慎重選擇房地產(chǎn)商 由于商品房不同于一般商品，購(gòu)置手續(xù)繁瑣，技術(shù)性強(qiáng)，稍有不慎，就吃虧，甚至造成終身遺憾。因而，購(gòu)房一定要對(duì)房子的開(kāi)發(fā)商了解清楚。購(gòu)房如何選擇房地產(chǎn)公司呢？專業(yè)人士提出了一問(wèn)、二看、三考察的方法。

　　問(wèn)：詢問(wèn)主管部門(mén)。頭先，購(gòu)房者可以在選定住房后，再到一些行政主管部門(mén)去詢問(wèn)。一般而言，這些開(kāi)發(fā)公司都與各城市的房地產(chǎn)管理部門(mén)有關(guān)系，房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該是比較了解的。購(gòu)房者對(duì)這些公司開(kāi)辦的時(shí)間、開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目、資信情況、一些工程質(zhì)量檢測(cè)情況等方面了解后，發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時(shí)，可考慮購(gòu)購(gòu)該公司的商品房。反之則應(yīng)盡量避免選購(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的商品房。

　　看：到公司辦公處觀看。按照通常的市場(chǎng)規(guī)則，實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在各方面都注重自己的企業(yè)形象，無(wú)論是對(duì)消費(fèi)者，還是對(duì)其他的供貨單位，都有良好的信譽(yù)。如果你到一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司去發(fā)現(xiàn)其辦公地點(diǎn)管理井然有序，上門(mén)討債者少，出現(xiàn)糾紛少，這家房地產(chǎn)公司應(yīng)該是可靠的。反之，如果討債者紛紛，為房產(chǎn)主鬧糾紛的多，則這家公司資信有問(wèn)題，是靠不住的。

　　考察：考察已啟用的住宅區(qū)。為了徹底了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的情況，可根據(jù)在房地產(chǎn)管理部門(mén)了解到的情況，到他們已開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)去了解。在這些已經(jīng)售出的住宅里考察時(shí)，可分兩步走。一是先看周圍的環(huán)境，如果環(huán)境好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。二是到住戶中去探問(wèn)，如果開(kāi)發(fā)公司房建得好，管理好，收費(fèi)合理，住戶會(huì)有好評(píng)價(jià)的。如果質(zhì)量差，管理亂，收費(fèi)過(guò)高，住戶會(huì)毫不留情地講出來(lái)。三是看，可在已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。一般入住后的房屋經(jīng)過(guò)一二年后都容易發(fā)生缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。

　　如果發(fā)現(xiàn)不行，就不要去購(gòu)購(gòu)，因?yàn)橘?gòu)房畢竟是一件大事。

　　住宅的類型

　　按使用類型分類

　　1.單元式住宅：?jiǎn)卧阶≌?，又叫梯間式住宅，是以一個(gè)樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。單元式住宅的基本特點(diǎn)：(1)每層以樓梯為，每層安排戶數(shù)較少，一般為2-4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于5-8戶，住戶由樓梯平臺(tái)進(jìn)入分戶門(mén)，各戶自成一體。(2)戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。(3)建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。(4)仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會(huì)所接受，并推廣到世界絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)。

　　2.公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。

　　3.花園式住宅(別墅)：花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)購(gòu)。

　　按建筑結(jié)構(gòu)分類

　　1.磚混住宅：磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。

　　磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過(guò)梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、挑檐、這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。

　　2.框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工、效率較高，工程質(zhì)量較好。

　　3.鋼混結(jié)構(gòu)住宅：這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料(碎石)、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開(kāi)間、進(jìn)深相對(duì)較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。

　　4.躍層式住宅：躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過(guò)公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過(guò)增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對(duì)狹小。在我們南方沿海一帶建設(shè)較多。近年來(lái)在北方城市的一些高端住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。

　　5.復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。

　　雖然復(fù)式住宅在設(shè)計(jì)施工和使用上有面寬大、進(jìn)深小、部分戶型朝向不佳、自然通風(fēng)采光較差，層高過(guò)低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點(diǎn)，但這種精巧實(shí)用的住宅類型，由于經(jīng)濟(jì)效益十分明顯，價(jià)格相對(duì)偏低，必然會(huì)成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。

　　選房的關(guān)鍵問(wèn)題

　　1.要求賣方提供商品房預(yù)售許可證(原件)。

　　2.查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源。查驗(yàn)的具體方式是：向福州市房地產(chǎn)登記查驗(yàn)商品房預(yù)售許可證記錄。包括：預(yù)售許可證號(hào)、開(kāi)發(fā)公司名稱、項(xiàng)目名稱、幢號(hào)、預(yù)售批準(zhǔn)日期等等。

　　3.查驗(yàn)商品房權(quán)利情況。

　　根據(jù)商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目名稱等可向福州市房地產(chǎn)登記你所購(gòu)的房層有無(wú)在建工程抵押、是否被法院查封，是否涉及拆遷安置等問(wèn)題。

　　4.交通狀況。無(wú)論在何處購(gòu)房，交通都是必須要考慮進(jìn)去的主要因素，即便是有坐擁車，道路條件好、進(jìn)出方便、有停車車位也才算是物盡其用。不過(guò)對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，考慮交通問(wèn)題主要是需要這里的公共交通是否方便。居住者不會(huì)在交通上感覺(jué)到不便，這樣購(gòu)房后的交通成本也就不會(huì)太高。

　　5.社區(qū)環(huán)境。居所內(nèi)外環(huán)境品質(zhì)的提高更是體現(xiàn)居住質(zhì)量的核心所在。只有在好的、高品味的社區(qū)之中，所謂的佳居才會(huì)物有所值。人們選擇住區(qū)環(huán)境時(shí)，一般要從以下幾個(gè)方面去審視：

　　對(duì)社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的要求，一是小區(qū)內(nèi)要有較好的綠化，形成園林式的小區(qū)；二是要社區(qū)內(nèi)無(wú)干擾、噪音，給居民一種安靜、安全的感覺(jué)；三是社區(qū)居民要有相當(dāng)?shù)奈幕瘜哟?，物業(yè)管理部門(mén)努力營(yíng)造較好的文化氛圍，既充分保證居民的生活隱私，又為居民提供和諧相處和交流的機(jī)會(huì)。社區(qū)內(nèi)的居住區(qū)、休閑活動(dòng)區(qū)、公共事務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)要相對(duì)隔離，并且要比例適當(dāng)；另外住區(qū)內(nèi)除去戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)居民的選擇需求外，學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積要與住區(qū)人口成正比。社區(qū)內(nèi)的停車車位、綠化帶的比例一定要高。再有就是要看社區(qū)物業(yè)管理是否完善。

　　挑選適合的戶型 在新的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范未實(shí)行之前，住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來(lái)劃分的，“室”一般是指居住建筑中的居室和起居室。通常來(lái)說(shuō)，住宅中不小于12平方米的房間稱為一個(gè)“一室”，6—12平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室” 數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。

　　面對(duì)發(fā)展商提供的各種戶型，購(gòu)房者常常難于做出正確選擇。那么購(gòu)房時(shí)，應(yīng)重視什么因素呢？

　　功能分區(qū)要合理：功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)。一般來(lái)說(shuō)起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。

　　空間尺度要舒適：起居廳：應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，其寬度不應(yīng)小于3.3米，深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。

　　臥室：主臥室較好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。

　　餐廳：和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，較好做成明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。

　　廚房：應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。凈寬度不應(yīng)小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)。

　　衛(wèi)生間：帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。

　　陽(yáng)臺(tái)：為了保證起居廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米(上加橫欄桿)，或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。

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