當前樓市政策不斷、房價預(yù)期搖擺不定。對于手持兩套以上房源的投資客來說，持有，賣房，還是賣了再購，成了一場賭博，也成了“亂市”中的一次機會。筆者按照房產(chǎn)投資者的特點，從資金狀況、市場判斷，以及心理承受能力3個層面，對人群進行歸類，并提出些許建議。

購：“以逸待勞”，靜觀其變

案例

幾無資金壓力、偏愛房產(chǎn)長期投資、看多房價的樂觀派人士

李女士，海歸，北京人，歸國后工作已3年，月入3萬元。父母有2套房子，自己名下1套。準老公，香港人，名下在北京、上海、香港也有幾處房產(chǎn)，是典型的衣食無憂、工作不愁的高收入人群。

分析：

由于土地稀缺性，鑒于我國城鎮(zhèn)化建設(shè)剛剛起步，房價中長期是看漲的。對于沒有使用貸款等金融杠桿(或者還貸已接近尾聲)的持有者來說，房產(chǎn)所占用的資金屬于余錢，房產(chǎn)保值顯然是比持幣要理性的多，靜觀后市起伏，同時考慮繼續(xù)購入。

時機：

房價下調(diào)出現(xiàn)反彈跡象時，購置新房產(chǎn)。

如果對房產(chǎn)投資“情有獨鐘”，建議繼續(xù)關(guān)注樓市，相信在經(jīng)過一輪調(diào)整后，政府會出現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展增速的壓力。當然，前提是房價真得有所下調(diào)，從二季度的市場情況來看，房價尚未進入實質(zhì)性下調(diào)階段。當然，在低點抄底是理想的投資時機，但更保險的做法是，在出現(xiàn)反彈跡象時，再購置新房產(chǎn)。

調(diào)控之下，房價出現(xiàn)下滑后，有可能會出現(xiàn)兩個反彈的時間點：一個是2010年四季度，因為2010年，我們幾乎不可能同時看到“中國經(jīng)濟的有利上升”和“房地產(chǎn)市場的顯著下滑”這兩種現(xiàn)象，在年底政府必會在GDP“保八”與樓市調(diào)控的矛盾中做出權(quán)衡，四季度有望反彈;另一個是2011年二季度，如果四季度沒有出現(xiàn)反彈的話，2011年一季度會轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季，壓抑觀望許久的需求，會在普遍產(chǎn)生房價“觸底”的心理，便在二季度加速釋放，進而推動房價反彈。

賣：“棄車保帥”，以求心安

案例

資金壓力較大、擅長風(fēng)險控制、看空房價的悲觀派人士加粗

老趙，48歲，工作、居住都在河北，在北京有5套房產(chǎn)，其中有3套是2009年4月房價相對低點時，同時貸款購進的，房產(chǎn)價值已經(jīng)幾乎翻倍，超出了他的收益預(yù)期。房產(chǎn)稅開征的呼聲，就像在變臉，讓人難以琢磨。老趙總覺得按照國外的發(fā)展經(jīng)驗，房產(chǎn)稅改革已不遠。兒女已工作，夫妻二人也準備提前退休，享受生活。目前正考慮賣掉2009年購入的兩套房子，并提前還清另外一套的貸款，以求心安。

分析：

在樓市調(diào)控風(fēng)起云涌的情況下，2010年內(nèi)加息步伐日益臨近，以及房產(chǎn)稅對房價的長期利空，考慮到預(yù)算、風(fēng)險和收益的關(guān)系，可以拋售遠郊房源，保留優(yōu)質(zhì)房源，建議在熱點城市保留1～2套。

時機：

盡快。

盡管一手房房價未現(xiàn)實質(zhì)性松動，但投資客的資金鏈一般會先于開發(fā)企業(yè)吃緊，調(diào)控初期，尤其是5月份，二手房房價出現(xiàn)明顯松動，而二手房市場的變化信號會很快傳遞到新房市場，進而再反過來惡化二手房房價，所以，應(yīng)當盡快出手。

