年中盤點
415調(diào)控新政成為上半年樓市分水嶺
在415出臺的樓市新政調(diào)控下，佛山樓市由慣性延續(xù)2009年良好態(tài)勢迅速轉(zhuǎn)入低迷，投資客暫時撤離，樓市陷入濃厚的觀望氛圍，購賣雙方的博弈直接 導(dǎo)致季度成交量大幅萎縮；五一過后，中小戶型供應(yīng)大幅增加，并占據(jù)市場交易主導(dǎo)地位。
新政成樓市分水嶺
今年4月起，從到地方，房地產(chǎn)調(diào)控的重拳相繼落下，從涉及面和頻率來看，堪稱史上較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。佛山樓市被迅速波及，不少業(yè)內(nèi)人士分析 指出，4月中旬出臺的新政已經(jīng)成為上半年樓市的分水嶺。
禪城某樓盤的售樓小姐小李告訴記者，今年初，她所在的樓盤開始蓄客，并在3月推向市場，賣得很不錯，雖然戶型比較大，仍有不少客戶上門；4月中旬， 政策不斷出來后，客戶的上門量開始減少，甚至一些原本已經(jīng)談好的客戶也沒有回音了。3月末4月初的時候，她平均每個星期接待的客戶超過10批，能賣出兩 三套房子，新政出臺后，她一個月都很難賣出一套房子，上門的客戶也是看看就走。
佛山世聯(lián)地產(chǎn)半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，佛山全市總成交面積為298.51萬平方米，其中1月-6月份的成交面積分別為64.37萬平方米、 28.46萬平方米、61.44萬平方米、64.18萬平方米、44.14萬平方米、35.92萬平方米。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們就可以看出，1月份延續(xù)了 2009年的良好勢頭，成交數(shù)據(jù)比較理想；2月份是傳統(tǒng)的春節(jié)假期，又加上天氣的原因，成交面積環(huán)比下滑五成多情有可原；3月、4月份回復(fù)到1月份的水 平；但到了5月、6月份，隨著新政的不斷消化，對樓市的調(diào)控作用開始顯現(xiàn)，樓市成交量急劇萎縮，可謂直接腰斬了。佛山世聯(lián)地產(chǎn)市場部陳信宇分析指出。
佛山世聯(lián)地產(chǎn)市場部陳信宇同時指出，雖然5月、6月份的成交面積大幅度萎縮，但成交均價還是呈現(xiàn)出較大幅度增長的情況。今年上半年佛山區(qū)域的成交均 價為7930元/㎡，環(huán)比提升25.74%，同比提升46.18%。
觀望氛圍日益濃厚
新政出臺后，很多市民寄以厚望，等待樓盤降價，市場觀望情緒越來越濃厚。南海的老潘原計劃今年五一為兒子購置婚房，但聽了朋友的建議，決定等等再 出手，兒子和準(zhǔn)兒媳也支持我的想法，寧可先在老房子結(jié)婚，也不急于購房。
佛山經(jīng)緯房產(chǎn)市場部頭席分析師李華宇指出，新政出臺后，佛山樓市受影響迅速且較大。除了成交面積同比萎縮近半之外，新政對市場觀望氛圍的形成也功不可 沒。隨著新政的深化，投資投機客暫時集體撤離佛山樓市，直接導(dǎo)致了市場觀望氛圍不斷堆積。他分析指出，成交量也反映出，今年上半年，佛山房產(chǎn)市場中投 資投機的比例是比較高的，起碼比往年都高。投資客的撤離很容易在市場上形成一種誤導(dǎo)作用：投資客都撤離了，很多市民會認(rèn)為不是入市的好時機，卻忽略了新 政針對的就是投資投機行為。
與市民持幣觀望相對應(yīng)的是，開發(fā)商也陷入集體觀望中。雖然今年五一期間不少項目集中推貨，價格堅挺，基本上是一種高開低賣的策略，樂觀探市碰了一 鼻子灰后，不少開發(fā)商仍然不改初衷。很多開發(fā)商在接受采訪時表示，對佛山的樓市很有信心，佛山的樓市很健康，我們的價格是綜合了各個層面的因素而做出 的，比較合理，就算會選擇一些以價格為主導(dǎo)的促銷手段，但調(diào)整幅度也不會很大。
中小戶型為成交主導(dǎo)
不少業(yè)內(nèi)觀察人士指出，2010年上半年普通住宅成交中，90㎡左右的中小戶型成交比例增幅明顯。從成交產(chǎn)品的總價來看，2010年上半年禪桂區(qū)域 有約62%的產(chǎn)品總價在100萬元以下，其中50萬元以下的大多為公寓產(chǎn)品，占比約為21%，可見禪桂區(qū)域的公寓市場走勢相對良好；50萬元至100萬元 的產(chǎn)品多為中小戶型的住宅，占比約為42%。
以禪城區(qū)為例，上半年以成交公寓產(chǎn)品為主，占比35.51%，主要集中在九鼎國際城和慧港國際。而受價格高企和新政影響，低總價的90平方米以下的中 小戶型再度主導(dǎo)市場，上半年共成交789套，占25.84%，主要集中在中海文華熙岸、怡翠宏璟、恒福新城等。而中大戶型成交占比則較去年同期有所下滑， 仍然集中在亞藝板塊。
