10月10日，總價(jià)達(dá)45億元的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01 “地王”滬上誕生，盡管其為市核心地段，但是，其誕生似乎和當(dāng)前樓市調(diào)控的風(fēng)聲有點(diǎn)不合時(shí)宜。當(dāng)前來(lái)講，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。

　　土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　今年以來(lái)，在樓市“微調(diào)”政策的刺激下，開(kāi)發(fā)商采取“以?xún)r(jià)換量”策略市場(chǎng)成交量被激活，成交量持續(xù)回暖之后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張的局面得到緩解，降價(jià)的動(dòng)力就會(huì)逐步消失，較終會(huì)選擇房?jī)r(jià)降幅收窄或漲價(jià)。而樓盤(pán)一旦降價(jià)活動(dòng)停止市場(chǎng)就處于僵持狀態(tài)，陷入的觀望氣氛，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)萎縮。當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性的觀望狀態(tài)。

　　十一前后的上海商品住宅市場(chǎng)成交狀況亦是如此。具體而言，當(dāng)前市場(chǎng)處于階段性的觀望狀態(tài)主要有兩方面原因：

　　、市場(chǎng)成交量回暖之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不太緊張，部分開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)或被動(dòng)地繼續(xù)博弈市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏的放緩供應(yīng)量的減少，從而影響市場(chǎng)成交量及地方政府財(cái)政收入，倒逼地方政府出臺(tái)“刺激”房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。

　　、部分開(kāi)發(fā)商利用活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、房展會(huì)等時(shí)機(jī)，發(fā)出樓盤(pán)價(jià)格降幅收窄甚至炒作購(gòu)漲不購(gòu)跌的市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，及部分城市銀行頭套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)房成本增加，導(dǎo)致部分購(gòu)房者進(jìn)一步觀望。

　　從10月商品住宅市場(chǎng)成交量趨勢(shì)來(lái)看，10月難說(shuō)有突破性的成交量，一方面開(kāi)盤(pán)量不如之前多，另外，在漲價(jià)預(yù)期博弈的市場(chǎng)背景下，成交量勢(shì)必會(huì)短期內(nèi)出現(xiàn)萎縮的跡象，難以出現(xiàn)火爆行情，但是，基本需求仍然會(huì)繼續(xù)釋放。2012年剩余11-12月兩個(gè)月上市房企應(yīng)該會(huì)集中跑量，因?yàn)榇蠖鄶?shù)大型或上市房企有年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)及年報(bào)的要求。

　　從房?jī)r(jià)促銷(xiāo)力度角度來(lái)講，大幅促銷(xiāo)的可能性不大，開(kāi)發(fā)商資金沒(méi)有之前那么緊張了，估計(jì)小幅 微幅降價(jià)促銷(xiāo)成為市場(chǎng)主流。從價(jià)格走勢(shì)角度來(lái)看，無(wú)論目前短期還是中長(zhǎng)期，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈將成為政府政策及市場(chǎng)極為關(guān)心的話(huà)題和。

　　另外，從土地市場(chǎng)來(lái)看，由保利競(jìng)得的總價(jià)達(dá)45億元的徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01 “地王”也不意味著土地市場(chǎng)的回暖。

　　因?yàn)樵谡麄€(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下，總價(jià)、單價(jià)“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，而對(duì)于大多數(shù)中小房企而言只能望而卻步。

　　其次，當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且也和“低起拍價(jià)”價(jià)格有關(guān)系，并且大多數(shù)地王拿地企業(yè)相對(duì)謹(jǐn)慎，也說(shuō)明土地市場(chǎng)并非回暖。且今年以來(lái)高溢價(jià)和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，比如在市核心區(qū)域、濱江豪宅板塊、城市副、新區(qū)、新城核心地段，地段位置較好地塊當(dāng)然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，但這些地塊不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)。

　　此外，從土地市場(chǎng)來(lái)看，拿地主體企業(yè)來(lái)看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。拿地主體基本上為高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)在前期通過(guò)降價(jià)跑量回籠資金，在下半年政府集中推地的這個(gè)階段開(kāi)始補(bǔ)倉(cāng)拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動(dòng)作及力度由于現(xiàn)金流不暢、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不明朗等均不及高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè)。

　　從這些企業(yè)拿地的時(shí)機(jī)及原因原來(lái)來(lái)看，一方面是市場(chǎng)成交量持續(xù)回升之后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面不是太緊張了，市場(chǎng)基本面在成交量回升幾個(gè)月之后開(kāi)始慢慢向好的方向轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)才會(huì)開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地；另一方面，土地市場(chǎng)價(jià)格尚是相對(duì)較低的時(shí)候，此時(shí)正值政府大規(guī)模推地的時(shí)機(jī)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，是比較好的拿地“換倉(cāng)”時(shí)機(jī)。

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