抑制房?jī)r(jià)高漲一直是房地產(chǎn)調(diào)控政策的，在緊縮地根、連續(xù)加息之后，提高購(gòu)房頭付比例又引起了整個(gè)業(yè)界的轟動(dòng)。雖然央行此次醞釀提高的是套住房以及商業(yè)用房的頭付比例，但政府希望通過(guò)提高頭付比例來(lái)調(diào)整房貸政策的意圖已十分明顯。
從目前房?jī)r(jià)上升幅度及信貸放量的情況來(lái)看，商業(yè)銀行收縮銀根、控股信貸投放已成為不爭(zhēng)的事實(shí)，如此發(fā)展下去，影響房貸政策是遲早的事。雖然房貸政策調(diào)整旨在抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，但一旦提高頭付比例，房貸緊縮，那些依靠住房貸款購(gòu)房的普通購(gòu)房者將面臨更大的壓力，提高頭付后老百姓該拿什么購(gòu)房？
“敞口房貸”消化了政府的大力調(diào)控

在98年房改之后，由于普通老百姓對(duì)商品房交易的不理解以及居民缺乏實(shí)際的購(gòu)購(gòu)力，中國(guó)住房市場(chǎng)曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)一個(gè)冰凍期。盡管當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)并不高，但還是很少有人問(wèn)津。商品房銷(xiāo)售高峰期的真正到來(lái)是在正式發(fā)放住房貸款之后，依靠貸款推動(dòng)了住房消費(fèi)。不可否認(rèn)，在房地產(chǎn)行業(yè)走向市場(chǎng)化初期，這種信用式住房消費(fèi)可謂是一大功臣。

縱觀我國(guó)近年來(lái)的房貸市場(chǎng)，實(shí)際上奉行著“敞口式”原則。所謂“敞口式”是指無(wú)傾向性的發(fā)放貸款。從貸款的商品房性質(zhì)看，表現(xiàn)為現(xiàn)房可貸，期房亦可貸；小戶型可貸，大房型亦可貸；平價(jià)房可貸，高價(jià)房亦可貸；新房可貸，二手房亦可貸；而從價(jià)格動(dòng)態(tài)角度講，價(jià)格穩(wěn)定不變(即開(kāi)盤(pán)定價(jià)后至銷(xiāo)售完)的可貸，價(jià)格不斷上漲的亦可貸；個(gè)人套房可貸，套房亦可貸；本地戶籍者可貸，外來(lái)者亦貸。在市場(chǎng)逐步走向成熟的過(guò)程中，這種“敞口式”的房貸政策，在推動(dòng)住房消費(fèi)的同時(shí)無(wú)形間助長(zhǎng)了購(gòu)房需求，違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要不斷調(diào)整的規(guī)律。由于其放棄了對(duì)住房消費(fèi)的合理引導(dǎo)和必要控制，從而產(chǎn)生了相當(dāng)嚴(yán)重的負(fù)面影響。

失衡的供求關(guān)系是當(dāng)下房?jī)r(jià)不斷上漲的根本原因，政府大力調(diào)控的根本出發(fā)點(diǎn)也是為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。在增加供給和約束需求之間，前者比后者難度更大，因此，政府調(diào)控在增加供給的同時(shí)更重要的是控制購(gòu)房需求。然而，由于目前住房信貸政策的失控，信貸發(fā)放的“敞口化”助長(zhǎng)了購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)欲望，這就將政府約束購(gòu)房需求的大力調(diào)控化為無(wú)形，政府調(diào)控如同一拳打在棉花上被“敞口式”房貸抵消，這從實(shí)際上支撐了房?jī)r(jià)的非理性上漲。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，離不開(kāi)金融的支持，因此緩解供求矛盾，根本解決行業(yè)問(wèn)題還應(yīng)從金融調(diào)控入手，可以說(shuō)，調(diào)整房貸政策正是平衡供求結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)。
提高頭付亮起房貸調(diào)整“信號(hào)燈”

在房地產(chǎn)繁榮景象的“引導(dǎo)”下，除自住需求外，很多購(gòu)房者盲目沖進(jìn)購(gòu)房浪潮，想要抑制他們非理性的消費(fèi)需求，提高頭付比例成為抑制購(gòu)房需求的“殺手锏”。通過(guò)提高購(gòu)房者的頭付比例，一是控制購(gòu)房者投資和投機(jī)行為，為居高不下的房產(chǎn)價(jià)格降溫；二是提高購(gòu)房的門(mén)檻，緩解供求矛盾，使房地產(chǎn)市場(chǎng)向良性發(fā)展。

自04年以來(lái)，當(dāng)所有的調(diào)控措施都無(wú)法扼制房?jī)r(jià)飛漲時(shí)，提高房貸頭付有望起到一劍封喉之效。10％雖不是天文數(shù)字，但化為房貸就是巨款了，很多購(gòu)房者可能就因?yàn)檫@“區(qū)區(qū)”10％而望房興嘆。道理很簡(jiǎn)單，頭付提高，意味著購(gòu)一百萬(wàn)的房子，原本需20萬(wàn)，購(gòu)房者現(xiàn)在卻用30萬(wàn)、40萬(wàn)甚至50萬(wàn)才能拿到房鑰匙，這對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房能力是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。而且，頭付提高還會(huì)產(chǎn)生邊際遞增效應(yīng)，有大約四成的購(gòu)房者受到屏蔽，而不得不改變購(gòu)房計(jì)劃或者干脆放棄購(gòu)房。

可以說(shuō)，提高房貸頭付比例僅僅是亮起了房貸調(diào)整的“信號(hào)燈”。以后購(gòu)房的路不再暢通無(wú)阻，購(gòu)房者必須理性回歸，從自己的實(shí)際支付能力出發(fā)。隨著政府金融政策力度的不斷加大，購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)購(gòu)能力和購(gòu)購(gòu)心理都會(huì)受到很大沖擊，可能有更多的人在政府政策的硬性引導(dǎo)下，退出日益膨脹的房產(chǎn)泡沫，加入浩浩蕩蕩的租房大軍。

打擊投機(jī)之余更要保障老百姓有房住

從本質(zhì)上講，此次央行醞釀提高套房以及商業(yè)用房的頭付比例，是為抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，這符合整個(gè)宏觀調(diào)控的宗旨，也是政府維持市場(chǎng)秩序的一項(xiàng)重要舉措。但在打擊投機(jī)之余對(duì)有購(gòu)房需求的自住者來(lái)說(shuō)卻是雪上加霜。

相對(duì)緊縮的房貸，在引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)回歸的同時(shí)，在一定程度上降低了購(gòu)房者的購(gòu)購(gòu)能力，雖能間接抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度，卻給普通購(gòu)房者帶來(lái)了更大的購(gòu)購(gòu)壓力。政府要保障每戶家庭“居者有其屋”，就應(yīng)該在頭付比例和銀行的貸款利率調(diào)整中進(jìn)行差別化對(duì)待，將自住與投資區(qū)分，套房和套房區(qū)別，形成整個(gè)行業(yè)的梯度性管理。

在抑制投資、打擊投機(jī)的同時(shí)，還應(yīng)依靠改善供求關(guān)系等保障自住需求，同時(shí)還應(yīng)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，盡可能避免提高房貸頭付比例可能引起的銀行惡性競(jìng)爭(zhēng)、投資者逆反行為等負(fù)面影響的發(fā)生。只有保持防患于未然的警惕，在變革中不斷進(jìn)步才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持久發(fā)展。

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