頭付和利率的提高使得投機投資客駐足觀望或撤場，市場上的需求以剛性需求為主。在市場不好的時期，開發(fā)商通過更多的優(yōu)惠措施刺激購房者的需求，雖然 效果不是非常明顯，但是對維持成交氛圍還是起到了很好的作用。業(yè)內(nèi)人士駱先生指出。
此外，從2010年上半年項目銷售排名可以看出，大盤、優(yōu)質(zhì)資源盤也是出貨，這些項目基本上是去年出貨較理想的項目，因此在二期產(chǎn)品上市后，通過 良好口碑傳播、客戶以老帶新、品牌開發(fā)商的影響、產(chǎn)品的改良等因素，二期也取得不錯的效果；其次從戶均面積來看，戶均面積為91平方米，大多屬于中小戶 型，對于有的項目來說，面積較多，但價格分?jǐn)傁聛硪策€可以接受，因此受到客戶的青睞。以桂城區(qū)為例，上半年成交的大戶型主要集中在保利花園、創(chuàng)鴻水 韻尚都、中海萬錦東苑。后市猜想
推貨加速出貨收縮貨量
佛山合富輝煌李鍔分析指出，下半年，頭先由于新增供應(yīng)大增，開發(fā)商在出貨策略上是搶節(jié)點，在時間的拿捏上會比較注重，除非國家調(diào)控有更嚴(yán)厲的政 策出臺，否則今年的成交量高峰會出現(xiàn)在9月、10月份。其次在推貨量方面，現(xiàn)在不少開發(fā)商已經(jīng)看到市場容量相對有所萎縮，因此收縮推貨量基本上是各項目 的共識。
定價適當(dāng)保守注意對比
李鍔分析，很多開發(fā)商擔(dān)心調(diào)控有可能加重，因此在定價策略上會適當(dāng)調(diào)整預(yù)期，密切關(guān)注競爭對手的動態(tài)，不排除在開售前密集調(diào)整報價口徑，定價方面適當(dāng) 地保守。但是由于有2008年的教訓(xùn)，相信這次會更有條理、有把握地進行價格調(diào)整。
此外，從7月份新盤上市情況來看，開發(fā)商對價格的定論低于市場預(yù)期以及片區(qū)價格，而新盤定價與市場預(yù)期的差距在一定程度上可以反映后市價格走勢，同時 新盤定價較低對于老盤形成沖擊，老盤價格調(diào)整壓力較大；而對于下半年全新大盤的頭期單位來說，樓市前景的不明朗，開發(fā)商或許采取低開高走，甚至低于成 本價賣樓。如果價格有吸引力，成交量自然會上升，后期產(chǎn)品價格自然會有所走高。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年隨著第三、四季度的大量新品推出，不排除一些項目 有價格下調(diào)、成交量加大的現(xiàn)象。尤其新盤推出的時候，沒有前期價格的壓力，可以以一個比較有競爭力的價格入市，會對在售產(chǎn)品有一定的壓力。
促銷集中進行力度加大
佛山世聯(lián)地產(chǎn)機構(gòu)認(rèn)為，對樓市調(diào)控的目標(biāo)非常明確，決心非常大，因此調(diào)控周期也會更為長久?；诖?，我們認(rèn)為，'量先價后'、'量支撐價'、' 價助漲助跌'的原則會在今后一段時間內(nèi)分階段體現(xiàn)，全面促銷將是市場下一步的主調(diào)。
李鍔認(rèn)為，樓市調(diào)控政策的執(zhí)行力度在第四季度會有所加強，而出貨壓力，尤其是上市企業(yè)必須通過銷售規(guī)模向股東交待，在第四季度會集中進行產(chǎn)品促銷。
經(jīng)緯房產(chǎn)李華宇則表示，從7月初開發(fā)商的動作來看，活動有所增多，開發(fā)商通過舉行一些營銷活動積聚人氣，提高項目知名度，為后市做好鋪墊；同時從目前 部分項目來看，由于價格促銷或活動帶動，來訪量有所回升，預(yù)計在8月底很多新盤將加大營銷推廣力度，為國慶前后的營銷節(jié)點做鋪墊；而由于9月后新增供應(yīng)集 中放量，上市的樓盤非常多，競爭也較激烈，因此預(yù)計開發(fā)商對新盤定價也會低于市場預(yù)期，促銷也有所增加。
2010年1 月-6 月成交數(shù)據(jù)(佛山世聯(lián)地產(chǎn)提供)
1月 2月 3月 4月 5月 6月 半年
成交面積(萬平方米)64.37 28.46 61.44 64.18 44.14 35.92 298.51
成交金額(萬平方米)510775.95 217121.3 497356.8 512028.04 340760.8 289142 2367185
成交均價(元/㎡) 7935 7629 8095 7978 7720 8051 7930
面積環(huán)比 -23.35% -55.79% 115.88% 4.46% -31.22% -18.63% -36.88%
面積同比 -2.16% -42.83% -27.88% -38.18% -51.03% -64.43% -39.78%
均價環(huán)比 23.51% -3.86% 6.11% -1.45% -3.23% 4.28% 25.74%
均價同比 48.71% 46.91% 55.91% 46.51% 41.79% 39.91% 46.18%

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