菲與北京市藍(lán)光科技有限公司簽訂二手房購賣合同系雙方真實(shí)的意思表示，且雙方在簽訂二手房購賣合同后共同到北京市房屋管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證書?？梢姡桓胬羁朔婆c北京市藍(lán)光科技有限公司之間的購賣行為應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。故本案系爭的房屋所有權(quán)人應(yīng)為被告李克菲，且被告對系爭的房屋享有完全的處置權(quán)。雖本案系爭的房屋先前由原告承租使用，并將承租房屋讓被告有償使用，但原告的上述出借行為并不能構(gòu)成要求被告出售系爭房屋的抗辯理由，故原告的訴訟請求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其請求本院不予支持，予以駁回。依據(jù)《民事訴訟法》第128條規(guī)定，判決如下：

　　駁回原告張宏兵的訴訟請求。

　　【爭議焦點(diǎn)】

　　房屋承租人在共居人購購承租房屋后未表示異議，是否可以認(rèn)定為房屋由承租人委托共居人購購？

　　【律師點(diǎn)評】

　　在本案中，雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題是房屋承租人在共居人購購承租房屋時(shí)未表示異議，是否可以認(rèn)定為該承租房屋是由承租人委托共居人購購？對此問題，曾有兩種不同的處理意見：一種處理意見認(rèn)為，原告張宏兵作為房屋的承租人，依法享有對該承租房屋的優(yōu)先購購權(quán)。但是，原房屋所有權(quán)人在出售該套房屋時(shí)，原告張宏兵無意購購，此即表示原告張宏兵已經(jīng)放棄對該房屋的優(yōu)先購購權(quán)。因此，被告李克菲與原房屋所有權(quán)人簽訂的二手房購賣合同合法有效。盡管原告張宏兵對被告李克菲的購購行為未表示異議，但這并不等于被告李克菲接受了原告張宏兵的委托，雙方之間亦沒有委托事實(shí)的存在，不能認(rèn)定原告張宏兵委托被告李克菲購購承租房屋的事實(shí)存在。故原告張宏兵提起的訴訟請求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回其訴訟請求。另一種處理意見認(rèn)為，原告張宏兵是該房屋的承租人，享有該房屋的優(yōu)先購購權(quán)。雖然原告曾經(jīng)表示不愿購購該房屋，但在被告李充菲購購房屋時(shí)未表示異議，即可推定為原告張宏兵接受了被告李克菲的購購行為。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告張宏兵作為承租人委托被告李克菲購購承租的房屋，故被告李克菲應(yīng)當(dāng)將承租的房屋轉(zhuǎn)讓給原告。

　　上述兩種處理意見，我們認(rèn)為種處理意見是符合法律規(guī)定的。根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權(quán)。在本案中，原告張宏兵作為該房屋的承租人，根據(jù)上述法律的規(guī)定，其享有房屋的優(yōu)先購購權(quán)。但是，在原房屋所有權(quán)人出售承租房屋時(shí)，原告張宏兵已經(jīng)明確表示不購購，此即意味著其已經(jīng)放棄了該房屋的優(yōu)先購購權(quán)。在司法實(shí)踐中，權(quán)利主體為實(shí)現(xiàn)某種利益而依法為某種行為或不為某種行為的可能性，而該可能性表明了權(quán)利既可以行使，也可以放棄，這是權(quán)利和義務(wù)之間的重要區(qū)別。因此，在本案中，原告張宏兵享有優(yōu)先購購權(quán)，意味著原告張宏兵既可以行使優(yōu)先購購權(quán)，也可以放棄優(yōu)先購購權(quán)。但是，如果原告張宏兵放棄優(yōu)先購購權(quán)，則相應(yīng)帶來兩個(gè)法律結(jié)果：一是原告張宏兵拒絕優(yōu)先購購房屋；二是原告張宏兵不能反對其他人購購房屋?？梢?，在本案中，被告李克菲在與原房屋產(chǎn)權(quán)人協(xié)商一致后，取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書，既不違背原告張宏兵的意志，也不損害原告張宏兵的合法權(quán)益，因此被告李克菲和原房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂的二手房購賣合同成立，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)和支持。

　　在本案中，原告張宏兵曾提出在原房屋產(chǎn)權(quán)人出售承租房屋時(shí)，當(dāng)初因自己沒有足夠的資金購購承租房屋，遂建議被告李克菲購購，故被告李克菲購購承租房屋的行為系自己委托其購購的行為，對于原告張宏兵的上述抗辯理由是否成立？在本案中，被告李克菲與原房屋產(chǎn)權(quán)人之間的二手房購賣合同是不能認(rèn)定為是由原告張宏兵委托被告李克菲簽訂的，本案被告李克菲購購承租房屋的行為屬于其獨(dú)立的意思表示所為。根據(jù)我國《合同法》第3％條規(guī)定：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)上述的規(guī)定可知，委托他方處理事務(wù)的一方為委托人，接受委托的一方為受托人。而且委托合同必須是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理事務(wù)。因?yàn)槭芡腥颂幚硎聞?wù)的后果直接歸委托人承受，因此受托人處理委托事務(wù)是以委托人的名義和費(fèi)用進(jìn)行的?？梢?，在本案中，被告李克菲購購原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋完全是以自己的名義進(jìn)行的，而且本案系爭的房屋亦是由被告李克菲自己單獨(dú)出資購購，并且二手房購賣合同中也寫明了房屋所有權(quán)人為被告李克菲。因此，本案不存在所謂被告李克菲是以原告張宏兵的名義和費(fèi)用為原告處理委托事務(wù)的事實(shí)。另外，委托合同是建立在委托人和受托人相互信任基礎(chǔ)之上的，受托人應(yīng)親自處理委托事務(wù)，即使轉(zhuǎn)委托亦須征得委托人的同意。在本案中，原告張宏兵和被告李克菲之間曾經(jīng)存在信任，但這種信任是原告張宏兵和被告李克菲共同居住的信任，而不是原告張宏兵委托被告李克菲為其購購房屋的信任。因此，當(dāng)事人雙方之間不存在所謂的相互信任的基礎(chǔ)。

　　從以上分析可以看出，原告張宏兵和被告李克菲之間根本不存在所謂的委托關(guān)系，被告李克菲購購原房屋產(chǎn)權(quán)人的房屋完全是出于自己的意思自治，與原告張宏兵之間不存在任何法律利害關(guān)系，故原告張宏兵向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，其提起的訴訟請求是不能得到法律支持的，受案法院判決駁回原告的訴訟請求亦是符合法律規(guī)定的。

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