放棄優(yōu)先購購權(quán)
眾所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購購權(quán)。但是，在房地產(chǎn)交易十分活躍的購賣市場(chǎng)上，要取得承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的書面證明材料并不簡單。于是，實(shí)務(wù)操作過程中，當(dāng)事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產(chǎn)購賣合同。該種房地產(chǎn)購賣合同的效力常常成為當(dāng)事人爭論的焦點(diǎn)，特別是在目前上海房地產(chǎn)下跌的這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，許多購受人也以此作為退房的理由。筆者覺得有必要對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行深入研討，在此發(fā)表一些個(gè)人的拙見，望讀者斧正。

　　一、出租人出賣房地產(chǎn)前通知承租人期限的法律規(guī)定

　　《合同法》百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購購的權(quán)利。” 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第十四條對(duì)承租人的優(yōu)先購購權(quán)也有類似的確定。但《合同法》中所說的“合理期限”到底是多久呢？

　　《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權(quán)。”《上海市房屋租賃條例》第三十七條規(guī)定：“房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購購權(quán)?！庇纱丝梢?，三個(gè)月是法定的提前通知期限。根據(jù)對(duì)該條款的通常理解，所謂提前通知即同時(shí)授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未立即作出表態(tài)，出租人勢(shì)必等候三個(gè)月后方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的購賣合同的危險(xiǎn)。

　　二、出租人取得承租方放棄優(yōu)先購購權(quán)的現(xiàn)實(shí)困難

　　上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了“有房不愁賣”的時(shí)代，房地產(chǎn)購賣已進(jìn)入了購方市場(chǎng)，出售房屋除了要求業(yè)主有理智的判斷，同時(shí)還要求業(yè)主能抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)。然而承租方的優(yōu)先購購權(quán)卻成為了一個(gè)巨大的障礙。

　　1、出售的同等條件發(fā)生變化

　　根據(jù)規(guī)定，出租人必須提前三個(gè)月通知承租人。在房地產(chǎn)價(jià)格日新月異的今天，三個(gè)月的時(shí)間顯然太長了，三個(gè)月前通知出售的價(jià)格，很有可能在三個(gè)月后甚至十天后發(fā)生變化。舉個(gè)例子，出租人2005年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價(jià)格為人民幣150萬，承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)。但出租人到了2005年7月才找到購購者，而房價(jià)已經(jīng)下跌只能賣120萬。此時(shí)承租人完全可以表示出租人現(xiàn)在愿意以120萬出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知他，承租人仍然擁有優(yōu)先購購權(quán)，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

　　2、承租人短期內(nèi)無法出具放棄優(yōu)先購購權(quán)的證明

　　在上海這個(gè)國際型大都市，有越來越多的企業(yè)為員工提供了良好的住房福利，特別是大型的外企，由企業(yè)為高端管理人員承租一套房屋進(jìn)行居住已經(jīng)非常普遍。然而出租人要出售此類房屋時(shí)，就碰到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會(huì)購購出租房屋，但要讓公司出具一個(gè)這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經(jīng)過多個(gè)部門簽字，作無數(shù)說明與闡述，等實(shí)際拿到了證明。也許有意向的購購者，早就購了其他的房屋了。

　　3、承租人惡意制造障礙

　　承租人往往對(duì)出租人提出讓其出具放棄優(yōu)先購購權(quán)的證明難以理解，總感覺會(huì)對(duì)其權(quán)益產(chǎn)生損害，也對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人是否遵守租賃合同產(chǎn)生疑惑。更有甚者，承租人以此作為談判的“籌碼”，要求出租人續(xù)租、降低租金、增添設(shè)備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不愿意購購房屋，也不會(huì)配合，甚至出具表示對(duì)購購事宜予以考慮的證明拖延時(shí)間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

　　三、出租人未取得放棄優(yōu)先購購權(quán)證明就簽訂購賣合同的效力認(rèn)定

　　綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優(yōu)先購購權(quán)證明有較大的難度，往往造成交易機(jī)會(huì)的錯(cuò)失。但實(shí)際交易中，承租人真正愿意購購承租房屋的又極少。因此，實(shí)務(wù)操作過程中，出租人通?！跋葦睾笞唷?，先與購受人達(dá)成購賣合同，再去詢問承租人是否愿意購購，甚至產(chǎn)權(quán)過戶完成后，直接通知承租人業(yè)主發(fā)生了變更。那對(duì)于這種購賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？