換(渠道)：“移花接木”，更換渠道

案例

資金壓力適中、擅長渠道投資、視房價中性偏空的謹慎派人士加粗

王先生，35歲，上海人，現(xiàn)在北京某證券公司工作，在北京、上海各有一套房子，目前樓市利空聲音不斷，樓市、股市的“蹺蹺板”效應(yīng)也沒有出現(xiàn)，但多年來的從業(yè)經(jīng)驗告訴他，當前股市已基本見底，抄底時機已差不多了。

分析：

主要考慮機會成本。一般擁有幾套房產(chǎn)的投資客，是區(qū)別于投機者的，投資屬于長期，可以將資金轉(zhuǎn)移到其他投資渠道，如普遍認為已達波谷區(qū)域的中國股市，因為此時股市的長期投資價值較高，抄底時機不遠。

時機：

盡快。

筆者建議，在找準其他投資渠道后，再選擇從房市中撤出，以免倉惶出逃后，無處落腳。

換(產(chǎn)品)：“偷梁換柱”，內(nèi)部轉(zhuǎn)換

案例

資金實力適中、偏愛房產(chǎn)投資、視房價中性偏多的激進派人士

張先生，40歲，北京某私企老板，年輕有為，典型的創(chuàng)業(yè)人。之前曾在一線城市，購置過多套住宅房源，好多已實現(xiàn)翻倍升值?，F(xiàn)公司正高速發(fā)展，之前辦公和廠房都面臨升級，于是，張先生開始考慮從自己的房產(chǎn)投資中抽出資金，來發(fā)展自己的企業(yè)。

分析：

住宅市場投資面臨嚴重考驗，如果看中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，尤其是新興熱門板塊的投資價值。兩種策略可供參考。

一是相對來說商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)機會較大，限制門檻也很少。“住宅黃了，商業(yè)紅了”，這是較近業(yè)界熱議的話題之一，也是熱點現(xiàn)象之一。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特殊性，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度一直滯后于住宅市場，“商住倒掛”的現(xiàn)象更是在一、二、三線城市普遍存在，政策對住宅市場的打壓，以及商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的租金回報，以及實體經(jīng)濟發(fā)展前景樂觀，都成就了商業(yè)地產(chǎn)，以及工業(yè)地產(chǎn)的前景優(yōu)勢。

二是高端房產(chǎn)(別墅、高端公寓)具有穩(wěn)定的價值和極強的稀缺性。高端房產(chǎn)相對于普通住宅來說，其需求和價格都具有更強的周期波動——高端房產(chǎn)的購購力相當一部分來自于投資需求。而從歷史檢驗來看，投資需求在各個市場上都具有“追漲殺跌”的特性。而從瘋狂的2009年樓市來看，一線城市普通住宅的房價漲幅大約已達到80%，甚至更高，而別墅不過20%，有繼續(xù)上漲的空間，雖然整體的觀望情緒會對高端購家產(chǎn)生影響，但退而求其次，稀缺性所決定的高端房產(chǎn)，尤其是別墅，仍存在持續(xù)上漲的內(nèi)在動力。

時機：

盡快。

筆者同樣建議，在找準合適的目標購置房源之后，再從房市中撤出。

換(時機)：“向時度力”，高賣低購

案例

資金實力適中、擅長房產(chǎn)投資、風(fēng)險承受力強的先鋒派人士

小吳，男，30歲。從事房地產(chǎn)研究策劃行業(yè)，年薪20萬元。在北京百子灣板塊擁有3套小戶型房源，都采用以租養(yǎng)貸方式。由于購入較早，也嘗到了房產(chǎn)投資的甜頭。馬上準備結(jié)婚了，目前北京對二套房貸限制較嚴，準備賣掉其中一套，到五環(huán)附近換套面積稍大的婚房。

分析：

對于房產(chǎn)投資這種只能做多、不能做空的理財產(chǎn)品，低購高賣固然是較高境界，也是投資者的理想狀態(tài)，而這種美好愿望，需要具備很多必要條件，頭先是資金不能太過緊張;其次對房地產(chǎn)市場周期判斷的思路比較清晰，不受他們觀點左右，且較好是做房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，能夠隨時洞悉市場變化，掌握一些一手信息和動向;較后是心理承受能力要好，即使自己對周期判斷出現(xiàn)失誤，除了能夠承受經(jīng)濟損失外，更要能夠承受心理落差和時間成本。

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