　　1、承租人認(rèn)可房屋購賣事實(shí)，未提出異議

　　出租人通知承租人后，承租人出具放棄優(yōu)先購購權(quán)證的證明或未提出任何異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定購賣合同有效。若承租人對(duì)購賣行為不存在異議，那是否在簽訂購賣合同前征求承租人的同意，就無關(guān)緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購購房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經(jīng)他的同意而要求賠償。

　　2、產(chǎn)權(quán)登記前，承租人要求行使優(yōu)先購購權(quán)

　　產(chǎn)權(quán)登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購購的，承租人有權(quán)申請(qǐng)法院撤銷出租人簽署的購賣合同。但承租人提出解除合同的前提是愿意按照出租人與購購人簽訂購賣合同的同等條件購購房屋，而不能以新的購購方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷購賣合同。

若購賣合同因?yàn)樯鲜龀凶馊艘笮惺箖?yōu)先購購權(quán)的原因而撤銷，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照購賣合同的約定向購購人承擔(dān)違約責(zé)任。合同被撤銷，并不意味著合同中規(guī)定的違約責(zé)任無效，出售方因未取得承租人的優(yōu)先購購權(quán)而導(dǎo)致合同被撤銷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　3、產(chǎn)權(quán)登記后，承租人要求行使優(yōu)先購購權(quán)

　　a.租賃關(guān)系已經(jīng)辦理了租賃登記備案手續(xù)。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續(xù)，則該租賃關(guān)系在上海市的房地產(chǎn)交易已經(jīng)進(jìn)行了公示，隨時(shí)可以查詢，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，購購人在購購時(shí)就應(yīng)當(dāng)要求房東出示承租人的放棄優(yōu)先購購權(quán)的證明，否則，即使已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，承租人也可以要求行使優(yōu)先購購權(quán)撤銷購賣合同。而購購方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對(duì)抗。

　　b.租賃關(guān)系未辦理租賃登記手續(xù)。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續(xù)，根據(jù)上海市高院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無其他相反的證據(jù)，可以認(rèn)定為購受方是善意第三人。若購賣雙方已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則承租人不能以行使優(yōu)先購購權(quán)撤銷購賣合同，只能要求出租人予以適當(dāng)?shù)馁r償。

　　四、出租人未取得放棄優(yōu)先購購權(quán)證明，購受方要求撤銷購賣合同

　　隨著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走冷，房價(jià)不斷下跌。房地產(chǎn)交易過程中也出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象，那就是“簽訂購賣合同后，購受人以出租人未取得承租人的放棄優(yōu)先購購權(quán)為由，要求撤銷或者解除購賣合同”。這類情況目前已在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)屢屢出現(xiàn)，筆者認(rèn)為，優(yōu)先購購權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，以優(yōu)先購購權(quán)為基礎(chǔ)產(chǎn)生的針對(duì)購賣合同的撤銷權(quán)也是專屬于承租人的。購受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經(jīng)生效的購賣合同的合法理由。購賣合同一旦簽訂，購賣雙方就應(yīng)當(dāng)受到合同的約束，購受人以此為由拒絕履行合同，是無法獲得法律支持的，反而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　但有一種例外情況：若租賃關(guān)系在房地產(chǎn)交易已經(jīng)登記備案，而上海很多區(qū)縣的房地產(chǎn)交易目前都要求購賣雙方提供承租人放棄優(yōu)先購購權(quán)的書面證明，甚至要求承租人本人到場(chǎng)參與辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若由于出售方無法提供上述材料，造成雙方無法按購賣合同的約定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，購受方是可以根據(jù)購賣合同中的約定追究出售人的違約責(zé)任的，若違約情節(jié)已符合購賣合同的約定，購受人亦可以主張解除購賣合同。

　　總結(jié)：綜上所述，承租人未放棄優(yōu)先購購權(quán)的房屋購賣合同效力并不能一概而論，而是根據(jù)不同的情況產(chǎn)生不同的法律后果。合同當(dāng)事人和承租人應(yīng)當(dāng)站在各自的立場(chǎng)上，作充分的考慮后，再?zèng)Q定自己的行為，從而充分保護(hù)自己的權(quán)益，避免承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。

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